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任意後見は解除できる

2022-10-10

1任意後見とは

任意後見とは、本人の判断能力がしっかりしているうちに、将来、認知症や障害によって判断能力が低下してしまったときに備えて、信頼できる人にやってもらいたいことを決めて、サポートを依頼する契約です。

契約ですから、本人の判断能力がしっかりしているうちしかできません。

この契約は公正証書でする必要があります。

サポートを依頼された人を任意後見人といいます。

任意後見人はひとりでも、何人でも差し支えありません。

この契約は本人がひとりで決めるのが心配になったら、効力が発生して、後見が始まります。

家庭裁判所は、本人がひとりで決めるのが心配になったら、後見監督人を選任します。

つまり、家庭裁判所が後見監督人を選任したら、任意後見契約の効力が発生して、任意後見人が本人のためにサポートを開始します。

任意後見人は適切に仕事をしているか、任意後見監督人にチェックされます。

任意後見監督人は適切に仕事をしているか、家庭裁判所にチェックされます。

だから、安心して任意後見制度を使えます。

この先あれこれ決められなくなる前に、自分らしい生き方を自分で決めよう、サポートを受けて自分らしく生きようという制度です。

2任意後見契約は解除できる

①任意後見監督人選任前は一方的に解除できる

任意後見契約は、本人の判断能力がしっかりしているうちにします。

判断能力がいつ低下するかは人によってそれぞれでしょう。

10年後かもしれません。

20年後かもしれません。

任意後見契約は、任意後見監督人が選任されてからスタートします。

任意後見契約の効力が発生していないうちは、いつでも一方的に解除できます。

本人の判断能力がはっきりしているうちは、本人の同意はなくても解除ができます。

委任契約は一方的に解約できるからです。

任意後見契約を解除する場合、公証人の認証を受けた書面による必要があります。

本人と任意後見人が合意して解除する場合、任意後見契約合意解除書を作成します。

任意後見契約合意解除書に、本人と任意後見人が署名押印のうえ、公証人の認証を受けます。

本人か任意後見人のいずれかが一方的に解除する場合、任意後見契約解除通知書を作成します。

任意後見契約解除通知書に解除する人が署名押印のうえ、公証人の認証を受けます。

解除書を配達証明付き内容証明郵便で相手方に通知します。

配達されたら証明書のハガキが届きます。

②任意後見監督人選任後の解除は正当理由と家庭裁判所の許可が必要

任意後見契約は、任意後見監督人が選任されてからスタートします。

任意後見監督人は、本人が物事のメリットデメリットを充分に判断できなくなった場合に選任されます。

任意後見がスタートしたということは、本人は物事のメリットデメリットを充分に判断できなくなっているという意味です。

物事のメリットデメリットを充分に判断できなくなっているのに、サポートする人がいなくなると本人は困ります。

任意後見監督人が選任された後は、本人を保護するため一方的に解除することはできません。

任意後見契約を解除するためには、家庭裁判所の許可が必要です。

家庭裁判所は正当な理由がある場合に限り、許可をします。

正当な理由とは、任意後見人の事務が困難と認められる理由です。

具体的には、病気などで療養に専念したい、遠方に転居した、本人や本人の家族と任意後見人の信頼関係がなくなったなどです。

家庭裁判所の許可を得てから、相手方に意思表示をして契約を終了させます。

3任意後見契約を解除したら終了登記

任意後見契約をした場合、公証人が登記申請をしてくれます。

任意後見契約を解除した場合、終了登記は自分でする必要があります。

任意後見契約は、任意後見監督人が選任されてからスタートします。

任意後見監督人が選任される前に任意後見契約を解除する場合も任意後見監督人が選任された後に任意後見契約を解除する場合も、終了登記は必要です。

終了登記は、本人の住所地や本籍地に関係なくすべて東京法務局後見登録課が扱います。

終了登記は、窓口に出向いて申請することも郵送することもできます。

任意後見監督人が選任される前に契約を解除した場合、添付書類は次のとおりです。

①公証人の認証を受けた解除書原本（認証のある謄本でも差し支えありません。）

②配達証明付き内容証明郵便で送ったときの差出人保管の謄本(一方的解除の場合)

③配達証明のハガキ(一方的解除の場合)

