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1借地権は相続財産
被相続人がマイホームを持っている場合、土地は被相続人が所有しているケースと土地は借りているケースがあります。
被相続人が土地を借りてマイホームを持っている場合、土地を借りる権利、土地を使う権利があると言えます。
土地の上に建物を所有する目的で、土地を使う権利や土地を借りる権利のことを借地権と言います。
建物を所有する目的があるときだけ、借地権です。
更地で、資材置き場として使う目的や青空駐車場として使う目的の場合、土地を使う権利があったとしても、借地権とは言いません。
借地権は、法律的に言うと、賃借権の場合と地上権の場合があります。
賃借権は土地を借りて使う権利、地上権は土地を使う権利です。
地上権は、賃借権と比べると使う人の権利が強く保護されている権利です。
一般的には、借地権のほとんどは賃借権です。
借地権は、普通借地権と定期借地権があります。
被相続人がマイホームと借地権を持っていた場合、マイホームと借地権は相続財産になります。
2債務超過なら相続放棄ができる
相続が発生したら、原則として、被相続人のプラスの財産もマイナスの財産も相続人が受け継ぎます。
被相続人のプラスの財産もマイナスの財産も受け継がないことを相続の放棄といいます。
相続財産というとプラスの財産だけイメージしがちですが、マイナスの財産も含まれます。
マイナスの財産が多い場合、相続放棄をすることができます。
相続放棄は、相続人の判断ですることができます。
相続財産に借地権がある場合であっても、地主の許可は不要です。
借地権を相続する場合も相続放棄をする場合も、地主の同意は必要ありません。
法律で定められた一定の条件にあてはまるときは、単純承認したとみなされます。
単純承認とは、被相続人のプラスの財産もマイナスの財産も受け継ぐものです。
単純承認とみなされたら、相続放棄はできません。
3相続放棄をしても無効になる場合がある
相続放棄はできないのに、家庭裁判所に相続放棄の手続をして、相続放棄が認められても無効です。
家庭裁判所が事情を知らずに相続放棄を認めても、後から無効になります。
単純承認したとみなされる行為は、法律で定められています。
①相続財産を処分したとき
相続財産の名義変更をした、相続財産である銀行の預貯金を引き出して使ってしまった場合が典型的です。
単に、引き出しただけであれば、処分とは言えないことが多いでしょう。
引き出したうえ、自分の口座に送金して保管すると、「処分した」と評価される可能性が高くなります。
被相続人が払い過ぎた税金などの還付金の支払を受けた場合、「処分した」と判断されます。
相続財産の分け方について、相続人全員で合意をした場合も、相続財産を「処分した」場合に当たります。
②3か月以内に相続放棄の手続をしなかったとき
相続放棄の手続きは、相続があったことを知ってから3か月以内にする必要があります。
3か月以内に手続が間に合わない場合、期間伸長の申立ができます。
4建物取壊しをしたら相続放棄は無効
相続放棄をした場合、はじめから相続人でなかったと取り扱われます。
被相続人に莫大な借金があった場合、次順位の相続人も相続放棄をするでしょう。
相続人になる人全員が相続放棄をした場合、相続人不存在になります。
相続人不存在になるとだれも地代を払ってくれません。
地主が地代を請求してくる場合があります。
地代の支払に応じる必要はありません。
建物に住まないのなら土地を明け渡して欲しいと請求してくる場合があります。
このような請求に応じる必要もありません。
被相続人の所有していた建物がある場合、建物の取壊しを請求してくることもあります。
このような請求に応じる必要もありません。
被相続人が死亡した場合、借地権に影響はありません。
借地権は存続していますから、地主は土地を使うことはできません。
地主は土地を使えないうえに地代が入ってこないために、このような請求をしてきます。
地主に迷惑をかけている気持ちになって、建物を取壊して土地を明け渡す必要があると考えるかもしれません。
相続放棄をしたら、建物も借地権も相続していません。
相続人ではないから、建物も借地権も処分することはできません。
