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抵当権付き不動産を相続

2022-11-21

1抵当権付き不動産は相続財産

マイホームを購入したときに、銀行などから融資を受けることがあるでしょう。

ローンの返済が滞ったときに備えて、銀行は不動産を担保にします。

返済が滞ったときに備えて、担保にする権利を抵当権と言います。

銀行だけでなく、個人間でお金の貸し借りをすることがあります。

まとまった額の貸し借りになると、不動産を担保に取ります。

担保に取った人を抵当権者と言います。

担保に差し出した人を抵当権設定者と言います。

お金を貸した人という意味では、抵当権者は債権者です。

お金を借りた人が自分の不動産を担保に差し出すこともあるし、お金を借りた第三者のために自分の不動産を担保に差し出すこともあります。

抵当権付き不動産は被相続人の財産だから、相続財産になります。

お金を借りたのが被相続人の場合、借金は相続財産になります。

抵当権付き不動産の所有者に相続が発生しても、抵当権は消えません。

お金を借りた人に相続が発生しても、借金は消えません。

抵当権は、借金の返済が滞ったときに備えて、担保に取る権利です。

原則として、借金と抵当権は一緒についていくことになります。

具体的には、借金の返済が滞った場合、担保に取った不動産を競売にかけて売却代金から優先的に借金を返してもらうことができます。

相続が発生した後は、抵当権者が担保に取った不動産を競売にかけて売却代金から優先的に借金を返してもらう義務が受け継がれます。

2 抵当権は登記されている

被相続人の財産に抵当権がついている場合、借金の内容を確認しましょう。

抵当権がついている場合、抵当権の登記がされています。

登記簿謄本を取得すれば、大まかな内容を確認することができます。

登記簿謄本は、法務局で手続をすればだれでも見ることができます。

多くの場合、お金を貸した人が不動産を担保に取ったときに抵当権の登記をします。

抵当権の登記は、借りたお金の金額が登記されます。

借りたお金は、時間が経つと利子がつきます。

借金が膨れ上がっているかもしれません。

借りたお金を返していたら、借金は少なくなっているかもしれません。

借金の詳しい内容は、お金を貸した人に確認します。

お金を貸した人は抵当権者ですから、登記簿謄本に書いてあります。

3まずは遺産分割協議

①借金が完済になる場合

お金を借りた人は債務者ですから、登記簿謄本に書いてあります。

被相続人が住宅ローンを組んでいて、かつ、団体信用生命保険に加入している場合、住宅ローンの残りは保険金で完済されます。

住宅ローンが完済される場合、借金のことは心配せずに相続財産の分け方の話し合いをすることができます。

団体信用生命保険に加入していたか分からない場合、金融機関に確認することができます。

②被相続人が借金をしていた場合

被相続人の借金は、マイナスの財産として相続財産になります。

相続財産だから相続人全員の話し合いで、借金の分け方を決めることができます。

相続人全員で借金の分け方を決めた場合であっても、お金を貸した人は相続人全員に対して法定相続分で借金の返済を求めることができます。

相続人全員の話し合いで、借金の分け方を決めた場合、合意内容は相続人間の内部的な合意に過ぎないからです。

お金を貸した人には関係ない話だからです。

抵当権付き不動産は、プラスの財産として相続財産になります。

相続財産だから相続人全員の話し合いで、抵当権付き不動産の分け方を決めることができます。

一部の相続人が不動産を相続する場合であっても、抵当権は消えません。

借金を相続する相続人と不動産を相続する相続人が違う場合があります。

借金と不動産を別々の相続人が相続する場合であっても、抵当権は消えません。

抵当権は、借金の返済が滞ったときに備えて、担保に取る権利だからです。

借金を相続した相続人が返済を滞らせた場合、お金を貸した人は抵当権を実行することができます。

抵当権を実行するとは、担保に取った不動産を競売にかけて売却代金から優先的に借金を返してもらうことです。

借金を相続した相続人と別の人が抵当権付き不動産を相続した場合であっても、担保に取った不動産を競売にかけることができます。

③第三者が借金をしていた場合

被相続人が第三者に頼まれて、自分の財産を第三者のために担保に差し出した場合があります。

借金は、第三者がしたものなので相続とは関係ありません。

相続人は、抵当権付き不動産の分け方だけを合意します。

自分の不動産を担保に差し出した人が死亡しても、抵当権は消えません。

抵当権は、借金の返済が滞ったときに備えて、担保に取る権利だからです。

借金をした人が返済を滞らせた場合、お金を貸した人は抵当権を実行することができます。

担保に取った不動産を競売にかけることができます。

不動産を競売にかけるから、抵当権付き不動産の所有者は所有権を失います。

所有権を失った場合、抵当権者に対して優先的に支払われた金額分を借金をした人に対して請求することができます。

借金をした人は、抵当権者に対して優先的に支払われた金額分を支払わなければなりません。

多くの場合、優先的に支払われた金額分を借金をした人が支払うことは困難でしょう。

優先的に支払われた金額分を支払うことができるのであれば、借金の返済を滞らせることがないからです。

抵当権付き不動産の分け方を合意する場合、このような事情を相続人全員が考慮する必要があります。

4抵当権の登記を消すためには申請が必要

抵当権は、借金を完済すれば消滅します。

抵当権が消滅しても、抵当権の登記は自動で消えることはありません。

法務局は、借金が完済されたかどうか分からないからです。

銀行などが自動で手続してくれることもほとんどありません。

抵当権を抹消する登記は、申請する必要があります。

借金を完済すると、ほっとします。

ほっとして、抵当権抹消登記を先延ばしすることがあります。

被相続人が借金を完済した後、抵当権抹消登記を先延ばししていた場合があります。

抵当権抹消登記を先延ばししていると、借金を完済した事実があいまいになりがちです。

抵当権抹消登記は、不動産の所有者を権利者、抵当権者を義務者とする共同申請です。

原則として、抵当権者の協力がないと抵当権抹消登記の申請はできません。

抵当権抹消登記を先延ばししていると、抵当権者の協力が得られなくなるかもしれません。

借金を完済した事実を証明できなくなるかもしれません。

完済した直後の抵当権抹消登記は、登記手続の中では、難しいものではありません。

完済した後、長期間経過すると、時間も手間もかかる難易度の高い手続になります。

借金を完済したら、すみやかに抵当権抹消の手続きをしましょう。

5抵当権付き不動産の相続を司法書士に依頼するメリット

借金の返済が終わると、ほっとします。

抵当権の抹消登記は多少遅くなっても特段の不都合がないから、多忙にまぎれがちです。

不動産を売却したり、相続が発生したときに気がつくことが多いです。

借金返済が完了してから長期間経過すると、事実関係が確認できなくなったり、関係者と連絡が取れなくなったり、連絡を無視されたりします。

通常の抵当権抹消登記は、司法書士であれば難しい手続ではありません。

借金返済が完了してから長期間経過すると、関係者の協力を得るのが難しくなりがちです。

関係者の協力を得られない場合、裁判所の助力が必要になります。

抵当権の抹消登記を先延ばしした代償は、非常に高くつきます。

抵当権消滅登記はすみやかに済ませましょう。

スムーズに登記を完了させたい方は、司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。

相続放棄と代襲相続

2022-11-18

1代襲相続とは

相続が発生したら、親族のうち一定の範囲の人が相続人になります。

誰が相続人になるかについては、民法で決められています。

相続人になる人は次のとおりです。

①配偶者は必ず相続人になる

②被相続人に子どもがいる場合、子ども

③被相続人に子どもがいない場合、親などの直系尊属

④被相続人に子どももいない場合で、かつ、親などの直系尊属が被相続人より先に死亡している場合、兄弟姉妹

相続人になるはずだった人が被相続人より先に死亡したため、相続人になるはずだった人の子どもや子どもの子どもが相続することがあります。

これを代襲相続と言います。

相続人になるはずだった人の子どもの子どもが相続することを再代襲相続と言います。

代襲相続ができるのは、相続人になるはずだった人の子どもなど被相続人の直系卑属だけです。

相続人になるはずだった人の子どもなど被相続人の直系卑属以外は代襲相続ができません。

相続人になるはずだった人の配偶者も、相続人になるはずだった人の親などの直系尊属も、相続人になるはずだった人の兄弟姉妹も、代襲相続ができません。

2代襲相続になる原因

①相続人の死亡

相続人になるはずだった人が被相続人より先に死亡した場合です。

実際に死亡した場合の他に、失踪宣告を受けて死亡したものと扱われる場合も、代襲相続が発生します。

被相続人の死亡後、相続手続の途中で相続人が死亡した場合には、数次相続になります。

相続が発生したときに相続人が健在であれば、その後死亡しても代襲相続にはなりません。

②相続人が欠格

欠格とは、相続人としてふさわしくない人の相続資格を奪う制度のことです。

欠格になる理由は法律で定められています。

主な理由は、被相続人を殺害したり、殺害しようとしたり、遺言書を偽造したり、遺言書を隠したりしたなどです。

法律で決められた理由があれば、家庭裁判所などの手続はなく、当然に、相続資格を失います。

相続人が相続欠格になる場合、代襲相続ができます。

③相続人が廃除

相続人廃除とは、被相続人の意思で、相続人の資格を奪う制度のことです。

例えば、被相続人に虐待をした人に、相続をさせたくないと考えるのは自然なことでしょう。

相続人廃除は家庭裁判所に申立をして、家庭裁判所が判断します。

被相続人が相続人廃除したいと言い、相続人が廃除されていいと納得していても、家庭裁判所が相続人廃除を認めないことがあります。

相続人が相続人廃除になる場合、代襲相続ができます。

3子どもが相続放棄をしたら孫は代襲相続しない

被相続人の子どもが相続放棄をした場合、子どもの子どもは代襲相続しません。

子どもが相続放棄をした場合、代襲相続が発生しないからです。

被相続人の子どもが相続放棄をした場合、はじめから相続人でなかったとみなされます。

相続人でなくなるから、代襲相続もあり得ません。

被相続人の借金から逃れるために相続放棄をした場合、代襲相続がされないので安心です。

被相続人の子ども全員が相続放棄をした場合、子どもがいない場合になります。

子どもがいない場合、親などの直系尊属が相続します。

4父母が相続放棄すると祖父母が相続できる

子どもがいない人に相続が発生した場合、相続人になるのは親などの直系尊属です。

直系尊属が複数いる場合、親等が近い人が相続人になります。

例えば、父母と祖父母がいる場合、父母は1親等、祖父母は2親等です。

親等が近い人が相続人になるから、祖父母は相続人になりません。

父母が相続放棄をした場合、父母は相続人でなくなります。

父母がいない場合になりますから、祖父母が相続人になります。

祖父母が相続人になりますが、代襲相続ではありません。

子どもの次の順位の相続人は、親などの直系尊属だからです。

祖父母は直系尊属だから、相続人になります。

5親を相続放棄しても祖父母を代襲相続できる

被相続人に借金がある場合、子どもは相続放棄をするでしょう。

子ども全員が相続放棄をした場合、親などの直系尊属が相続人になります。

相続人になった親などの直系尊属が死亡した場合、最初の被相続人の子どもは代襲相続人になります。

最初の相続の被相続人は、次の相続の被相続人の子どもにあたるからです。

最初の相続で相続放棄をしても単純承認をしても、最初の相続の被相続人の子どもは、あらためて、次の相続について相続放棄をするか単純承認をするか判断することができます。

