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1相続登記とは不動産の名義変更
①相続登記は相続人が申請
被相続人が不動産を持っていた場合、不動産の名義変更を行います。
相続登記とは、不動産の名義変更です。
相続が発生すると、被相続人の財産は相続人が相続します。
被相続人が不動産を持っていた場合、相続人が相続します。
相続人が相続しても、自動で名義変更はされません。
相続人が法務局に対して、名義変更の手続をする必要があります。
相続登記は、相続人が申請します。
②相続登記で所有者が明確になる
相続登記をすると、不動産を相続した相続人が登記されます。
登記簿を見ると、不動産の所有者が明確になります。
相続登記をしないと、不動産を利活用ができなくなります。
所有者がだれなのか分からないと、トラブルに巻き込まれるおそれがあるからです。
不動産を売却することはできないし、担保に差し出してローンを組むことができません。
円滑な不動産活用をするため、相続登記は不可欠です。
相続登記の目的は、不動産の所有者を明確にすることです。
③令和6年(2024年)4月1日から相続登記は義務
所有権移転登記をしない場合、所有者はソンをします。
不動産に対して権利主張をする人が現れた場合、所有者のはずなのに権利主張ができないからです。
相続登記は、手間のかかる手続です。
自分で相続登記をしようとするものの、多くの人は司法書士に依頼します。
相続登記をする場合、登録免許税を納付しなければなりません。
相続登記を専門家に依頼する場合、専門家に報酬を支払う必要があります。
不動産の価値が低い場合、相続登記で手間と費用がもったいないと考える人が少なくありません。
相続登記がされない場合、登記簿を見ても土地の所有者が分からなくなります。
所有者不明の土地の発生を防止するため、相続登記をすることは義務になりました。
④相続登記義務化でペナルティーが課される
令和6年4月1日から、相続登記をする義務が課されました。
相続登記の義務を果たしていない場合、ペナルティーが課されます。
ペナルティーの内容は、10万円以下過料です。
過料とは、行政上の義務違反に対するペナルティーです。
過料は刑罰ではないから、前科が付きません。
前科が付かないと言っても、10万円以下のペナルティーは負担が重いでしょう。
相続登記の義務を果たしていないと、10万円以下の過料が課される可能性があります。
⑤相続登記義務化の背景
不動産の権利を取得したら、すぐに登記申請をします。
登記がないと、権利主張ができないからです。
不動産登記簿を見たら、不動産の権利関係が分かります。
相続登記がされていないと、所有者がだれなのか分からなくなります。
不動産を売ってほしい場合だれにお願いしたらいいのか、登記簿を見ても分かりません。
例えば、公共事業のために土地を売ってほしい場合、所有者が分からないと公共事業ができなくなります。
社会全体にとって、大きな損失でしょう。
社会全体の利益のため、相続登記が義務化されました。
2相続登記の申請方法
手順①遺言書の有無を調査
被相続人が遺言書を作成していることがあります。
遺言書があれば、遺言書のとおりに遺産分割をすることができます。
見つかった遺言書が公正証書遺言であれば、そのまま執行します。
自筆証書遺言であれば、家庭裁判所で検認手続が必要です。
手順1つ目は、遺言書の有無を調査することです。
手順②相続人調査
戸籍謄本を取得して、すべての相続人を確認します。
被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本を取得します。
相続人の人数が多い場合や複雑な相続である場合、相続人調査に手間と時間がかかります。
手順2つ目は、相続人調査です。
手順③不動産調査
相続登記の対象になる不動産を特定します。
名寄帳や固定資産税課税明細書を確認するといいでしょう。
不動産を特定したら登記簿謄本を取得すると、現在の状況が確認できます。
手順3つ目は、不動産調査です。
手順④遺産分割協議書の作成