建物の解体をすることができないから、通常は、解体費用を負担することもありません。
建物の名義変更も、することはできません。
相続財産を処分した場合、相続放棄は無効になります。
建物の取壊しは、建物を処分したと判断されます。
建物は相続財産ですから、相続財産を処分したと判断されます。
建物の取壊しをした場合、相続放棄は無効になります。
同じ理由で、地代の支払をした場合、相続放棄が無効になります。
地主から地代の請求を受けた場合や建物の取壊し、土地の明け渡しの請求を受けた場合、相続放棄をしたことを伝えるといいでしょう。
相続放棄が認められた場合、家庭裁判所から相続放棄申述受理通知書が送られてきます。
地主には相続放棄申述受理通知書のコピーを渡すと分かってもらえることが多いです。
5相続人不存在の場合は相続財産管理人選任の申立て
借地権も建物の相続財産です。
相続放棄をしたら、相続人ではなくなりますから、処分はできなくなります。
地主が土地を使えないうえに地代が入ってこないから困っているとしても、何もすることはできません。
このような場合、地主から家庭裁判所に相続財産管理人選任の申立てをしてもらうといいでしょう。
相続が発生したのに相続人が不存在である場合、相続財産は最終的には国庫に帰属します。
相続財産管理人は、相続財産を整理して国庫に帰属させる人です。
相続財産に借地権や建物がある場合、売却して国庫に帰属させます。
被相続人が地代を滞納していた場合、地主は賃料不払いを理由に契約を解除することができます。
相続財産管理人に対して、建物収去土地明け渡しを請求します。
被相続人が地代を滞納していない場合、地主は賃料不払いを理由に契約を解除することができません。
地主が土地を使いたいと思うなら、相続財産管理人に対して借地権や建物を買い取りの交渉をすることができます。
地主が建物を買い取った場合、建物は地主のものになります。
地主は建物を取り壊したいと思うなら、自分の費用で取り壊すことができます。
6共有者である被相続人に相続人がいない場合
被相続人が天涯孤独で親族がいないこともあります。
相続人がいても相続放棄をして相続人でなくなっている場合があります。
①相続債権者がいる場合
相続財産は売却されて、相続債権者への支払にあてられます。
通常、共有持分は売却しようとしても、買い手が見つかりません。
買い手が見つかったとしても、著しく価格が低くなってしまいます。
共有持分を買い取る業者がいますが、買い取り額はおおむね時価の1～3割程度です。
多くの場合、被相続人と共有していた人に買取をお願いすることになります。
被相続人と不動産を共有していた人が対価を支払って、被相続人の共有持分を買い取ることになります。
②相続債権者がいない場合
被相続人と不動産を共有していた人が共有持分を取得します。
7相続放棄を司法書士に依頼するメリット
相続放棄はプラスの財産もマイナスの財産も引き継ぎませんという裁判所に対する届出です。
相続人らとのお話合いで、プラスの財産を相続しませんと申し入れをすることではありません。
つまり、家庭裁判所で認められないとマイナスの財産を引き継がなくて済むというメリットは受けられないのです。
同時に、家庭裁判所で相続放棄が認められたとしても、絶対的なものではありません。
相続放棄の要件を満たしていない場合、その後の裁判で相続放棄が否定されることもあり得ます。
相続の単純承認にあたる行為は、建物の取壊しや高価な宝石などの形見分けなども含まれます。
相続が発生すると、家族はお葬式の手配から始まって膨大な手続きと身辺整理に追われます。
相続するのか、相続を放棄するのか充分に判断することなく、安易に相続財産に手を付けて、相続放棄ができなくなることがあります。
相続に関する手続は、司法書士などの専門家に任せることができます。
手続を任せることで、大切な家族を追悼する余裕もできます。
相続人の調査や相続財産調査など適切に行って、充分に納得して手続を進めましょう。
相続放棄は3か月以内の制限があります。
3か月の期間内に手続するのは思ったよりハードルが高いものです。
相続放棄を考えている方はすみやかに司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。