相続放棄をするか単純承認をするかは、被相続人ごとにすることができるからです。

最初の被相続人に借金があった場合でも、次の被相続人に莫大なプラスの財産がある場合があります。

最初の被相続人の借金を含めて相続しても有り余るプラスの財産がある場合、最初の被相続人の子どもは単純承認することができます。

最初の相続で相続放棄したことで、次の相続を単純承認できなくなることはありません。

6数次相続があった後に相続放棄

相続財産の分け方について、話し合いがまとまる前に、相続人が死亡して新たな相続が発生することがあります。

最初の相続の手続中に相続人が死亡して、さらに相続が発生した状態を数次相続と言います。

数次相続は、相続が発生した「後」に、相続人が死亡した場合です。

代襲相続は、相続が発生する「前」に、相続人が死亡した場合です。

相続が発生したときに健在だった相続人が、相続放棄をするか単純承認をするか決めないまま死亡する場合があります。

死亡した相続人は、本来、相続放棄をすることも相続を承認することもできたはずです。

最初の相続について、相続放棄をするか相続を承認するか決める権利は、死亡した相続人の相続人に相続されます。

最初の相続で相続放棄も承認もしないまま相続人が死亡したケースでは、死亡した相続人の相続人は次の選択ができます。

①最初の相続を承認し、次の相続を承認する

②最初の相続を放棄し、次の相続を承認する

③最初の相続を放棄し、次の相続を放棄する

死亡した相続人の相続人は、死亡した相続人が相続放棄をするか相続を承認するか決める権利を行使して、最初の相続について相続放棄をすることができます。

死亡した相続人の相続人は、死亡した相続人の相続について単純承認をすることができます。

例えば、最初の被相続人に借金がある場合、最初の相続について相続放棄をすることが有効です。

死亡した相続人にプラスの財産がある場合、死亡した相続人の相続について単純承認をすることができます。

7複雑な相続と相続放棄を司法書士に依頼するメリット

相続が発生すると、被相続人のものは相続財産になります。

相続財産は相続人全員の共有財産ですから、分け方を決めるためには相続人全員の合意が必要です。

相続人の一部を含めない合意や相続人でない人を含めた合意は無効になります。

相続財産の分け方の話し合いの前提として、相続人の確定はとても重要です。

代襲相続や数次相続が発生している場合、一挙に難易度が上がります。

インターネットが普及したことで、多くの情報を手軽に得ることができるようになりました。

簡単に情報発信ができるようになったこともあって、適切でない情報も有益な情報もたくさん出回っています。

相続の専門家と名乗っていながら、適切でないアドバイスを見かけることも度々あります。

代襲相続や相続放棄が発生している場合、信頼できる専門家のサポートが欠かせません。

相続放棄をした場合代襲相続はできないとだけカンタンに説明している自称専門家はたくさんいます。

相続人確定を間違えると以降の相続手続は、すべて無効になります。

相続放棄は3か月の期間制限があります。

相続放棄は不要だと誤解してしまった3か月を経過してしまったら、相続放棄は認めてもらえなくなります。

制度をよく理解して、自分がどうしたらいいのか適切に判断する必要があります。

スムーズに相続手続を行いたい方は、司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。

包括受遺者がいるときの遺産分割協議

2022-11-02

1包括受遺者とは

遺贈とは、被相続人が遺言によって、法定相続人や法定相続人以外の人に、財産を譲ってあげることです。

遺贈で財産を譲り渡す人を遺贈者、譲り受ける人を受遺者と言います。

遺贈には、2種類あります。

特定遺贈と包括遺贈です。

特定遺贈とは、遺言書に「財産〇〇〇〇を遺贈する」と財産を具体的に書いてある場合です。

包括遺贈とは、遺言書に「財産すべてを包括遺贈する」「財産の2分の1を包括遺贈する」と割合だけ書いて財産を具体的に書いてない場合です。

2種類を組み合わせることもできます。

2特定遺贈も包括遺贈も放棄することができる

遺贈とは、被相続人が遺言によって、法定相続人や法定相続人以外の人に、財産を譲ってあげることです。

遺言書は相続人らの関与なしに作ることができます。

遺言で遺贈や相続のことを定める場合、遺言者が受け取る人の意見を聞かずに、一方的に決めることができます。

遺言に書いてあるからとは言っても、受け取ると相続人に気兼ねすることがあります。

相続人とトラブルになりたくないから、ご辞退したい場合もあるでしょう。

遺贈は、特定遺贈であっても、包括遺贈であっても、放棄することができます。

包括遺贈の放棄は、家庭裁判所へ手続をします。

包括受遺者は相続人と同一の権利義務があります。

相続財産にマイナスの財産がある場合は、マイナスの財産も受け継ぎます。

包括遺贈の放棄は、包括遺贈すべてを放棄することになります。

包括遺贈の放棄で一部の財産だけ放棄することはできません。

包括遺贈を放棄する場合、相続を放棄する場合と同じ手続をします。

家庭裁判所に対して、包括遺贈放棄の申立をします。

自己のために包括遺贈があることを知ってから、3か月以内に手続きしなければなりません。

包括遺贈放棄の申立先は被相続人の最後の住所地の家庭裁判所です。

家庭裁判所の管轄はホームページで調べることができます。

3包括受遺者が遺産分割協議をするケース

①相続人と包括受遺者で遺産分割協議をする

遺言書に「財産の2分の1を包括遺贈する」と割合だけ書いてあることがあります。

具体的にどの財産を受け取るのかは、相続人全員と合意をしなければなりません。

包括受遺者は、相続人と同一の権利義務が与えられます。

包括受遺者が遺産分割協議に参加するのは、権利であるし義務でもあります。

相続財産の分け方は、相続人全員の合意で決める必要があります。

相続人全員の合意だけで包括受遺者の合意がない場合、遺産分割協議は無効です。

包括受遺者は、相続人と同一の権利義務が与えられているからです。

相続人でない人が包括遺贈を受けた場合、相続人全員と包括遺贈を受けた人全員の合意が必要になります。

②複数の包括受遺者で遺産分割協議をする

複数の人に対して、包括遺贈をすることができます。

複数の包括受遺者がいる場合、具体的にどの財産を受け取るのか包括受遺者全員で合意をしなければなりません。

一部の包括受遺者が参加しない遺産分割協議は無効です。

4包括受遺者が遺産分割協議不要になるケース

①全部包括遺贈は遺産分割協議不要

遺産分割協議は、相続財産を共有する相続人全員で具体的にどの財産を受け取るのか決めるものです。

全部包括遺贈を受けた場合、相続財産を他の相続人と共有することはありません。

すべての財産を包括受遺者が受け取るから、財産の分け方を決める必要がありません。

全部包括受遺者は、遺産分割協議をする必要がありません。

②特定財産を除く包括遺贈は遺産分割協議不要

包括受遺者は相続人と同一の権利義務があります。

相続財産にマイナスの財産がある場合は、マイナスの財産も受け継ぎます。

特定財産を除く財産について遺贈がされた場合、プラスの財産もマイナスの財産も引き継がせる趣旨でしょう。

相続分に対応する割合が明示されていなくても、包括遺贈になると考えられます。

特定財産を除く財産すべてを受け継ぐから、財産の分け方を決める必要がありません。

特定財産を除く包括受遺者は、遺産分割協議をする必要がありません。

5全部包括受遺者が相続人に財産を譲る方法

①全部包括受遺者は相続人と遺産分割協議はできない

全部包括遺贈を受けた場合、相続財産を他の相続人と共有することはありません。

相続が発生したときに、遺言書が効力を発します。

遺言書が効力を発したときに、全部包括受遺者が財産すべてを受け継ぎます。

全部包括受遺者は、遺産分割協議をする必要がありません。

相続人や全部包括受遺者が遺産分割協議を望んでも、遺産分割協議の余地がありません。

②遺贈された財産を贈与する

全部包括遺贈を受けた場合、相続財産は包括受遺者のものになります。

相続人が相続財産の一部を引き継ぐことを望むことがあります。

相続人とトラブルになりたくないから、一部の財産を相続人に引き継いでもらおうと考えるかもしれません。

相続人が相続したいと望んでも相続することはできません。

相続財産は、包括受遺者のものだからです。

包括遺贈の放棄で一部の財産だけ放棄することはできません。

包括受遺者が包括遺贈の放棄をした場合、すべての財産を受け継ぐことができなくなります。

相続人が相続できなくても、財産を引き継ぐことはできます。

だれでも自分の財産を自由に贈与することができるからです。

包括受遺者は、包括遺贈を受けた後、相続人に財産を贈与することができます。

財産を贈与した場合、金額によっては贈与税の対象になります。

贈与税は、想像以上に高額になりがちです。

③相続人は遺留分侵害額請求をすることができる

遺留分とは、相続財産に対して認められる最低限の権利のことです。

兄弟姉妹以外の相続人に認められます。

相続人が被相続人の兄弟姉妹以外である場合、全部包括遺贈によって遺留分が侵害されています。

遺留分を侵害された相続人は、遺留分侵害額請求をすることができます。

遺留分侵害額請求は、金銭で支払いを受ける権利です。

相続財産を直接相続する権利ではありません。

4合意したら遺産分割協議書にとりまとめる

2人以上相続人がいる場合や遺言書がない場合は、遺産の分け方について相続人全員で話し合いをする必要があります。

相続人全員で話し合いのことを遺産分割協議といいます。

話し合いの合意内容を取りまとめた文書を遺産分割協議書といいます。

合意したことの証明として、遺産分割協議書は相続人全員が実印で押印し、印鑑証明書を添付します。

遺産分割協議書があれば合意内容が書いてあります。

後になって、合意していなかったなどとトラブルになることを防ぐことができます。

包括受遺者がいる場合であっても、遺産分割協議書に合意内容を取りまとめます。

包括受遺者がいない場合の遺産分割協議書と比べて、大筋は同じです。

包括受遺者は、多くの場合、相続人ではありません。

戸籍謄本を見ても、現れてきません。

包括遺贈を受けたから遺産分割協議に参加していることを明示するといいでしょう。

相続財産の分け方は、相続人や包括受遺者全員で合意する必要があります。

相続人や包括受遺者全員でない場合は、無効になります。

相続人や包括受遺者以外の人を含めて合意をした場合も無効になります。

相続人や包括受遺者全員で、かつ、余計な人を含めずに合意をしなければなりません。

何も書いてない場合、相続手続を受ける銀行などが勘違いをしてしまいかねません。

相続手続をする相続人に何も非はなくても、相続手続が長引くおそれがあります。

合意内容を簡潔にまとめて、相続人と同様に包括受遺者が署名し実印で押印します。

遺産分割協議書の押印が実印であることを証明するために、印鑑証明書を添付します。

5遺産分割協議書作成を司法書士に依頼するメリット

遺産分割協議書は遺産の分け方について、相続人全員による合意を取りまとめた文書です。

包括遺贈を受けた人がいる場合、相続人の他に包括遺贈を受けた人も遺産分割協議に参加します。

相続財産の分け方は、相続人や包括遺贈を受けた人全員で合意する必要があります。

相続人や包括遺贈を受けた人全員でない場合は、無効になります。

相続人や包括遺贈を受けた人以外の人を含めて合意をした場合も無効になります。

遺言書の書き方によっては、法律知識がない人が読むと包括遺贈なのか特定遺贈なのか判断しにくい場合があります。

遺言者が専門家のサポートなしで遺言書を書いた場合、あいまいな記載が起こりがちです。

単なる、相続財産の分け方の話し合いですらまとまりにくいものです。

包括遺贈を受けた人がいる場合、多くは、家族以外の人でしょう。

家族以外の関係性が薄い人がいる場合、相続財産の分け方はいっそう合意が難しくなります。

このような場合、専門家のサポートが必要になるでしょう。

合意がきちんと文書になっているからこそトラブルが防止できるといえます。

つまり、書き方に不備があるとトラブルを起こしてしまう危険があります。

せっかくお話合いによる合意ができたのに、取りまとめた文書の不備でトラブルになるのは残念なことです。

トラブルを防止するため、遺産分割協議書を作成したい方は、司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。

