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1抵当権をはずすには申請が必要
マイホームを購入したときに、銀行などから融資を受けることがあるでしょう。
ローンの返済が滞ったときに備えて、銀行は不動産を担保にします。
返済が滞ったときに備えて、担保にする権利を抵当権と言います。
ローンが完済したら、ローンと一緒に抵当権はなくなります。
抵当権はなくなりますが、抵当権の登記は自動でなくなりません。
法務局はローンを完済したかどうか分からないからです。
抵当権をはずす登記のことを、抵当権抹消登記と言います。
ローンを完済すると、金融機関は、借用書などの書類を返します。
多くの場合、その中に、抵当権抹消登記の書類が入っています。
完済した後、書類を揃えて、法務局に抵当権抹消登記を申請する必要があります。
銀行が自動でやってくれることは、ほとんどありません。
2返済中に所有者が死亡したら先に抵当権付き不動産の相続登記が必要
ローンの返済中に不動産の所有者に相続が発生する場合があります。
抵当権付き不動産の所有者が死亡したら、抵当権付き不動産の相続登記が必要です。
ローンが完済されたら、抵当権が消滅します。
ローン完済によって抵当権消滅登記が必要になります。
不動産の所有者が死亡した後にローンが完済されたら、先に抵当権付き不動産の相続登記をしなければなりません。
実務では、抵当権付き不動産の相続登記と抵当権消滅登記を一緒に申請することがほとんどです。
抵当権付き不動産の所有者の多くは、ローンの債務者でしょう。
多くの場合、住宅ローンを組むときに、団体信用生命保険に加入しています。
団体信用生命保険に加入している場合、ローンの債務者が死亡したら保険金でローンが完済になります。
ローンが完済されれば、抵当権が消滅します。
このような場合も、抵当権付き不動産の相続登記を省略することはできません。
団体信用生命保険の保険金でローンが完済になった場合でも、抵当権抹消登記を自動でやってくれることはありません。
3完済したのに放置していたら抵当権抹消登記だけ申請できる
ローンが完済したら、ローンと一緒に抵当権はなくなります。
抵当権はなくなりますが、抵当権の登記は自動でなくなりません。
ローンが完済すると、ほっとします。
ほっとして銀行から抵当権抹消登記のための書類を見落としがちです。
書類を受け取っても、先延ばししてしまうかもしれません。
先延ばしをしているうちに、抵当権付き不動産の所有者が死亡する場合があります。
ローンが完済したら、ローンと一緒に抵当権はなくなります。
抵当権付き不動産の所有者は、抵当権抹消登記をしてもらう権利があります。
抵当権付き不動産の所有者が死亡した場合、相続人は抵当権抹消登記をしてもらう権利を相続します。
抵当権付き不動産の相続登記を後回しにして、抵当権抹消登記をすることができます。
抵当権抹消登記をする場合、不動産の所有者の相続人全員の協力は必要ありません。
一部の相続人が抵当権者と協力して、抵当権抹消登記をすることができます。
抵当権抹消登記をすることは、相続人全員の利益になる行為だからです。
相続人全員の権利を保全するために、一部の相続人が登記申請をすることができます。
4抹消書類は古くても使える
抵当権抹消登記は、特段期限もないので先延ばししがちです。
先延ばしして古くなった書類でも、ほとんどは使えます。
銀行が送ってくる抵当権抹消登記の書類はおおむね次のとおりです。
①抵当権解除証書・放棄証書
ローン完済したことの証明書です。
完済した当時の金融機関の代表者の記名押印がされています。
証明した代表者が退任して、新しい代表者になっていても証明は有効です。
当時の書類はそのまま使えます。
②抵当権の権利証
不動産を担保に取ったときの権利証です。
古い権利証も、原則として、有効です。
ローン完済後、金融機関が合併をしている場合、合併後の権利証が必要になります。
③登記委任状
ローン完済当時の代表者からの委任状です。
委任した代表者が退任して新しい代表者になっていても、委任状は有効です。
合併などで金融機関がなくなっていたとしても、引き継いでいる金融機関からの委任状として有効です。
5抵当権と所有権が同一人物に帰属したら混同により消滅する
①存続させる必要がない抵当権は混同で消滅する
子どもが第三者にお金を貸す場合に、親が自分の不動産を担保に差し出すことがあります。
子どもが債権者で、抵当権者です。
第三者が債務者です。
親が抵当権設定者で、不動産の所有者です。
親である抵当権設定者に相続が発生することがあります。
他に相続人がいなければ、抵当権者である子どもが抵当権設定者の地位と不動産を相続します。
抵当権者の地位と抵当権設定者の地位が同一人物に帰属した場合、抵当権は消滅します。
抵当権は、返済が滞ったときに備えて担保にする権利です。
返済が滞ったときに担保に取った不動産を売り払って借金の返済にあてることができます。
自分の不動産を売り払って借金を返してもらっても、意味はありません。
抵当権者の地位と抵当権設定者の地位が同一人物に帰属した場合、原則として、抵当権は存在する意味を失います。
抵当権者の地位と抵当権設定者の地位が同一人物に帰属した場合などで権利が存続する意味を失うことを混同と言います。
抵当権は物に対する権利だから、物権と言います。
物権が混同によって消滅しているから、物権混同と言います。
抵当権設定者に相続があって、物権混同になる場合、相続による所有権移転登記とは別に、混同による抵当権抹消登記が必要です。
②不動産に第三者の抵当権がついているときは消滅しない
抵当権者の地位と抵当権設定者の地位が同一人物に帰属した場合、原則として、抵当権は消滅します。
1つの不動産に抵当権が複数設定している場合があります。
登記した順番に応じて、1番抵当権者、2番抵当権者と言います。
抵当権は、返済が滞ったときに備えて担保にする権利です。
