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1 まずは遺産分割協議
相続が発生した後、相続財産は相続人全員の共有財産です。
相続人のひとりが勝手に処分することはできません。
相続人全員で相続財産の分け方について話し合いによる合意をして、分け方を決める必要があります。
不動産の分け方は5つあります。
お話合いがまとまるのであれば、2つ以上の分け方を併用することもできます。
① 現物分割
広大な土地などを相続人の人数で分割して、相続する方法です。
広大な土地でないと実現しにくい方法です。
もともと広大な土地であればいいのですが、極端に小さい土地になると使い勝手が悪くなりますから価値が下がってしまいます。
あまり現実的ではありません。
② 代償分割
一部の相続人が不動産を相続し、残りの相続人は不動産を相続した人から、その分のお金をもらう方法です。
土地を分割するわけではないので、極端に小さな土地になって価値が下がる心配はありません。
不動産を相続する相続人が残りの相続人に払うお金を用意する必要があります。
相続財産の大部分が不動産で、かつ、値段の高い不動産だった場合、残りの相続人に払うお金が用意できない場合があります。
不動産の値段をいくらと考えてお金を払うことにするのか、相続人のうちだれが現実に不動産を相続することにするのかで、話し合いがまとまらないおそれがあります。
③ 換価分割
不動産を売却してお金に換えた後、お金を分ける方法です。
実際に売れてからお金で分けるので、不動産の値段をいくらと考えるか、だれが実際に不動産を相続するのかで話し合いがまとまらないという心配はありません。
せっかく家族が守ってきた不動産を手放すことへの罪悪感にかられて、話し合いがまとまらないおそれがあります。
売却しようとしたが買い手がつかないと相続手続きが長引くおそれがあります。
④ 共有
相続人全員で共有する方法です。
相続人全員で相続財産の分け方について話し合いによる合意ができない場合、最も公平に見えることから、共有が選ばれることもあります。
共有は弊害が多く、安易に共有にする方法はもっとも避けるべきです。
共有にした場合、全員の同意がなければ売却することはできません。
共有者が死亡したら、相続が発生して関係者が増えることが予想されます。
関係者が多くなればなるほど、権利関係が複雑になります。
後々、共有物分割をしようという話になりますから、結局のところ問題の先送りになるだけです。
相続トラブルが長期化しますから、家族の絆が壊されてしまいます。
⑤ 用益権の設定による分割
用益権とは、不動産を自分で使ったり、人に貸して賃料を得たりする権利のことです。
一部の相続人に使う権利を設定して、他の相続人が使う権利のない所有権を相続する方法です。
家族が守ってきた不動産を手放すことなく相続ができます。
相続人のうち、だれが使う権利を得るのかで、使う権利のない所有権をだれが相続するのかで話し合いがまとまらないおそれがあります。
2 相続後すぐに売却する場合でも相続登記は必要
相続した後、すぐに売却するのだから登記する費用がもったいないという声を聞きます。
登記するときに国に納める登録免許税は不動産の値段によって決まりますから、値段の高い不動産を相続した人は、なおさら、相続登記を省略したいと思うでしょう。
不動産を相続した後に売却する場合、必ず、相続登記が必要です。
所有権は、被相続人→相続人→買主と移動しているからです。
不動産売却の手続きをスムーズにするためにも、相続手続は早めに済ませましょう。
相続登記をするためにはたくさんの書類が必要になることがあります。書類を集めるだけで、何か月もかかることもあります。
相続財産を分ける場合、相続人全員の話し合いによる合意が必要です。話し合いがまとまらないかもしれません。
先延ばしをしても、メリットはありません。相続手続は早めに済ませましょう。
3 相続登記前でも売却の依頼はできる
不動産を売却するときは、多くの場合、不動産会社に依頼して買主を探してもらいます。
不動産会社に売却を依頼するときには相続登記は済んでいなくても差し支えありません。
買主が見つかって、売買契約をするときには、登記名義が相続人になっている必要があります。
売買契約をするときまでに、相続登記を済ませておきましょう。
売買交渉をしながら、相続登記を進めるイメージです。
買主が見つかってから相続手続をしようと考えていると、相続登記に時間がかかって、売買契約ができなくなるおそれがあります。
せっかく、買主が見つかったのに売却のチャンスを逃すのはもったいないことです。
売却の手続きをスムーズにするためにも、すみやかに相続手続を済ませましょう。
4 売却する予定がなくても相続登記
不動産を売却する予定がない場合、相続手続きは先延ばししがちです。
不動産を相続したが誰も住むこともなく、空き家として放置されている事例が社会問題になっています。
せっかく家族が守ってきた不動産を手放すことへの罪悪感にかられて話し合いがまとまらず、問題を先送りしている人もいます。
誰も住むことのない家であっても、固定資産税などの費用がかかり続けます。
手続きが単に面倒だから、といって放置している人もいます。
相続が発生してすぐに相続手続をすれば、手続がカンタンで、費用も時間も手間も少なく済みます。
相続が発生してから長い期間、放置すると、余計な費用、時間、手間がかかります。
相続人に相続が発生して関係者が増えると、話し合いがまとまりにくくなります。
相続手続きには戸籍謄本などの書類が必要になりますが、役所は保存年限を越した古い戸籍を廃棄してしまいますから、必要な書類が集められなくなるかもしれません。
売却を予定する人も、売却を予定しない人も、相続が発生したら、相続登記はすみやかに済ませましょう。
5 相続後の不動産売却を司法書士に依頼するメリット
相続した不動産を売却したいという方は少なからずいます。
相続も不動産の売却も、一生のうちに何度も経験するものではありません。
誰にとっても慣れない相続手続きと売却手続きを並行して進めるのは大変なことです。
平日は仕事や家事をしながら、さらに大切な家族を失った悲しみを抱えながら、これらを実行するのは相続以上に大変です。
確実に手続きを進めて、日常を取り戻したい方は、手続きを丸投げできます。
ご家族にお世話が必要な方がいて、お側を離れられない方からのご相談もお受けしております。
相続後の不動産売却を確実に進めたい方は、司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。