抵当権抹消登記と所有者の相続

2022-10-31

1抵当権をはずすには申請が必要

マイホームを購入したときに、銀行などから融資を受けることがあるでしょう。

ローンの返済が滞ったときに備えて、銀行は不動産を担保にします。

返済が滞ったときに備えて、担保にする権利を抵当権と言います。

ローンが完済したら、ローンと一緒に抵当権はなくなります。

抵当権はなくなりますが、抵当権の登記は自動でなくなりません。

法務局はローンを完済したかどうか分からないからです。

抵当権をはずす登記のことを、抵当権抹消登記と言います。

ローンを完済すると、金融機関は、借用書などの書類を返します。

多くの場合、その中に、抵当権抹消登記の書類が入っています。

完済した後、書類を揃えて、法務局に抵当権抹消登記を申請する必要があります。

銀行が自動でやってくれることは、ほとんどありません。

2返済中に所有者が死亡したら先に抵当権付き不動産の相続登記が必要

ローンの返済中に不動産の所有者に相続が発生する場合があります。

抵当権付き不動産の所有者が死亡したら、抵当権付き不動産の相続登記が必要です。

ローンが完済されたら、抵当権が消滅します。

ローン完済によって抵当権消滅登記が必要になります。

不動産の所有者が死亡した後にローンが完済されたら、先に抵当権付き不動産の相続登記をしなければなりません。

実務では、抵当権付き不動産の相続登記と抵当権消滅登記を一緒に申請することがほとんどです。

抵当権付き不動産の所有者の多くは、ローンの債務者でしょう。

多くの場合、住宅ローンを組むときに、団体信用生命保険に加入しています。

団体信用生命保険に加入している場合、ローンの債務者が死亡したら保険金でローンが完済になります。

ローンが完済されれば、抵当権が消滅します。

このような場合も、抵当権付き不動産の相続登記を省略することはできません。

団体信用生命保険の保険金でローンが完済になった場合でも、抵当権抹消登記を自動でやってくれることはありません。

3完済したのに放置していたら抵当権抹消登記だけ申請できる

ローンが完済したら、ローンと一緒に抵当権はなくなります。

抵当権はなくなりますが、抵当権の登記は自動でなくなりません。

ローンが完済すると、ほっとします。

ほっとして銀行から抵当権抹消登記のための書類を見落としがちです。

書類を受け取っても、先延ばししてしまうかもしれません。

先延ばしをしているうちに、抵当権付き不動産の所有者が死亡する場合があります。

ローンが完済したら、ローンと一緒に抵当権はなくなります。

抵当権付き不動産の所有者は、抵当権抹消登記をしてもらう権利があります。

抵当権付き不動産の所有者が死亡した場合、相続人は抵当権抹消登記をしてもらう権利を相続します。

抵当権付き不動産の相続登記を後回しにして、抵当権抹消登記をすることができます。

抵当権抹消登記をする場合、不動産の所有者の相続人全員の協力は必要ありません。

一部の相続人が抵当権者と協力して、抵当権抹消登記をすることができます。

抵当権抹消登記をすることは、相続人全員の利益になる行為だからです。

相続人全員の権利を保全するために、一部の相続人が登記申請をすることができます。

4抹消書類は古くても使える

抵当権抹消登記は、特段期限もないので先延ばししがちです。

先延ばしして古くなった書類でも、ほとんどは使えます。

銀行が送ってくる抵当権抹消登記の書類はおおむね次のとおりです。

①抵当権解除証書・放棄証書

ローン完済したことの証明書です。

完済した当時の金融機関の代表者の記名押印がされています。

証明した代表者が退任して、新しい代表者になっていても証明は有効です。

当時の書類はそのまま使えます。

②抵当権の権利証

不動産を担保に取ったときの権利証です。

古い権利証も、原則として、有効です。

ローン完済後、金融機関が合併をしている場合、合併後の権利証が必要になります。

③登記委任状

ローン完済当時の代表者からの委任状です。

委任した代表者が退任して新しい代表者になっていても、委任状は有効です。

合併などで金融機関がなくなっていたとしても、引き継いでいる金融機関からの委任状として有効です。

5抵当権と所有権が同一人物に帰属したら混同により消滅する

①存続させる必要がない抵当権は混同で消滅する

子どもが第三者にお金を貸す場合に、親が自分の不動産を担保に差し出すことがあります。

子どもが債権者で、抵当権者です。

第三者が債務者です。

親が抵当権設定者で、不動産の所有者です。

親である抵当権設定者に相続が発生することがあります。

他に相続人がいなければ、抵当権者である子どもが抵当権設定者の地位と不動産を相続します。

抵当権者の地位と抵当権設定者の地位が同一人物に帰属した場合、抵当権は消滅します。

抵当権は、返済が滞ったときに備えて担保にする権利です。

返済が滞ったときに担保に取った不動産を売り払って借金の返済にあてることができます。

自分の不動産を売り払って借金を返してもらっても、意味はありません。

抵当権者の地位と抵当権設定者の地位が同一人物に帰属した場合、原則として、抵当権は存在する意味を失います。

抵当権者の地位と抵当権設定者の地位が同一人物に帰属した場合などで権利が存続する意味を失うことを混同と言います。

抵当権は物に対する権利だから、物権と言います。

物権が混同によって消滅しているから、物権混同と言います。

抵当権設定者に相続があって、物権混同になる場合、相続による所有権移転登記とは別に、混同による抵当権抹消登記が必要です。

②不動産に第三者の抵当権がついているときは消滅しない

抵当権者の地位と抵当権設定者の地位が同一人物に帰属した場合、原則として、抵当権は消滅します。

1つの不動産に抵当権が複数設定している場合があります。

登記した順番に応じて、1番抵当権者、2番抵当権者と言います。

抵当権は、返済が滞ったときに備えて担保にする権利です。

不動産を売り払って借金を返してもらうことができます。

借金を返してもらう場合、1番抵当権者が優先です。

1番抵当権者が先に登記をしたからです。

1番抵当権者に借金を払った後の残りから、2番抵当権者に借金を返してもらうことができます。

1番抵当権者の地位と所有権者の地位が同一人物に帰属した場合、1番抵当権は消滅しません。

1番抵当権者は、2番抵当権者より優先して借金を返してもらうことができます。

1番抵当権が消滅すると、2番抵当権者に優先して借金を返してもらうことができなくなるからです。

1番抵当権者の地位と所有権者の地位が同一人物に帰属したことによって、1番抵当権者は不利益を受けることになります。

1番抵当権者は不利益を受けるいわれはありません。

1番抵当権者の地位と所有権者の地位が同一人物に帰属した場合、1番抵当権は消滅しません。

2番抵当権者の地位と所有権者の地位が同一人物に帰属した場合、2番抵当権は消滅します。

2番抵当権が消滅しても、1番抵当権者が優先であることに変わりはありません。

2番抵当権が消滅した場合、不当に不利益を受ける人はいません。

2番抵当権者の地位と所有権者の地位が同一人物に帰属した場合、原則どおり2番抵当権は消滅します。

③抵当権に転抵当権がついているときは消滅しない

抵当権者の地位と抵当権設定者の地位が同一人物に帰属した場合、原則として、抵当権は消滅します。

抵当権は、不動産を担保に取る権利です。

転抵当権は、抵当権を担保に取る権利です。

転抵当権がついているときは抵当権者の地位と所有権者の地位が同一人物に帰属した場合、抵当権は消滅しません。

転抵当権者は、原抵当権の範囲において他の債権者に優先して借金を返してもらうことができます。

抵当権が消滅すると、他の債権者に優先して借金を返してもらうことができなくなるからです。

抵当権者の地位と所有権者の地位が同一人物に帰属したことによって、転抵当権者は不利益を受けることになります。

転抵当権者は不利益を受けるいわれはありません。

抵当権者の地位と所有権者の地位が同一人物に帰属した場合、抵当権は消滅しません。

6混同による抵当権消滅登記をする前に相続が発生したら

抵当権者の地位と抵当権設定者の地位が同一人物に帰属した場合、抵当権は消滅します。

所有権が移転したことによって同一人物に帰属した場合、所有権移転登記をします。

抵当権が移転したことによって同一人物に帰属した場合、抵当権移転登記をします。

物権混同になる場合、所有権移転登記や抵当権移転登記とは別に、混同による抵当権抹消登記が必要です。

物権混同になる場合、他に権利者がいなければ抵当権を存続させる意味はありません。

混同による抵当権抹消登記の申請を見落としたまま、相続が発生する場合があります。

物権混同になる場合は、抵当権者の地位と抵当権設定者の地位が同一人物に帰属した場合です。

抵当権抹消登記は、権利者と義務者の共同申請です。

混同による抵当権抹消登記の登記申請は、権利者兼義務者として申請します。

権利者兼義務者に相続が発生した場合、相続人全員が共同で登記申請をする必要があります。

一部の相続人だけで登記申請をすることはできません。

7抵当権抹消登記はすみやかに

わざわざ抵当権付き不動産を買う人はいません。

不動産を売却するときになって抵当権がついたままになっていることに気がつきます。

おそらく借金の返済が終わったことで安心したのでしょう。

安心して抵当権の登記がついたままであることを忘れてしまったのでしょう。

借金がすべて返済されれば、抵当権は消滅します。

抵当権が消滅しても、抵当権の登記は自動で消滅することはありません。

法務局が自動で消してくれることもありません。

担保に取った人と担保に差し出した人が一緒に、法務局に抵当権抹消登記を申請します。

抹消登記をしなければ、抵当権の登記は登記簿に残り続けます。

抵当権は、返済が滞ったときに備えて、担保にする権利です。

返済が滞ったら、抵当権者は不動産を売り払って、借金の返済に充てることができます。

このような権利が付いた不動産は、いつ抵当権者が現れて売り払われるか分からないので、怖くて売買できません。

借金の返済が終わった後、すみやかに抵当権抹消登記をしておきましょう。

長期間経過すると手間と時間と費用が余計にかかります。

長期間経過すると、借金の返済が終わったのか終わっていないのか事実関係が分からなくなるからです。

借金の返済が終わったはずであっても、証拠を用意できないこともあります。

事情を知らない相続人がいる場合、抵当権抹消登記に協力してくれない可能性もあります。

相続人が行方不明になって連絡が取れないこともあります。

抵当権抹消登記に協力しない相続人がいた場合、裁判を起こして判決をとる必要があります。

長期間経過するほど、難易度は上がります。

抵当権抹消登記はすみやかに済ませましょう。

8抵当権抹消登記を司法書士に依頼するメリット

ローンを完済したら、銀行から借用書などの書類が送られてきます。

多くはその中に抵当権抹消登記のための書類は入っています。

抵当権抹消登記は特段の期限もないことから、多忙にまぎれがちです。

不動産を売却したり、相続が発生したりするときに気がつくことが多いです。

銀行などの金融機関は、合併や名称変更をします。

長期間経過すると抵当権抹消登記はカンタンにはできなくなります。

書類があればいいですが、書類を紛失していると改めて金融機関に依頼する必要があります。

それでも、銀行などの金融機関であれば、手間と費用がかかるだけで済みます。

金融機関以外の場合、事実関係が確認できなくなったり、関係者と連絡が取れなくなったり、連絡を無視されたりします。

ローンをを完済したら、抵当権抹消登記をすみやかに済ませましょう。

司法書士は登記の専門家です。 スムーズに登記を完了させたい方は、司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。