任意後見監督人が選任された後に契約を解除した場合、添付書類は次のとおりです。

①任意後見契約解除通知書

②家庭裁判所の許可の審判書

③確定証明書

添付書類は、希望すれば返してもらえます。

返してもらいたい書類がある場合、コピーと返信用封筒を添付します。

コピーに「原本に相違ありません。」と記載して申請人の記名と押印をします。

登記手数料は無料です。

申請に不備があれば連絡がありますが、登記が完了しても連絡はありません。

おおむね、申請が受け付けられてから10日程度で登記が完了します。

終了登記の申請書と一緒に後見登記事項証明書申請書送ると、登記完了後送ってくれます。

後見登記事項証明書は東京法務局以外の法務局でも取得することができます。

4任意後見契約の内容変更でも契約解除の可能性

任意後見契約は、本人の判断能力がしっかりしているうちに締結する契約です。

将来、認知症や障害によって判断能力が低下してしまったときに備えて、信頼できる人にやってもらいたいことを決めて、サポートを依頼します。

信頼できる人にやってもらいたいことを決めてサポートを依頼する点が任意後見契約のポイントです。

信頼できる人とやってもらいたいことは、内容変更をすることはできません。

任意後見人を変更したい場合、現在の任意後見契約をいったん解除してあらためて新たに任意後見契約を締結します。

やってもらいたいことは、代理権目録に記載されています。

代理権目録の内容を変更したい場合、現在の任意後見契約をいったん解除してあらためて新たな任意後見契約を締結します。

新たな任意後見契約でやってもらいたいことを決め直します。

やってもらいたいことを単に増やすだけであれば、追加部分の契約で済みます。

新たな任意後見契約は、公正証書にしなければなりません。

任意後見契約は、必ず公正証書にする必要があるからです。

任意後見は契約ですから、本人が物事のメリットデメリットを充分に判断できなくなったら契約ができなくなります。

その場合は、成年後見制度を検討する必要があります。

5任意後見を司法書士に依頼するメリット

任意後見とは、本人の判断能力がしっかりしているうちに、将来、認知症や障害によって判断能力が低下してしまったときに備えて、信頼できる人にやってもらいたいことを決めて、サポートを依頼する契約です。