遺言書がない場合、相続財産は相続人全員の共有財産です。
相続財産の分け方は、相続人全員の合意で決定します。
遺産分割協議とは、相続財産の分け方を決めるため相続人全員でする話し合いです。
相続人全員の合意がまとまったら、合意内容を書面に取りまとめます。
遺産分割協議書とは、相続人全員の合意内容を取りまとめた書面です。
合意内容に間違いがないか、相続人全員に確認してもらいます。
合意内容に問題がなければ、相続人全員に記名し実印で押印をしてもらいます。
実印による押印であることを証明するため、印鑑証明書を添付します。
手順4つ目は、遺産分割協議書の作成です。
手順⑤必要書類の準備
(1)遺言書がない場合
遺言書がない場合の必要書類は、次のとおりです。
・被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本
・相続人の現在戸籍
・被相続人の住民票の除票
・不動産を相続する人の住民票
・遺産分割協議書
・相続人全員の印鑑証明書
・不動産の評価証明書
（2）遺言書がある場合
遺言書がある場合の必要書類は、次のとおりです。
・被相続人の除籍謄本
・相続人の現在戸籍
・被相続人の住民票の除票
・不動産を相続する人の住民票
・遺言書
・遺言書検認証明書
・不動産の評価証明書
手順5つ目は、必要書類の準備です。
手順⑥登記申請書の作成
登記申請書のひな型は、法務局のホームページに出ています。
パソコンなどで作っても手書きで作っても、問題ありません。
専門知識が必要になるため、司法書士などの専門家に依頼する人も多いです。
手順6つ目は、登記申請書の作成です。
手順⑦法務局へ提出
登記申請書と必要書類を取りまとめて、法務局へ提出します。
提出先の法務局は、不動産の所在地を管轄する法務局です。
法務局の管轄は、法務局のホームページで確認することができます。
管轄の法務局に出向いて窓口に提出することもできるし郵送で提出することもできます。
オンライン申請をすることも、できます。
数回の登記申請だけであれば、紙申請の方が手間や時間がかからないでしょう。
オンライン申請をするためには、専用ソフトや電子署名が必要になるからです。
オンライン申請をしても、必要書類は法務局へ郵送します。
手順7つ目は、法務局へ提出です。
手順⑧登記完了
提出書類が法務局で審査されます。
問題がなければ、新しい所有者として登記簿に記録されます。
法務局で審査で問題があれば、連絡があります。
軽微なミスなら、補正すればいいでしょう。
重大なミスなら、いったん取下げて再度提出します。
申請書を提出してから登記完了まで、およそ2週間程度かかります。
登記完了予定日は、法務局のホームページで確認することができます。
手順8つ目は、登記完了です。
3相続登記を放置したときのリスク
リスク①ペナルティーが課される
令和6年4月1日から、相続登記をする義務が課されました。
相続登記には、3年の期限が決められました。
相続登記の期限は、相続したことを知った日からスタートします。
自己のために相続の開始があったことを知って、かつ、不動産を取得することを知った日から、スタートします。
正当な理由なく登記申請をしない場合、10万円以下のペナルティーが課されます。
リスク1つ目は、ペナルティーが課されることです。
リスク②不動産の利活用ができなくなる
相続登記を放置すると、不動産の利活用ができなくなります。
相続登記を放置すると、登記簿を見ても所有者が分からなくなるからです。
権利関係が分からない不動産を取引すると、トラブルに巻き込まれるおそれがあります。
トラブルをおそれて、売買しようとする人はいないでしょう。
担保に差出しても、融資の審査が通らないでしょう。
相続人が不動産を売却したいと考えても、売却することができなくなります。
リスク2つ目は、不動産の利活用ができなくなることです。
リスク③権利主張ができない
相続登記を放置すると、権利主張ができません。
例えば、収益不動産を相続したのに、賃借人に賃料を請求することができなくなります。
賃借人から見ると、賃料の二重払いのリスクがあるからです。