相続放棄した人がいるときの相続登記

2022-10-28

1相続放棄とは

相続が発生したら、原則として、被相続人のプラスの遺産もマイナスの遺産も相続人が受け継ぎます。

被相続人のプラスの遺産もマイナスの遺産も受け継がないことを相続の放棄といいます。

相続放棄をすると、プラスの遺産を引き継がなくなりますが、マイナスの遺産も引き継ぐことがなくなります。

相続放棄は、家庭裁判所に対して、必要な書類をを添えて相続放棄をしたい旨の届出をします。

家庭裁判所に対して、相続放棄をしたい旨の届出をしない場合、相続放棄はできません。

被相続人が生前、相続人になる予定の人と相続放棄をすると約束している場合があります。

相続放棄をすると約束しても、意味はありません。

家庭裁判所に届出をしていないからです。

相続人間で相続放棄をすると念書を書いている場合があります。

相続放棄をすると念書を書いても、無効です。

家庭裁判所が関与していないからです。

父母が離婚する際に、子どもが相続放棄をすると誓約書を渡している場合があります。

子どもが相続放棄をすると誓約書を書いても、子どもには関係ない話です。

家庭裁判所に手続をしていないからです。

被相続人の債権者に相続放棄をすると申し入れをしている場合があります。

債権者に申し入れをするだけでは、何の価値もありません。

家庭裁判所が相続放棄を認めていないからです。

2相続放棄をしたら相続手続に参加しなくてよい

相続放棄をするとはじめから相続人でなくなります。

相続人でなくなりますから、相続人全員でしなければならない手続にも参加する必要がありません。

具体的には、遺産分割協議は相続人全員でする必要があります。

この遺産分割協議にも参加不要です。

遺産分割協議は相続人間の争いが起きやすい手続です。

相続人らと疎遠であったり、相続人間にトラブルがあったり、もともと不仲であったりする場合、相続財産の話し合いに参加するのは大きな負担になります。

遺産分割協議などの手続に参加しなくてよくなるのは大きなメリットといえるでしょう。

相続人全員の合意ができたら、合意内容を文書にとりまとめます。

合意内容を取りまとめた文書を遺産分割協議書と言います。

遺産分割協議にも参加不要だから、遺産分割協議書に署名押印をすることもありません。

3相続登記に相続放棄申述受理通知書が必要

相続放棄は、家庭裁判所に対して、必要な書類をを添えて相続放棄をしたい旨の届出をします。

家庭裁判所は相続放棄を認めた場合、相続放棄を認められたことを通知します。

相続放棄が認められた通知のことを相続放棄申述受理通知書と言います。

家庭裁判所は相続放棄の申出をした人にだけ通知をします。

自主的に、家庭裁判所から役所や法務局に連絡することはありません。

相続登記を申請する場合、相続人が相続放棄をしていることを証明する必要があります。

相続人が相続放棄をしていることを証明する資料として、家庭裁判所が発行した相続放棄申述受理通知書を提出します。

相続放棄をした人が自分で証明書を書いても、法務局は認めてくれません。

相続放棄申述受理通知書は、家庭裁判所によって記載内容が異なります。

家庭裁判所の記載内容によっては、相続放棄申述受理通知書だけでは受け付けてもらえない場合があります。

相続放棄申述受理通知書だけでは受け付けてもらえない場合、相続放棄申述受理証明書を提出します。

相続放棄申述受理証明書は、相続放棄の手続をした家庭裁判所に請求します。

相続放棄申述受理証明書は、相続放棄をした人も請求できるし、相続を承認した他の相続人も利害関係人として請求することができます。

4法定相続分で相続登記後に相続放棄すると手続が複雑

相続登記は相続人が申請します。

相続人がたくさんいる場合、相続人全員で申請するのが原則です。

法定相続分で相続登記をする場合、相続人のうちの1人が相続人全員のために相続登記を申請することができます。

自分の持分だけ、相続登記をすることができないからです。

一部の相続人が法定相続分で相続登記をした後に、相続放棄が認められることがあります。

相続放棄をするとはじめから相続人でなくなります。

結果として、相続登記の内容が間違ったものになります。

登記の内容を実態に合わせて、正しくする必要があります。

実態に合う正しい登記にするためには、手続がとても複雑です。

①第1順位の相続人全員が相続放棄をした後、第2順位の相続人が相続

　　　→抹消登記と相続登記

相続放棄をするとはじめから相続人でなくなります。

第1順位の相続人全員が相続放棄をした場合、相続登記の内容と全く別の第2順位の相続人が相続します。

まったく別の相続だから、更正登記をすることはできません。

いったん法定相続分による登記を抹消します。

そのうえで、第2順位の相続人による相続登記を申請します。

②第1順位の相続人の一部が相続放棄をした後、第1順位の他の相続人が相続

　　　→持分全部移転登記

相続放棄をするとはじめから相続人でなくなります。

各相続人の共有持分に変更が発生します。

相続放棄をした人は持分を失います。

他の相続人が持分を取得します。

相続の放棄を登記原因として、持分全部移転登記を申請します。

持分全部移転登記は、持分が増える人が単独で申請することはできません。

持分が増える他の相続人を権利者、相続放棄をした人を義務者とする共同申請です。

③被相続人の債権者が第1順位の相続人に相続登記をし、

　差押の登記した後、第1順位の相続人全員が相続放棄し、

　第2順位の相続人が相続

　　→所有権移転

①の事例と比べると、債権者が差押をしている点が異なります。

第1順位の相続人全員が相続放棄をした後、第2順位の相続人が相続した場合、いったん法定相続分による相続登記を抹消して、あらためて、第2順位の相続人に相続登記を申請します。

いったん法定相続分による相続登記を抹消した場合、差押の登記は効力を失います。

登記が効力を失った場合、債権を回収できなくなって困ります。

差押をした債権者はこのような不利益は受け入れられないでしょう。

このため、所有権移転登記で対応します。

所有権移転登記は、第1順位の相続人全員を義務者、第2順位の相続人を義務者で申請します。

債権者が第1順位の相続人に相続登記をした場合であっても、債権者が手続をすることはできません。

④相続人の債権者が第1順位の相続人に相続登記をし、

　差押の登記した後、第1順位の相続人全員が相続放棄し、

　第2順位の相続人が相続

　　　→抹消登記と相続登記

③の事例では被相続人の債権者でしたが、④の事例では相続人の債権者である点が異なります。

いったん法定相続分による相続登記を抹消した場合、差押の登記は効力を失います。

相続放棄をするとはじめから相続人でなくなります。

相続放棄をしたから相続財産を処分することはできません。

相続人の債権者も、相続財産を処分することはできません。

相続財産に差押をする権利はないと言えます。

法定相続分による相続登記を抹消した場合、差押をする権利がなくなったのだから、差押の登記に効力がなくなっても困ることがありません。

法定相続分の登記を抹消する申請をする場合、債権者の同意書が必要になります。

差押の登記を抹消することを形式的に不利益と考えるからです。

相続人の債権者は差押をする権利がなくなったのだから、同意する義務があります。

5相続放棄者がいる不動産登記を司法書士に依頼するメリット

大切な家族を失ったら、大きな悲しみに包まれます。

やらなければいけないと分かっていても、気力がわかない方も多いです。

相続手続は一生のうち何度も経験するものではないため、だれにとっても不慣れで手際よくできるものではありません。

相続財産は相続人全員で話し合いによる合意をして、分け方を決めることになります。

相続人全員で話し合いによる合意をせずに、安易に、法定相続分で共有する登記がされるケースがあります。

法定相続分で共有するのはデメリットが大きく、決しておすすめできるものではありませんが、相続手続で疲れていると目先のラクを選んでしまいがちです。

安易な手段を選ぶと、更正登記が必要になり余計な手間と費用がかかります。

更正登記で済めばまだしも、持分移転登記をしなければならない場合、不動産の価額によっては登録免許税だけでも無視できない額になります。

更正登記ができるか、いったん、抹消登記をしてあらためて相続登記をするかは専門的な判断が必要になります。

知識がない相続人が書籍やインターネットなどで調べるのはハードルが高いでしょう。

相続登記がされているが、内容が正しくないことに気づいたら、司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。