契約ですから、本人の判断能力がしっかりしているうちしかできません。

早め早めに準備するものなので、任意後見が実際にスタートするのは契約してから長期間経過してからです。

実際に任意後見がスタートするまでに事情が変わることもあるでしょう。

任意後見の重要ポイントである任意後見人と代理権の範囲の変更は、契約変更はできません。

いったん契約を解除して、あらためて任意後見契約をする必要があります。

一方で、報酬の変更は重要な内容と言えません。

報酬の変更は、契約の変更で済みます。

契約の変更で済みますが、公正証書にする必要があります。

任意後見契約は締結することばかり注目されがちですが、締結して終わりではありません。

本人のよりよく生きることを支えるために、みんながサポートしています。

任意後見契約を考えている方は司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。

相続放棄と連帯保証人

2022-10-07

1相続財産とは

相続が発生すると、原則として、被相続人の財産は相続人が相続します。

相続人が相続する財産が、相続財産です。

相続財産はプラスの遺産とマイナスの遺産があります。どちらも、相続財産です。

①プラスの遺産

一般的に不動産、預金、株式や投資信託などの有価証券、現金などです。

さらに、宝飾品や美術品など価値があるものはプラスの遺産といえるでしょう。

多くの方が財産と言われてたときにイメージしやすいものです。

これ以外にも、賃借権などの権利もプラスの財産になります。

②マイナスの遺産

一般的に借金やローンなどです。

未払の税金や未払の入院費用などもマイナスの遺産になります。

イメージしにくいですが、被相続人が連帯保証人であった場合は、相続人が引き継ぎます。

この連帯保証人の地位もマイナスの遺産と言えます。

2相続放棄とは

相続が発生したら、原則として、被相続人のプラスの遺産もマイナスの遺産も相続人が受け継ぎます。

被相続人のプラスの遺産もマイナスの遺産も受け継がないことを相続の放棄といいます。

相続放棄をすると、プラスの遺産を引き継がなくなりますが、マイナスの遺産も引き継ぐことがなくなります。

連帯保証人の地位もマイナスの遺産の一部ですから、相続放棄をしたら、引き継ぐことがなくなります。

連帯保証人の地位というのは、被相続人が第三者の借金について、連帯保証人になっていた場合という意味です。

3連帯保証契約は別物の契約

お金の貸し借りをする場合、貸主と借主の間で、お金の貸し借りの約束をします。

お金の貸し借りの約束を、金銭消費貸借契約と言います。

お金をきちんと返してもらえるか心配なので、返せないとき肩代わりする連帯保証人を立ててもらうでしょう。

貸主と連帯保証人との間で、お金の貸し借りの肩代わりをする約束をします。

お金の貸し借りの肩代わりをする約束を、連帯保証契約と言います。

金銭消費貸借契約は、貸主と借主の間の契約です。

連帯保証契約は、貸主と連帯保証人との間の契約です。

金銭消費貸借契約と連帯保証契約は、当事者が異なるまったく別の契約です。

4連帯保証人が死亡した場合

被相続人が第三者の連帯保証人になっていた場合、相続人に引き継がれるのは、連帯保証人としての義務です。

相続が発生したときに、すでに発生していた連帯保証債務だけでなく、これから発生するかもしれない連帯保証債務も、相続人に引き継がれます。

相続人が相続放棄をした場合、被相続人の義務を引き継ぐことがなくなります。

相続人は、連帯保証人として被相続人が負っていた義務を引き継ぐことがありません。

被相続人が第三者の連帯保証人になっていても、家族に知らせていないことがあります。

貸主としては、借主から順調に返済されている間は連帯保証人に何も言うことがありません。

返済が滞ってから、連帯保証人に連絡してきます。

ときには相続が発生してから長い間経過してから、連絡してくることがあります。

何も知らなかった相続人は貸主に文句を言いたくなりますが、被相続人と相続人の連絡不足です。

貸主を責めることはできません。

相続放棄の申立ができるのは、3か月以内です。

3か月の起点は、被相続人が死亡してからではなく、相続があったことを知ってからです。

「相続があったことを知ってから」とは、被相続人が死亡して相続が発生し、その人が相続人であることを知って、かつ、相続財産を相続することを知ってから、と考えられています。