賃料を払ったのに、後から正当な所有者から賃料請求をされるおそれがあります。
二重払いのリスクがあるから、所有者であるか分からない人に賃料を払うことはないでしょう。
リスク3つ目は、権利主張ができないことです。
リスク④遺産分割協議が難航する
相続登記をするためには、前提として遺産分割協議が必要です。
遺産分割協議をしないまま長期間経過すると、相続人が認知症になることがあります。
認知症になると、自分で遺産分割協議ができません。
認知症の相続人のため、成年後見人をつける必要があります。
遺産分割協議をしないまま長期間経過すると、相続人が死亡することがあります。
死亡した相続人の相続人が遺産分割協議に参加します。
関係が薄い相続人がいると、遺産分割協議は難航しがちです。
相続登記を放置すると、子孫に迷惑をかけることになるでしょう。
遺産分割協議が難航すると、遺産分割が長期間解決できなくなります。
リスク4つ目は、遺産分割協議が難航することです。
リスク⑤固定資産税は連帯責任
相続登記を放置しても、固定資産税はかかります。
遺産分割協議中の固定資産税は、相続人全員の連帯責任です。
不動産によっては、固定資産税は無視できない金額になるでしょう。
相続登記を放置すると、固定資産税の負担を巡って新たなトラブルになる可能性があります。
リスク5つ目は、固定資産税は連帯責任になることです。
リスク⑥不動産に差押え
相続人には、さまざまな経済状況の人がいるでしょう。
借金を滞らせている相続人がいる場合、債権者は不動産の法定相続分を差押えることができます。
債権者と不動産を共有することになるから、話し合いは一層難航するでしょう。
リスク6つ目は、不動産に差押えがされることです。
リスク⑦書類の取得が困難になる
相続登記には、たくさんの書類を準備する必要があります。
書類は、永年保管ではありません。
市区町村役場は保管期限を決めて、期限が過ぎた書類は順次廃棄します。
必要な書類を取得できなくなると、より煩雑な手続をすることになります。
リスク7つ目は、書類の取得が困難になることです。
4相続登記を司法書士に依頼するメリットとデメリット
メリット①手続がスムーズに進む
相続手続は、何度も経験することがないでしょう。
書類の収集や相続登記は、知識がないとスムーズに進められません。
司法書士に依頼すれば、一括しておまかせすることができます。
メリット1つ目は、手続がスムーズに進む点です。
メリット②書類不備や手続ミスの防止
司法書士に依頼した場合、提出書類は司法書士がチェックします。
書類不備や手続ミスの防止して、手続がスムーズに進みます。
メリット2つ目は、書類不備や手続ミスの防止です。
メリット③相続人間のトラブル予防
司法書士は、相続人から中立な立場で手続をします。
中立な立場の第三者からアドバイスされると、相続人間のトラブルを予防することができます。
メリット3つ目は、相続人間のトラブル予防です。
メリット④複雑なケースに対応
相続人が行方不明である場合や未成年者がいる場合、家庭裁判所の手続が必要になることがあります。
司法書士に依頼すれば、複雑なケースにも対応できます。
メリット4つ目は、複雑なケースに対応できることです。
メリット⑤遠方の不動産に対応
不動産が遠方である場合、遠方の法務局が管轄します。
司法書士に依頼すれば、遠方の不動産に対応できます。
メリット5つ目は、遠方の不動産に対応できます。
デメリット①費用がかかる
司法書士に依頼すると、報酬が発生します。
相続の難易度によって、異なります。
デメリット1つ目は、費用がかかることです。
デメリット②トラブル解決はできない
相続人間のトラブルが発生している場合、司法書士は対応できません。
弁護士の独占業務になるからです。
デメリット2つ目は、トラブル解決はできないことです。
デメリット③相続税申告ができない
相続財産の規模が一定以上である場合、相続税申告が必要です。
相続税申告は、司法書士では対応できません。
税理士の独占業務になるからです。
デメリット3つ目は、相続税申告ができないことです。