相続登記前に不動産売却

2022-10-26

1相続が発生したら相続財産は相続人全員の共有財産

相続が発生した場合、被相続人のものは原則として相続財産になります。

相続財産は、相続人全員の共有財産です。

相続財産は、相続人全員で所有しています。

相続登記をしたから、所有権が移転するのではありません。

相続登記をしても相続登記をしていなくても、相続人全員に所有権は移転しています。

相続が発生した後、相続登記をするまでの間は、所有者と登記名義が異なります。

登記名義を変更していない場合でも、所有権が移転した事実は変わりません。

2相続発生後に不動産を売却したいケース

①住む予定のない実家

相続人がマイホームを持っている場合、実家を相続しても持て余すことになるでしょう。

相続人が遠方に住んで椅子場合、実家は使う予定がないかもしれません。

使い予定がなくても維持管理の手間や固定資産税の負担があります。

②換価分割で相続財産を分ける

相続財産が自宅不動産だけという場合、相続人間で分け方を決められなくなることがあります。

法定相続分で共有にすることも選択肢のひとつですが、デメリットが大きくおすすめできません。

換価分割とは、不動産を売却してお金に換えた後、お金を分ける方法です。

実際に売れてからお金で分けるので、不動産の値段をいくらと考えるか、だれが実際に不動産を相続するのかで話し合いがまとまらないという心配はありません。

③清算型遺言がある

遺言書で相続財産を売却して、得られた金銭を分けるように決めておくことができます。

このような遺言を、清算型遺言と言います。

清算型遺言をする場合、遺言執行者を指名しておくと手続がスムーズです。

遺言執行者がいる場合、遺言執行者が不動産を売却してお金に換えた後、お金を分けてくれます。

3所有権移転を第三者に主張するためには登記が必要

相続人全員が所有者だから相続人全員が協力すれば、売却することもできないとは言い切れません。

相続人全員が協力すれば売却することができるのであれば、相続登記を省略したいと考えるかもしれません。

相続登記をする場合、登録免許税を納める必要があります。

登録免許税は不動産の評価額によって決められますから、評価額の高い不動産の場合はなおさら相続登記を省略したいでしょう。

不動産を買い受けた場合、買主は所有権移転登記を備えたいはずです。

登記を備えていない場合、第三者に対して所有者であることを主張することができないからです。

所有権登記を備えた見知らぬ人から明け渡し請求をされるかもしれません。

不動産を買い受けたのに代金を支払ったのに、明け渡しに応じなければならなくなります。

多くの場合、不動産は高額です。

高額な代金をきちんと支払ったのに明け渡しに応じなければならなくなることは容認できないでしょう。

所有権移転登記を備えておけば、このようなことは防ぐことができます。

このため、売買契約書には所有権移転登記を備えることが記載されています。

4買主に所有権移転登記をする前提として相続登記は必須

実態として、被相続人→相続人→買主と所有権が移転します。

登記は、権利変動の実態を示すものです。

所有権移転の実態を表していない場合、登記制度への信頼が失墜します。

このようなことが許されるはずがありません。

買主に所有権移転登記をする前提として、相続登記は省略することはできません。

所有者であることを第三者に主張するためには、登記が必要です。

売主名義の登記がされていない場合、一般的には、売買契約を締結することが困難でしょう。

買主から見ると、だれが相続したのか登記から分からないからです。

法律上、売買ができないわけではありませんが、事実上、売買契約をする買主は見つけられないと言えます。

買主が安心して売買契約を締結するために、相続登記は不可欠です。

不動産を売却する予定がない場合、相続手続きは先延ばししがちです。

相続が発生してすぐに相続手続きをすれば、手続きがカンタンで、費用も時間も手間も少なく済みます。

相続が発生してから長い期間、放置すると、余計な費用、時間、手間がかかります。

相続人に相続が発生して関係者が増えると、話し合いがまとまりにくくなります。

相続手続きには戸籍謄本などの書類が必要になりますが、役所は保存年限を越した古い戸籍を廃棄してしまいますから、必要な書類が集められなくなるかもしれません。

売却を予定する人も、売却を予定しない人も、相続が発生したら、相続登記はすみやかに済ませましょう。

5不動産売却後に相続発生した場合は相続登記不要

不動産の名義人が有効に不動産の売買契約を締結した後、相続が発生した場合、原則として、相続登記は不要です。

所有権は、被相続人→買主と移動しているからです。

相続人は不動産の所有権を得ていないので、相続登記も必要ありません。

ただし、売買契約書のなかで、売買代金を完済したときに所有権が移転するなどの条項がある場合があります。

このような条項がある場合であって、かつ、生前に売買代金を受け取っている場合は、相続登記は必要ありません。

所有権は、売買代金を受け取ったときに買主に移転しているからです。

このような条項がある場合であって、かつ、売買代金が未払いの場合は、必ず、相続登記が必要です。

売買代金を受け取っていない以上、所有権は名義人のものだからです。

所有権は、名義人が死亡すると相続人に相続されます。

一方、不動産を相続した後に売却する場合、必ず、相続登記が必要です。

所有権は、被相続人→相続人→買主と移動しているからです。

不動産を相続した後に売却する場合、不動産売却の手続をスムーズにするためにも、相続手続は早めに済ませましょう。

6相続登記前に建物を取り壊した場合は相続登記不要

建物を取り壊すと、建物について登記簿は不要になります。

法務局に対して、建物は取り壊しました、登記簿をなくしてくださいと申請をする必要があります。

建物は取り壊しましたという登記申請を、建物滅失登記と言います。

相続した後、建物の取り壊しをした場合、建物の相続登記は省略することができます。

相続した後、土地を売却した場合、土地の相続登記は省略することができません。

土地でも建物でも、相続した後、売却する場合は必ず相続登記が必要です。

被相続人が生前に建物を取り壊していたが建物滅失登記をしていない場合もあります。

建物を取り壊しているので、相続人は建物を相続していません。

だから、建物の相続登記は不要です。

相続人は被相続人がするべきであった建物滅失登記を申請する義務を引き継いでいます。

建物滅失登記を申請する義務は、相続人のひとりが単独ですることができます。

相続人がたくさんいても同意は必要ありません。

建物はすでに取り壊されているので、建物滅失登記を申請しても、他の相続人に不利益は発生しないからです。

相続登記の費用も無視できませんから、勘違いしないようにしましょう。

7相続登記を司法書士に依頼するメリット

相続した不動産を売却したいという方は少なからずいます。

相続も不動産の売却も、一生のうちに何度も経験するものではありません。

だれにとっても慣れない相続手続と売却手続を並行して進めるのは大変なことです。

平日は仕事や家事をしながら、さらに大切な家族を失った悲しみを抱えながら、これらを実行するのは相続以上に大変です。

確実に手続を進めて、日常を取り戻したい方は、手続を丸投げできます。

ご家族にお世話が必要な方がいて、お側を離れられない方からのご相談もお受けしております。

相続後の不動産売却を確実に進めたい方は、司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。

相続放棄-借地権付き建物

2022-10-17

1借地権は相続財産

被相続人がマイホームを持っている場合、土地は被相続人が所有しているケースと土地は借りているケースがあります。

被相続人が土地を借りてマイホームを持っている場合、土地を借りる権利、土地を使う権利があると言えます。

土地の上に建物を所有する目的で、土地を使う権利や土地を借りる権利のことを借地権と言います。

建物を所有する目的があるときだけ、借地権です。

更地で、資材置き場として使う目的や青空駐車場として使う目的の場合、土地を使う権利があったとしても、借地権とは言いません。

借地権は、法律的に言うと、賃借権の場合と地上権の場合があります。

賃借権は土地を借りて使う権利、地上権は土地を使う権利です。

地上権は、賃借権と比べると使う人の権利が強く保護されている権利です。

一般的には、借地権のほとんどは賃借権です。