不動産を売り払って借金を返してもらうことができます。
借金を返してもらう場合、1番抵当権者が優先です。
1番抵当権者が先に登記をしたからです。
1番抵当権者に借金を払った後の残りから、2番抵当権者に借金を返してもらうことができます。
1番抵当権者の地位と所有権者の地位が同一人物に帰属した場合、1番抵当権は消滅しません。
1番抵当権者は、2番抵当権者より優先して借金を返してもらうことができます。
1番抵当権が消滅すると、2番抵当権者に優先して借金を返してもらうことができなくなるからです。
1番抵当権者の地位と所有権者の地位が同一人物に帰属したことによって、1番抵当権者は不利益を受けることになります。
1番抵当権者は不利益を受けるいわれはありません。
1番抵当権者の地位と所有権者の地位が同一人物に帰属した場合、1番抵当権は消滅しません。
2番抵当権者の地位と所有権者の地位が同一人物に帰属した場合、2番抵当権は消滅します。
2番抵当権が消滅しても、1番抵当権者が優先であることに変わりはありません。
2番抵当権が消滅した場合、不当に不利益を受ける人はいません。
2番抵当権者の地位と所有権者の地位が同一人物に帰属した場合、原則どおり2番抵当権は消滅します。
③抵当権に転抵当権がついているときは消滅しない
抵当権者の地位と抵当権設定者の地位が同一人物に帰属した場合、原則として、抵当権は消滅します。
抵当権は、不動産を担保に取る権利です。
転抵当権は、抵当権を担保に取る権利です。
転抵当権がついているときは抵当権者の地位と所有権者の地位が同一人物に帰属した場合、抵当権は消滅しません。
転抵当権者は、原抵当権の範囲において他の債権者に優先して借金を返してもらうことができます。
抵当権が消滅すると、他の債権者に優先して借金を返してもらうことができなくなるからです。
抵当権者の地位と所有権者の地位が同一人物に帰属したことによって、転抵当権者は不利益を受けることになります。
転抵当権者は不利益を受けるいわれはありません。
抵当権者の地位と所有権者の地位が同一人物に帰属した場合、抵当権は消滅しません。
6混同による抵当権消滅登記をする前に相続が発生したら
抵当権者の地位と抵当権設定者の地位が同一人物に帰属した場合、抵当権は消滅します。
所有権が移転したことによって同一人物に帰属した場合、所有権移転登記をします。
抵当権が移転したことによって同一人物に帰属した場合、抵当権移転登記をします。
物権混同になる場合、所有権移転登記や抵当権移転登記とは別に、混同による抵当権抹消登記が必要です。
物権混同になる場合、他に権利者がいなければ抵当権を存続させる意味はありません。
混同による抵当権抹消登記の申請を見落としたまま、相続が発生する場合があります。
物権混同になる場合は、抵当権者の地位と抵当権設定者の地位が同一人物に帰属した場合です。
抵当権抹消登記は、権利者と義務者の共同申請です。
混同による抵当権抹消登記の登記申請は、権利者兼義務者として申請します。
権利者兼義務者に相続が発生した場合、相続人全員が共同で登記申請をする必要があります。
一部の相続人だけで登記申請をすることはできません。
7抵当権抹消登記はすみやかに
わざわざ抵当権付き不動産を買う人はいません。
不動産を売却するときになって抵当権がついたままになっていることに気がつきます。
おそらく借金の返済が終わったことで安心したのでしょう。
安心して抵当権の登記がついたままであることを忘れてしまったのでしょう。
借金がすべて返済されれば、抵当権は消滅します。
抵当権が消滅しても、抵当権の登記は自動で消滅することはありません。
法務局が自動で消してくれることもありません。
担保に取った人と担保に差し出した人が一緒に、法務局に抵当権抹消登記を申請します。
抹消登記をしなければ、抵当権の登記は登記簿に残り続けます。
抵当権は、返済が滞ったときに備えて、担保にする権利です。
返済が滞ったら、抵当権者は不動産を売り払って、借金の返済に充てることができます。
このような権利が付いた不動産は、いつ抵当権者が現れて売り払われるか分からないので、怖くて売買できません。
借金の返済が終わった後、すみやかに抵当権抹消登記をしておきましょう。
長期間経過すると手間と時間と費用が余計にかかります。
長期間経過すると、借金の返済が終わったのか終わっていないのか事実関係が分からなくなるからです。
借金の返済が終わったはずであっても、証拠を用意できないこともあります。
事情を知らない相続人がいる場合、抵当権抹消登記に協力してくれない可能性もあります。
相続人が行方不明になって連絡が取れないこともあります。
抵当権抹消登記に協力しない相続人がいた場合、裁判を起こして判決をとる必要があります。
長期間経過するほど、難易度は上がります。
抵当権抹消登記はすみやかに済ませましょう。
8抵当権抹消登記を司法書士に依頼するメリット
ローンを完済したら、銀行から借用書などの書類が送られてきます。
多くはその中に抵当権抹消登記のための書類は入っています。
抵当権抹消登記は特段の期限もないことから、多忙にまぎれがちです。
不動産を売却したり、相続が発生したりするときに気がつくことが多いです。
銀行などの金融機関は、合併や名称変更をします。
長期間経過すると抵当権抹消登記はカンタンにはできなくなります。
書類があればいいですが、書類を紛失していると改めて金融機関に依頼する必要があります。
それでも、銀行などの金融機関であれば、手間と費用がかかるだけで済みます。
金融機関以外の場合、事実関係が確認できなくなったり、関係者と連絡が取れなくなったり、連絡を無視されたりします。
ローンをを完済したら、抵当権抹消登記をすみやかに済ませましょう。
司法書士は登記の専門家です。 スムーズに登記を完了させたい方は、司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。