保証債務の存在を知ってから3か月以内であれば、相続放棄が認められることも多いでしょう。

相続が発生してから長い間経過している場合、相続財産を処分していることもあるでしょう。

相続財産を処分したり、利用した場合、単純承認をしたとみなされます。

相続財産を処分したり、利用した場合は相続放棄ができなくなります。

5相続人が連帯保証人の場合

①連帯保証人の地位に影響はない

相続が発生したら、原則として、被相続人のプラスの遺産もマイナスの遺産も相続人が受け継ぎます。

被相続人が多額の借金を負っていた場合、相続人は相続放棄をすれば、被相続人の借金を受け継ぐことはありません。

被相続人が借金をする場合、家族が連帯保証人になっているケースがあります。

連帯保証人の義務は、連帯保証契約に基づく相続人の固有の義務です。

金銭消費貸借契約に基づく、借金を返す義務とは別の義務です。

相続放棄をしても、連帯保証人の義務には影響がありません。

被相続人の借金を受け継ぐことがなくなっても、連帯保証人の義務は消えません。

相続人がもともと負担していた義務なので、相続があってもなくても、相続放棄をしてもしなくても、変わりはないのです。

②借金は消えない

相続人が相続放棄をしても、借金自体はなくなりません。

相続人全員が相続放棄をした場合でも、借金は存続します。

相続人が不存在の場合、相続財産は相続財産法人になります。

相続財産には、プラスの遺産もマイナスの遺産も含まれます。

相続財産法人は、プラスの遺産だけでなく、マイナスの遺産も含まれます。

③貸主は連帯保証人に請求できる

もともと、お金をきちんと返してもらえるか心配なので、肩代わりをする人を立ててもらっています。

お金を返してもらえなかったら、肩代わりをしてもらうのは当然です。

連帯保証人も、借主がお金を返済できなかったら肩代わりをすると納得しているはずです。

だから、貸主はお金を返してもらえない以上、連帯保証人に請求します。

連帯保証人が保証義務を履行できない場合、相続人自身が自己破産をするなどの債務整理手続をすることになります。

後から自己破産をするのであれば、相続放棄の申立は不要にも見えます。

相続放棄の申立をすることをおすすめします。

相続放棄をしておかないと、連帯保証人になっているもの以外についても対応する必要があるからです。

相続放棄をしておけば、連帯保証人になっている貸主だけ対応すればよくなり、債務整理がラクになるからです。

④求償権

連帯保証人が借主に代わってお金を支払ったら、借主に払ったお金を請求することができます。

借主に払ったお金を請求する権利が、求償権です。

例えば、住宅ローンの連帯保証人になっていた場合、借主に代わって連帯保証人がお金を払うケースもあるでしょう。

連帯保証人が借主に代わってお金を払ったら、連帯保証人は求償権を取得します。

住宅ローンのお金を払っても、住宅は借主の財産です。

住宅が連帯保証人のものになるのではありません。

連帯保証人は借主に払ったお金を請求することができるだけです。

借主が死亡していたら、借主の相続人に請求できます。

借主の相続人全員が相続放棄をしていたら、相続財産法人に請求することになります。

6身元保証人の地位は相続されない

被相続人が就職などの身元保証人になっていることがあります。

身元保証人の地位は、被相続人の一身に専属した義務と考えられています。

身元保証人の地位は、相続されません。

被相続人の死亡によって、義務は消滅します。

相続が発生する前に損害賠償債務が発生している場合、損害賠償債務は相続の対象になります。

すでに発生した債務は、通常の金銭債務だからです。

7上限額のない根保証債務は相続発生後のものは相続されない

根保証とは、一定の範囲内の債務を保証する契約です。

今の民法では、個人が保証人になる場合、保証の限度額を決めていないと無効になります。

古い契約では、保証の上限額を決めていないものもあります。

古い契約であれば、保証の上限を決めていなくても有効です。

だからといって、無制限に肩代わりをするのは、あまりに酷です。

上限額の定めがない根保証人の地位は相続されません。

相続発生の時点ですでに発生している債務は、相続の対象になります。

8相続放棄を司法書士に依頼するメリット

実は、相続放棄はその相続でチャンスは1回限りです。

家庭裁判所に認められない場合、即時抗告という手続きを取ることはできますが、高等裁判所の手続きで、2週間以内に申立てが必要になります。

家庭裁判所で認めてもらえなかった場合、即時抗告で相続放棄を認めてもらえるのは、ごく例外的な場合に限られます。

一挙にハードルが上がると言ってよいでしょう。

被相続人が連帯保証人になっている場合、家族に知らせていないことは珍しいことではありません。

近くに暮らしていない場合など、被相続人の財産状況すらあまり知らないこともよくあります。

借主の経済状況が悪化して、保証債務の履行を求められてはじめて、相続人は連帯保証債務の存在を知ることになります。

ほとんどの場合、相続発生から3か月以上経過しています。

相続発生から3か月以上経っている場合、相続放棄の申立は、原則として認められません。

相続が発生してから３か月以内に届出ができなかったのは止むを得なかったと家庭裁判所に納得してもらって、はじめて、家庭裁判所は相続放棄を認めてくれます。

通常は家庭裁判所に対して、上申書や事情説明書という書類を添えて、説得することになります。

司法書士であれば、家庭裁判所に認めてもらえるポイントを承知していますから、認めてもらいやすい書類を作成することができます。

3か月の期限が差し迫っている方や期限が過ぎてしまっている方は、すみやかに司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。