借地権は、普通借地権と定期借地権があります。

被相続人がマイホームと借地権を持っていた場合、マイホームと借地権は相続財産になります。

2債務超過なら相続放棄ができる

相続が発生したら、原則として、被相続人のプラスの財産もマイナスの財産も相続人が受け継ぎます。

被相続人のプラスの財産もマイナスの財産も受け継がないことを相続の放棄といいます。

相続財産というとプラスの財産だけイメージしがちですが、マイナスの財産も含まれます。

マイナスの財産が多い場合、相続放棄をすることができます。

相続放棄は、相続人の判断ですることができます。

相続財産に借地権がある場合であっても、地主の許可は不要です。

借地権を相続する場合も相続放棄をする場合も、地主の同意は必要ありません。

法律で定められた一定の条件にあてはまるときは、単純承認したとみなされます。

単純承認とは、被相続人のプラスの財産もマイナスの財産も受け継ぐものです。

単純承認とみなされたら、相続放棄はできません。

3相続放棄をしても無効になる場合がある

相続放棄はできないのに、家庭裁判所に相続放棄の手続をして、相続放棄が認められても無効です。

家庭裁判所が事情を知らずに相続放棄を認めても、後から無効になります。

単純承認したとみなされる行為は、法律で定められています。

①相続財産を処分したとき

相続財産の名義変更をした、相続財産である銀行の預貯金を引き出して使ってしまった場合が典型的です。

単に、引き出しただけであれば、処分とは言えないことが多いでしょう。

引き出したうえ、自分の口座に送金して保管すると、「処分した」と評価される可能性が高くなります。

被相続人が払い過ぎた税金などの還付金の支払を受けた場合、「処分した」と判断されます。

相続財産の分け方について、相続人全員で合意をした場合も、相続財産を「処分した」場合に当たります。

②3か月以内に相続放棄の手続をしなかったとき

相続放棄の手続きは、相続があったことを知ってから3か月以内にする必要があります。

3か月以内に手続が間に合わない場合、期間伸長の申立ができます。

4建物取壊しをしたら相続放棄は無効

相続放棄をした場合、はじめから相続人でなかったと取り扱われます。

被相続人に莫大な借金があった場合、次順位の相続人も相続放棄をするでしょう。

相続人になる人全員が相続放棄をした場合、相続人不存在になります。

相続人不存在になるとだれも地代を払ってくれません。

地主が地代を請求してくる場合があります。

地代の支払に応じる必要はありません。

建物に住まないのなら土地を明け渡して欲しいと請求してくる場合があります。

このような請求に応じる必要もありません。

被相続人の所有していた建物がある場合、建物の取壊しを請求してくることもあります。

このような請求に応じる必要もありません。

被相続人が死亡した場合、借地権に影響はありません。

借地権は存続していますから、地主は土地を使うことはできません。

地主は土地を使えないうえに地代が入ってこないために、このような請求をしてきます。

地主に迷惑をかけている気持ちになって、建物を取壊して土地を明け渡す必要があると考えるかもしれません。

相続放棄をしたら、建物も借地権も相続していません。

相続人ではないから、建物も借地権も処分することはできません。

建物の解体をすることができないから、通常は、解体費用を負担することもありません。

建物の名義変更も、することはできません。

相続財産を処分した場合、相続放棄は無効になります。

建物の取壊しは、建物を処分したと判断されます。

建物は相続財産ですから、相続財産を処分したと判断されます。

建物の取壊しをした場合、相続放棄は無効になります。

同じ理由で、地代の支払をした場合、相続放棄が無効になります。

地主から地代の請求を受けた場合や建物の取壊し、土地の明け渡しの請求を受けた場合、相続放棄をしたことを伝えるといいでしょう。

相続放棄が認められた場合、家庭裁判所から相続放棄申述受理通知書が送られてきます。

地主には相続放棄申述受理通知書のコピーを渡すと分かってもらえることが多いです。

5相続人不存在の場合は相続財産管理人選任の申立て

借地権も建物の相続財産です。

相続放棄をしたら、相続人ではなくなりますから、処分はできなくなります。

地主が土地を使えないうえに地代が入ってこないから困っているとしても、何もすることはできません。

このような場合、地主から家庭裁判所に相続財産管理人選任の申立てをしてもらうといいでしょう。

相続が発生したのに相続人が不存在である場合、相続財産は最終的には国庫に帰属します。

相続財産管理人は、相続財産を整理して国庫に帰属させる人です。

相続財産に借地権や建物がある場合、売却して国庫に帰属させます。

被相続人が地代を滞納していた場合、地主は賃料不払いを理由に契約を解除することができます。

相続財産管理人に対して、建物収去土地明け渡しを請求します。

被相続人が地代を滞納していない場合、地主は賃料不払いを理由に契約を解除することができません。

地主が土地を使いたいと思うなら、相続財産管理人に対して借地権や建物を買い取りの交渉をすることができます。

地主が建物を買い取った場合、建物は地主のものになります。

地主は建物を取り壊したいと思うなら、自分の費用で取り壊すことができます。

6共有者である被相続人に相続人がいない場合

被相続人が天涯孤独で親族がいないこともあります。

相続人がいても相続放棄をして相続人でなくなっている場合があります。

①相続債権者がいる場合

相続財産は売却されて、相続債権者への支払にあてられます。

通常、共有持分は売却しようとしても、買い手が見つかりません。

買い手が見つかったとしても、著しく価格が低くなってしまいます。

共有持分を買い取る業者がいますが、買い取り額はおおむね時価の1～3割程度です。

多くの場合、被相続人と共有していた人に買取をお願いすることになります。

被相続人と不動産を共有していた人が対価を支払って、被相続人の共有持分を買い取ることになります。

②相続債権者がいない場合

被相続人と不動産を共有していた人が共有持分を取得します。

7相続放棄を司法書士に依頼するメリット

相続放棄はプラスの財産もマイナスの財産も引き継ぎませんという裁判所に対する届出です。

相続人らとのお話合いで、プラスの財産を相続しませんと申し入れをすることではありません。

つまり、家庭裁判所で認められないとマイナスの財産を引き継がなくて済むというメリットは受けられないのです。

同時に、家庭裁判所で相続放棄が認められたとしても、絶対的なものではありません。

相続放棄の要件を満たしていない場合、その後の裁判で相続放棄が否定されることもあり得ます。

相続の単純承認にあたる行為は、建物の取壊しや高価な宝石などの形見分けなども含まれます。

相続が発生すると、家族はお葬式の手配から始まって膨大な手続きと身辺整理に追われます。

相続するのか、相続を放棄するのか充分に判断することなく、安易に相続財産に手を付けて、相続放棄ができなくなることがあります。

相続に関する手続は、司法書士などの専門家に任せることができます。

手続を任せることで、大切な家族を追悼する余裕もできます。

相続人の調査や相続財産調査など適切に行って、充分に納得して手続を進めましょう。

相続放棄は3か月以内の制限があります。

3か月の期間内に手続するのは思ったよりハードルが高いものです。

相続放棄を考えている方はすみやかに司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。

相続放棄してもペットの引き取り

2022-10-14

1ペットは相続できない

高齢化社会が到来して、多くの方は長生きになりました。

核家族化が進み、高齢者世帯や単身世帯が増えています。

人生100年時代のさびしさや孤独の辛さから、ペットに癒しを求めている人が増えています。

ペットは「家族」として一緒に暮らすパートナーになったと言えるでしょう。

飼い主にとって、大切な家族であるペットですが、飼い主が死亡しても、相続人にはなれません。

相続が発生したら、親族のうち一定の範囲の人が相続人になります。

だれが相続人になるかについては、民法で決められています。

相続人になる人は次のとおりです。

①配偶者は必ず相続人になる

②被相続人に子どもがいる場合、子ども

③被相続人に子どもがいない場合、親などの直系尊属

④被相続人に子どももいない場合で、かつ、親などの直系尊属が被相続人より先に死亡している場合、兄弟姉妹