消費者志向自主宣言

2022-10-05

オリーブの木司法書士事務所では、消費者庁の目指す消費者経営を推進しています。

消費者全体の視点に立ち、持続可能な社会の実現を目指すものです。

オリーブの木司法書士事務所は、消費者志向自主宣言をしました。

消費者の視点から、ＳＤＧｓの推進し消費者経営の趣旨に賛同しています。

ＳＤＧｓの推進、消費者経営の促進のため、関係団体や消費者と連携に努めます。

１経営理念

・オリーブの木司法書士事務所のサービスを通じてお客さま満足のみならず、地域社会や次世代のために取組を推進し、持続可能な社会への貢献を目指します。

・お客さまの期待に答え、新たな価値を創造し提案をします。

・お客様のお話に耳を傾け、謙虚に誠実に対応します。

２取組方針

①お客さま満足度の向上

私たちは、常にプロ意識を持ち、丁寧、迅速な仕事を行います。

お客さまとのコミュニケ－ションを深化させ、お客さまからの信頼を獲得します。

私たちはお客さま満足度向上に繋がる対応を心掛けます。

お客さまの声を謙虚に受け止め、サービスの品質向上に反映させます。

司法書士業務を通して、地域社会の課題解決の一翼を担います。

②未来・次世代のために取り組むこと

「SDGs の取組方針」を明確化し、社内外に発信しています。

登記実務を通じて、安心な社会社会への貢献を目指します。

③コンプライアンスの強化をすること

消費者関連法規の遵守を徹底します。

情報収集した消費者相談内容等を集約し、コンプライアンスを徹底します。

④消費者・社会の要望を踏まえた改善・開発

お客さまに寄り添うサービス開発を行い、豊かで安心できる暮らしづくりに努めます。

借地権付き建物を相続

2022-10-05

1借地権は相続財産

被相続人がマイホームを持っている場合、土地は被相続人が所有しているケースと土地は借りているケースがあります。

被相続人が土地を借りてマイホームを持っている場合、土地を借りる権利、土地を使う権利があると言えます。

土地の上に建物を所有する目的で、土地を使う権利や土地を借りる権利のことを借地権と言います。

建物を所有する目的があるときだけ、借地権です。

更地で、資材置き場として使う目的や青空駐車場として使う目的の場合、土地を使う権利があったとしても、借地権とは言いません。

借地権は、法律的に言うと、賃借権の場合と地上権の場合があります。

賃借権は土地を借りて使う権利、地上権は土地を使う権利です。

地上権は、賃借権と比べると使う人の権利が強く保護されている権利です。

一般的には、借地権のほとんどは賃借権です。

借地権は、普通借地権と定期借地権があります。

被相続人がマイホームと借地権を持っていた場合、マイホームと借地権は相続財産になります。

2借地権には普通借地権と定期借地権がある

①普通借地権

契約で期限を定めておいても、自動的に借地契約が更新される契約です。

地主側に土地を返してもらう正当な理由がある場合だけ、土地の返還を請求できます。

土地を返してもらう正当な理由を認められるのは非常に限られた場合だけです。

借地人が望む場合、半永久的に借りることができます。

契約終了になったら、地主に建物の買取請求をすることができます。

②定期借地権

定期借地契約は50年以上の期間を決めて土地を利用することができる契約です。

契約更新はできないし、存続期間の延長はできません。

契約終了になっても、建物買取請求をすることはできません。

定期借地契約が終了したら、建物を取り壊して、土地を更地にして地主に返さなければなりません。

3借地権の相続に地主の承諾不要

マイホームなどの建物は被相続人の所有していたものなので、相続人全員で分け方の合意をすれば遺産分割をすることができます。

一般的に、賃借権をだれかに譲渡する場合やだれかに又貸しする場合、地主の承諾が必要になります。

多くの場合、地主の承諾を得るために、承諾料の支払が必要になります。

借地権を相続する場合、地主の承諾は必要ありません。

相続は被相続人の死亡という事実によって発生するものなので、地主といえども承諾の余地がないからです。

地主の承諾の余地がないから、承諾料の支払も必要ありません。

相続財産の分け方について、相続人全員で合意した結果、一部の相続人が相続することになることもあるでしょう。

一部の相続人が相続することになったとしても、地主の承諾は不要ですし、承諾料の支払も不要です。

一部の相続人が相続する合意をした場合であっても、相続によって受け継ぐことに変わりはないからです。

賃借権の相続にあたっては地主の承諾が不要であることを知らずに、当然のことのように承諾料を請求してくることがあります。

地主の承諾不要なのですから、承諾料の支払も不要です。

被相続人のマイホームであったとしても、相続人はそれぞれ自分の自宅があったり、遠方に住んでいる場合もあるでしょう。

建物に住まないのなら土地を明け渡して欲しいと請求してくる場合があります。

このような請求に応じる必要もありません。

被相続人の権利をそのまま受け継ぐものなので、相続が発生したからといって明渡を請求できるものではないからです。

地上権をだれかに譲渡する場合やだれかに又貸しする場合、賃借権と違い、地主の承諾が不要です。

地上権を相続する場合も、地主の承諾は不要です。

地主には相続したことを伝えておくだけでいいでしょう。

4借地権付き建物の相続登記

①登記された建物の相続の場合

相続財産の分け方について、相続人全員の話し合いによる合意ができたら、合意内容を遺産分割協議書に取りまとめます。

借地権と建物があるので、それぞれ忘れずに記載しましょう。

書類ができたら、通常どおり相続登記をします。

めったにありませんが、借地権が地上権であれば一緒に登記されているでしょう。

建物の相続登記をするとき、地上権も一緒に相続登記をするといいでしょう。

一般的に言って、借地権が賃借権の場合、登記されていることはめったにありません。

賃借権は希望すれば登記する制度がありますが、ほとんどの場合、地主が登記に協力しないからです。

登記されていない賃借権が借地権である場合、建物の登記があれば借地権も登記してあるものと同じ効力があります。

②未登記建物の相続の場合

建物の中には登記されていないものがあります。

登記がされていなくても、被相続人のものであれば、相続財産になります。

相続財産なので、相続人全員で分け方の合意をすれば遺産分割をすることができます。

未登記建物と登記されていない借地権を相続する場合、登記がない状態で相続することになります。

この状態で、地主が第三者に土地を売却した場合、土地の買主が土地の明渡を請求してくる心配があります。

この場合、借地権があっても登記がないので、明渡に応じなければなりません。

土地の買主に、借地権があるから出ていきたくないなどと文句を言うことはできません。

この点、登記された建物を所有している場合は、土地に買主に借地権があるから明け渡しには応じないと言うことができます。

建物の登記があれば借地権も登記してあるものと同じ効力があるからです。

土地の買主が現れて、土地の明渡を請求してくる前に建物の登記をした方がいいでしょう。

5借地権が定期借地権の場合

被相続人がマイホームと借地権を持っていた場合、マイホームと借地権は相続財産になります。

借地権が定期借地権である場合も、相続財産になります。

相続人は、被相続が地主と契約した内容を引き継ぐことになります。

定期借地契約は、原則として、解約することができません。

一方的な解約を認めてしまうと、貸主は予定していた賃料が得られなくなるし、借主はせっかく建てた建物を取り壊して明渡をする必要があるからです。

解約が認められるのは、地震や火災などで建物がなくなってしまった場合などごく限られた場合のみです。

地主が解約に応じてくれるのであれば解約できます。

予定していた賃料と残った契約期間を考えて相応の違約金を払うことになるでしょう。

原則として解約できませんから、相続人は別の場所に住んでいたとしても、契約で定められた地代を支払わなければなりません。

契約終了になったら、取壊し費用を負担して建物を取壊して、更地にして返さなければなりません。

このような負担を考えると、定期借地権付き建物を売却したいと思うでしょう。

法律上、定期借地権付き建物を売ることはできます。

法律上、売ることはできますが、買いたい人がいて売れるかというのは別問題です。

定期借地権付き建物を売却したら、買主が契約終了になったら、取壊し費用を負担して建物を取壊して、更地にして返さなければなりません。

このような負担をしてでも、買いたい人はあまりいないでしょう。

さらに、このような負担のある建物に対して銀行などの金融機関は財産価値をあまり認めていません。

買いたい人が見つかったとしても、銀行のローンが通りにくいものです。

ローンがなくても買える人でないと、定期借地権付き建物を買えません。

賃借権をだれかに譲渡する場合やだれかに又貸しする場合、地主の承諾が必要になります。

借地権が定期借地権であっても、賃借権であれば地主の承諾が必要です。

定期借地権付き建物を売却したら、地主に承諾をもらわなければなりません。

地主としても、定期借地権付き建物の買主がきちんと地代を払ってくれる人でないと承諾はできないでしょう。