飼い主にとって、ペットは大切な家族ですが、法律上はモノと同じです。

法律上、物に財産を残すことはできません。

ペットは相続人になれません。

2相続の承認と相続放棄

相続が発生したら、原則として、被相続人のプラスの財産もマイナスの財産も相続人が受け継ぎます。

相続財産というとプラスの財産だけイメージしがちですが、マイナスの財産も含まれます。

マイナスの財産が多い場合、相続放棄をすることができます。

法律で定められた一定の条件にあてはまるときは、単純承認したとみなされます。

単純承認とは、被相続人のプラスの財産もマイナスの財産も受け継ぐものです。

単純承認とみなされたら、相続放棄はできません。

相続放棄はできないのに、家庭裁判所に相続放棄の手続をして、相続放棄が認められても無効です。

家庭裁判所が事情を分からずに相続放棄を認めてしまっても、後から無効になります。

単純承認したとみなされる行為は、法律で定められています。

相続財産を処分した場合、単純承認したとみなされます。

相続財産の名義変更をした、相続財産である銀行の預貯金を引き出して使ってしまった場合が典型的です。

単に、引き出しただけであれば、処分とは言えないことが多いでしょう。

引き出したうえ、自分の口座に送金して保管すると、「処分した」と評価される可能性が高くなります。

相続財産の分け方について、相続人全員で合意をした場合も、相続財産を「処分した」場合に当たります。

3ペットを引き取ってもほとんど問題ない

飼い主にとって、ペットは大切な家族ですが、法律上はモノと同じです。

被相続人のものは、原則として、相続財産です。

被相続人が飼っていたペットも相続財産のひとつです。

①餌やりなどの世話をしても問題ない

ペットは命のある生き物ですから、餌やりなどの世話が欠かせません。

ペットに餌やりなどの世話をすることは、相続財産を維持する行為と言えます。

相続財産を維持するだけであって、処分したとは言えません。

ペットに餌やりなどの世話をすることで相続放棄が無効になることはありません。

②経済的価値のないペットを引き取っても問題ない

ペットを引き取ったことが単純承認であると判断されてしまうことで、相続放棄が無効にならないか心配になるかもしれません。

被相続人のものだからと言って、何ひとつ処分できないというわけではありません。

あきらかにゴミであるものを処分した場合にまで、相続放棄が無効になることは不当です。

経済的価値のないものと形見として持ち帰った場合、相続放棄が無効になることはありません。

通常、一般的に飼われているペットに金銭的価値があることは少ないでしょう。

お金を払ってペットを買い取る人は考えられません。

経済的価値は無いと言えるでしょう。

よほど希少種であるとか珍しい種類のペットであるなどの事情があって、売却すれば高値で取引される場合、ペットを引き取ると単純承認とみなされる可能性があります。

4飼主がペットの行き先を決めてあげるべき

自分の死亡した後、大切な家族であるペットをどうするかが問題になります。

飼い主にとって大切な家族であるペットは、飼主を失うと人間以上に困ります。

ペットは自分では何もできないからです。

ペットの飼育が心配で、ペットを残して逝けないと言う方もいます。

①負担付遺贈

遺贈とは、被相続人が遺言によって、法定相続人や法定相続人以外の人に、財産を譲ってあげることです。

相続では、法定相続人だけに譲ってあげることができます。

遺贈では、法定相続人に譲ってあげることもできるし、相続人以外の人に譲ってあげることができます。

譲ってあげる相手は、相続人以外の人でも構いませんから、ペットの飼育を引き受けてくれる人にも譲ってあげることができます。

ペットを飼育してもらうことを条件にして、遺言によって、財産を譲ってあげることができます。

遺贈は、遺言によって行います。

遺言書は相続人などの関与なしで作ることができます。

遺言で遺贈や相続のことを定める場合、遺言者が受け取る人の意見を聞かずに、一方的に決めることができます。

遺言に書いてあるからとは言っても、受け取る人が困ることがあります。

受け取る人がペットにアレルギーがあるかもしれません。

ペット飼育禁止のマンションに住んでいるかもしれません。

遺贈は、放棄することができます。

飼主にとって大切な家族だから、飼育をお願いしたいのに放棄されてしまうのは困るでしょう。

財産を受け取る人が遺贈を放棄しない場合でも、適切に飼育しないかもしれません。

財産を受け取った人が適切に飼育をしていない場合、相続人や遺言執行者は家庭裁判所に負担付遺贈に関する遺言の取消を求めることができます。

家庭裁判所に対して遺言の取消を求めるのは、手続が煩雑です。

②負担付死因贈与

死因贈与とは、財産を譲ってあげる人が死亡したら、財産を譲る契約です。

契約なので、財産を譲ってあげる人と譲ってもらう人が合意する必要があります。

遺贈のように、受け取る人の意見を聞かずに、一方的に決めることができません。

財産を譲ってあげる人と譲ってもらう人が合意して決めたことだから、後になって、お断りをすることはできません。

飼主にとって大切な家族を、お断りされることなく飼育してもらえることは、安心できるでしょう。

負担付遺贈も、負担付死因贈与も、財産を受け取った後、受け取った財産は受け取った人のものです。

ペットを適切に飼育しているか、第三者がチェックする仕組みがありません。

受け取った財産で、ペットの飼育以外に浪費をすることもできます。

ペットの飼育が終了した後も、譲ってあげた財産は、受け取った人のものです。

③ペット信託

信託とは、信頼できる人に財産を預かってもらって、自分の決めた人のために利用管理してもらう契約のことです。

信託の仕組みをペットに応用したのが、ペット信託です。

信託財産を管理するための、管理会社を設立しなければならないと称して、高額な報酬を要求する自称専門家がいます。

ペット信託であれば、ほとんどの場合そのようなことは不要でしょう。

あらかじめ、ペット信託をしておくことで、飼主がペットの世話をすることができなくなっても、ペットの飼育をしてもらうことができます。

飼主が死亡したときだけでなく、飼主が入院したり、施設に入所したりして飼育できなくなるときから、飼育をしてもらうことができます。

信託契約をしておくと、信頼できる人に財産を預かってもらうことになります。

相続が発生した場合、相続財産とは別の財産として分離して管理することになります。

相続争いに巻き込まれて、ペットの飼育費が出せなくなるといったトラブルを防ぐことができます。

信託契約では、信託管理人を置くことができます。

信託財産が契約どおりに適切に管理されているか監視や監督をしてもらうことができます。

預けた財産はペットの飼育のためだけに使うと決めておけば、他の用途に浪費することはできません。

信託管理人は、他の用途に浪費されていることを見つけたら、契約に合うように適切に管理するように改善させることができます。

ペット信託が終了したときに、残った財産は誰が受け継ぐか、飼主が決めておくことができます。

ペット信託に限らず、信託契約は信頼できる人と契約することが重要です。

5ペットの生前対策を司法書士に依頼するメリット

ペットは「家族」として一緒に暮らすパートナーになりました。

自分が大切にしている家族の将来が気にならない人はいないでしょう。

自分が死亡した後も、幸せを願うのは当たり前のことです。

残念ながら、飼主がペットはいかに大切にしていようとも、法律上はモノでしかありません。

ペットは自分では何もできないから買主が何もしないと人間以上に困ります。

自分の死後を考えて、大切なペットを飼育してくださいとお願いしていない場合、ペットには厳しい現実が待っています。

ペットを飼っている人は愛情を持って飼育しています。

だから、何も言わなくてもだれかがペットの面倒を見てくれる、新しい飼い主を探してくれると楽観的な希望を持っていることが多いです。

現実には、容赦なく保健所へ連絡する人もいるでしょう。

自分と同じように愛情を持って飼育してくれることは稀です。

制度を知って、上手に生かすことは飼い主だけができることです。

大切な「家族」の幸せのために、司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。

寄与分がある不動産登記

2022-10-12

1寄与分とは

寄与分とは、被相続人の財産の維持や増加について特別な貢献をした人がいる場合、特別な貢献をした人に対して、相続分以上の財産を受け継いでもらう制度です。