さらに、譲渡承諾料も負担しなければなりません。

6負担が重いのであれば相続放棄も

被相続人に多額の借金がある場合、相続放棄を検討します。

家庭裁判所で相続放棄を認めてもらったら、相続人でなくなります。

相続人でなくなれば、多額の借金も賃借権も相続することはなくなります。

相続していないので、借金も地代も支払う必要がありませんし、賃貸借契約を解除する必要がありません。

地主から土地を明け渡して欲しいと請求されることがありますが、建物を取壊しをしてはいけません。

建物を処分したことになりますから、相続放棄が無効になります。

相続放棄をした人も、他の人が管理するまで適切に管理する必要があります。

物件を放置して周りの人に迷惑をかけてしまったら、損害賠償請求される可能性があります。

必要であれば、家庭裁判所に相続財産管理人を選んでもらうように申立をすることも考えましょう。

7借地権付き建物の相続を司法書士に依頼するメリット

相続財産の分け方は、相続人全員で合意する必要があります。

相続人全員で話し合いによる合意は、トラブルが起きやすいものです。

相続は、相続人間だけでトラブルが起きるのではありません。

借地に建物を所有している場合、地主が関係します。

相続をきっかけに、譲渡承諾料を請求してくることがあります。

相続を理由に、契約内容をうやむやにすることもあります。

意図的でないにしてもトラブルに巻き込まれがちです。

司法書士は単なる登記の書類を書いているだけではありません。

法律の知識があれば防げるトラブルは多いです。

相続が発生してから、相続人は相続手続に追われてへとへとになっているでしょう。

スムーズに相続手続を完了させたい方は司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。

アパートローンを相続

2022-09-14

1相続財産とは

相続が発生すると、原則として、被相続人の財産は相続人が相続します。

相続人が相続する財産が、相続財産です。

相続財産はプラスの財産とマイナスの財産があります。どちらも、相続財産です。

①プラスの財産

一般的に不動産、預金、株式や投資信託などの有価証券、現金などです。

さらに、宝飾品や美術品など価値があるものはプラスの財産といえるでしょう。

多くの方が財産と言われたときにイメージしやすいものです。

不動産には、自宅だけでなく収益不動産も含みます。

②マイナスの財産

一般的に借金やローンなどです。

賃貸マンションや賃貸アパートを経営している場合、アパートローンが残っていることが多いでしょう。

アパートローンは相続財産です。

アパートローンは、相続で相続人に受け継がれます。

未払の税金や未払の入院費用などもマイナスの財産になります。

被相続人が賃貸マンションや賃貸アパートを保有している場合、被相続人は大家の地位があります。

大家の地位は相続財産です。

大家の地位は、相続で相続人に受け継がれます。

被相続人が第三者の連帯保証人であった場合、連帯保証人の地位は相続財産です。

連帯保証人の地位は、相続で相続人に受け継がれます。

被相続人がローン組むときに相続人が連帯保証人になることがあります。

この場合の連帯保証人の地位は相続財産ではありません。

相続とは関係ない相続人の固有の義務です。

2まずは遺産分割協議

相続が発生すると、相続財産は相続人全員の共有財産になります。

被相続人がアパート経営をしている場合、賃貸アパート、アパートローン、貸主の地位などが相続財産になります。

これらの相続財産は、相続人全員の共有財産になります。

2人以上相続人がいる場合や遺言書がない場合は、遺産の分け方について相続人全員で話し合いをする必要があります。

この相続人全員で話し合いのことを遺産分割協議といいます。

相続財産の分け方について、相続人全員で、合意が不可欠です。

相続人全員で合意がまとまったら、遺産分割協議書に取りまとめておきます。

賃貸アパートは、相続人全員でだれが受け継ぐか合意すれば、その相続人が受け継ぐことができます。

アパートローンが残っている場合、賃貸アパートを相続する人がアパートローンを引き継ぐ合意をすることが多いでしょう。

賃貸アパートを引き継ぐ人がアパートローンを引き継ぐと相続人全員で合意をした場合、合意は相続人間でのみ有効です。

アパートローンを引き継ぐ合意は、相続人の内輪の合意事項に過ぎません。

相続人の内輪の合意事項だから、銀行には関係ない話です。

相続人の内輪の合意事項に関係なく、銀行は、各相続人に法定相続分でローンの返済を求めることができます。

賃貸アパートを引き継ぐ人がアパートローンを引き継ぐ合意をしたから、アパートローンの返済はしないと文句を言うことはできません。