寄与分の制度は、特別な貢献をした人に対して相続分以上の財産を受け取ってもらうことで、相続人間の実質的な公平を図ろうとするものです。

具体的には、被相続人の事業に従事して財産増加に貢献した人、被相続人が重度の介護が必要になった場合にお世話をして財産減少を防いだ人が挙げられます。

これらの人の特別な貢献によって、財産が増加した場合や財産が維持されたと認められる場合、寄与分が認められます。

2寄与分が認められる条件はとても厳しい

①特別の寄与があること

寄与分が認められるのは特別の寄与がある場合のみです。

特別の寄与とは、被相続人との身分関係から考えて、通常期待される程度を超える貢献のことです。

具体的には、被相続人が家事を全く行わず、配偶者が家事労働をしていた場合、通常の貢献と評価されます。

夫婦間の協力扶助義務があるからです。

子どもが高齢の被相続人と同居して家事援助を行っている場合、通常の貢献と評価されます。

親族間の扶養義務や互助義務があるからです。

次のような条件を満たした場合、通常期待される程度を超える貢献と評価されることが多いです。

(1)対価を得ていないこと

完全に無償である場合や無償に近い不釣り合いな低い報酬であった場合です。

(2)一定程度の長期間であること

数か月程度のものではなく、少なくとも1年以上程度継続されていた場合です。

(3)片手間ではなく、つきっきりであること

日常生活の合間に看護介護していたのではなく、つきっきりで看護介護に専念していた場合です。

②財産が実質的に増加したこと

寄与分が認められるのは、実質的に財産の増加した場合のみです。

財産の減少や負債の増加が免れたこと、財産の増加や負債の減少が必要です。

財産の経済的価値の実質的増加が必要ですから、精神的援助は寄与分の対象にはなりません。

具体的には、頻繁にお見舞いに行ったことや話し相手になったことは寄与分の対象になりません。

お見舞いや話し相手で財産が実質的に増加することはないからです。

精神的援助は金銭的評価が困難です。

③特別の寄与と財産増加に因果関係があること

寄与分が認められるのは、特別の寄与が財産の実質的増加につながった行為のみです。

3寄与分の決め方は原則として相続人全員の話し合い

相続が発生した場合、相続財産は相続人全員の共有財産になります。

相続財産の分け方は、相続人全員の話し合いによる合意が不可欠です。

相続財産の分け方を決める話し合いの前提として、相続人全員で寄与分を決めます。

寄与分を決めること自体は、目的ではありません。

最終的に相続人全員が相続財産の分け方について、合意をすればよいのです。

合意をしたら、合意内容を文書に取りまとめます。

遺産分割協議書に、寄与分を明示することもできます。

多くの場合、寄与分を明示せず、寄与分を考慮した後の具体的な分け方だけを記載します。

4法定相続分で登記をしていない場合の相続登記

法定相続分で登記としていない場合、寄与分があっても寄与分がなくても相続登記の手続に違いはありません。

寄与分によって財産を得たのでなく、寄与分を考慮した相続財産の分け方の合意によって財産を得たからです。

相続財産の分け方の合意によって財産を得たから、通常の相続登記と変わりはありません。

遺産分割協議書で記載された相続分で、相続登記を申請します。

多くの場合、遺産分割協議書に寄与分を明示しません。

話し合いの中で寄与分を話し合い、寄与分を考慮した後の具体的な分け方のみ記載します。

事情を知らない人は見ても、寄与分のことには気がつきません。

遺産分割協議書とは別に寄与分を定める協議書を作った場合、寄与分を定める協議書は、相続登記をするときに法務局に提出します。

5法定相続分で登記をした後、寄与分が認められた場合

法定相続分で共有する場合、相続財産の分け方について相続人全員の合意は必要ありません。

長期間に渡って相続財産の分け方について合意ができない場合、法定相続分による相続登記をすることがあります。

寄与分が話し合いの対象になる場合、相続人全員の話し合いがまとまりにくくなります。

ひとまず法定相続分で相続登記を済ませておくことがあります。

①原則として更正登記ができる

相続登記を済ませた後、寄与分の話し合いがまとまった場合、登記の内容を変更する必要があります。

寄与分の話し合いがまとまったことによる変更をする場合、更正登記をすることができます。

登記原因は「錯誤」です。

「寄与分」「寄与分の合意」などは登記原因として認められていないからです。

権利が増える相続人が単独で申請することはできません。

寄与分によって権利が増える相続人を権利者、寄与分によって権利が減る相続人を義務者とする共同申請です。

法定相続分で相続登記をした場合、権利証が発行されていない場合があります。

相続人全員でなく相続人のひとりからであっても、法定相続分で相続登記を申請することができるからです。

権利証は登記申請をした相続人にのみ発行されます。

法定相続分で相続登記を申請をした相続人以外の相続人には、権利証が発行されません。

寄与分の話し合いがまとまったことによる更正登記は、権利者と義務者による共同申請をしなければなりません。

共同申請をする場合、義務者は権利証の提供が必要になります。

更正登記をする場合、第三者の承諾書が必要になるケースがあります。

更正登記を実行することによって権利が否定されることになる第三者がいる場合です。

例えば、寄与分によって権利が減る相続人の持分に抵当権が設定されている場合があります。

更正登記が実行された場合、この抵当権は無効になります。

抵当権がが無効になることについて、承諾書が必要になります。

更正登記をする場合、登録免許税は不動産1個につき1000円です。

②遺産分割による持分移転登記ができる

寄与分を定める協議における合意は、本来、相続人〇〇の寄与分が〇〇万円であると合意するか、相続財産全体に対して〇分の〇に相当すると合意します。

このような合意は、相続財産の分け方の合意とは言えません。

相続財産の分け方がどのようなものなのか分からないからです。

あらためて、寄与分の合意を前提として相続財産の分け方を合意しなければなりません。

ときには、相続人〇〇の寄与分として財産〇〇を相続することに合意する場合があります。

寄与分を定める合意だけでなく相続財産の分け方についての合意があるケースと考えることができます。

寄与分を定める合意と相続財産の分け方についての合意が一体化している場合、遺産分割による持分移転登記をすることができます。

法定相続分による相続登記後に遺産分割を行った場合ですから、法定相続分による相続登記後に遺産分割を行った場合と同じ手続をします。

持分移転登記をする場合、第三者の権利が否定されることはありません。

第三者の承諾書が必要になることはありません。

持分移転登記をする場合、登録免許税は移転する持分の固定資産評価額の1000分の4です。

6寄与分のある相続登記を司法書士に依頼するメリット

寄与分を主張する相続人がいる場合、相続財産の分け方についての話し合いが長引きます。

寄与分は、一部の相続人の苦労に報いるための制度ですが、認められるためのハードルは非常に高いものです。

高いハードルを越えて寄与分が認められた場合であっても、本人が思うような金額になることはほとんどありません。

法律で実質的公平が図られるのは、残念なことですが事実上困難です。

だから、相続財産の分け方の話し合いが長引くのです。

長引くだけでなく家族のトラブルに発展しがちです。

さらに、登記申請も場合に応じて、複雑になります。

このようなことは法務局の登記相談などでも聞かなければ解説してくれません。

財産の分け方を決めるだけでも大変なのに、その後の手続も複雑で困難になります。

司法書士はこのような困難で複雑な登記をサポートします。

寄与分のある相続登記がある方は、司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。

Ｍyじんけん宣言

2022-10-11

・ 人権尊重の方針に基づき、事務所内整備を行います。

・ 働きがいのある人間らしい仕事の実現に取り組みます。

・ ハラスメント防止のため、対策を実践します。

・ 共同企業とともに人権デュー・ディリジェンスを実施します。

・ ユニバーサルデザインを推進します。

・ 障害者雇用を促進します。

・ 女性活躍を推進します。

・ 性的志向・性自認への理解・受容を促進します。

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