遺産分割協議書に「賃貸アパートを引き継ぐ人がアパートローンを引き継ぐ」と記載して相続人全員が署名して実印押印しても銀行には関係ありません。

3アパートローンの名義変更は銀行の承諾が必要

相続が発生すると、原則として、被相続人の財産は相続人が相続します。

被相続人の財産は、原則としてプラスの財産もマイナスの財産も相続財産です。

賃貸マンションやアパートを建設するとき、アパートローンを組んでいることがあります。

アパートローンも相続財産です。

相続財産は相続人全員の共有財産です。

相続財産の分け方は、相続人全員の合意が不可欠です。

相続人全員の合意でアパートローンを特定の代表相続人が引き継ぐことを決めることができます。

代表相続人がアパートローンを引き継ぐと決めた場合であっても、この取り決めは相続人間の内部的な合意に過ぎません。

被相続人が遺言書に「アパートローンは相続人○○に相続させる」と書いた場合も同様です。

遺言書の内容は、相続人間の内部的な取り決めに過ぎません。

相続人間の内部的な取り決めに過ぎませんから、銀行は相続人全員に対して法定相続分でローンの返済を求めることができます。

アパートを引き継がない相続人に対して、銀行は法定相続分でローンの返済を求めることができます。

ローンを引き継ぐと決められた相続人が、債務超過で資力がない場合があるからです。

債務超過で資力がない場合、多くの場合、自己破産することになるでしょう。

自己破産をした場合、銀行はローンを返済してもらえなくなります。

銀行を保護するため、アパートローンを特定の代表相続人が引き継ぐには金融機関の承諾が必要です。

金融機関は新たにローンを組む時と同様に、相続人の返済能力やアパートの収益性を審査をします。

銀行の審査が通らなかった場合、新たに連帯保証人を立てることを求められるでしょう。

銀行の審査が通った場合、債務引受契約を締結します。

不動産に抵当権が設定されている場合、抵当権の債務者変更登記が必要になります。

アパートを引き継がない相続人は、アパートローンの引継ぎができたのか確認しておく必要があります。

4連帯保証人になるとアパート経営から逃げられない

被相続人が賃貸マンションや賃貸アパートを建築するとき、アパートローンを組むことがあります。

多額の融資を受けることになるので、金融機関は連帯保証人を立てることを求めてきます。

被相続人がローンを組む場合、相続人が連帯保証人になっていることがあります。

連帯保証人は、ローンを組んだ人がお金を返せなくなった場合に肩代わりをしますと銀行に約束した人です。

銀行は、ローンを組んだ人がお金を返せなくなっても、肩代わりの人に請求できるので安心してお金を貸せます。

被相続人が多額のローンを残したまま死亡した場合、相続人は相続放棄をすることができます。

相続人が相続放棄をした場合、被相続人の借金を相続することはありません。

相続人として被相続人のアパートローンを返す義務はなくなりますが、肩代わりの義務は残ります。

借金を肩代わりする義務は、銀行と相続人がした契約だからです。

相続とは関係ない相続人の固有の義務だからです。

被相続人が不動産ローンを残したまま死亡した後、相続人が相続放棄をしたら借金を返してもらえなくなります。

ローンを組んだ人がお金を返せなくなった場合に肩代わりをしますと約束してもらったのだから、銀行は約束どおり肩代わりをしてくださいと言ってきます。

相続放棄したから、肩代わりはしませんということはできません。

肩代わりの義務は、相続とは関係ない相続人固有の義務だからです。

相続人として相続放棄をしても、連帯保証人である相続人は連帯保証人として肩代わりの義務は消えません。

連帯保証人である相続人は実質的に相続放棄をすることができなくなります。

連帯保証人である相続人は相続放棄をした場合、連帯保証人として被相続人の借金から逃れられないからです。

銀行は、相続放棄をしてアパート経営を投げ出すことができないようにするために、連帯保証人を立てるように求めてきます。

アパートローンの連帯保証人になると言うことは、実質的にアパート経営を引き継ぐ義務を負うという意味です。

連帯保証人が死亡した場合、連帯保証人の地位は相続人に相続されます。

連帯保証人の配偶者や子どもなどは何も知らないところで連帯保証人の地位を相続してしまうおそれがあります。

順調に不動産ローンが返済されている間は、連帯保証人に何も言って来ないのが通常です。

アパートローンを組んだ人が順調にローン返済ができている間は、銀行は困ることがないからです。

5アパート経営は相続人を巻き込む事業リスクがある

被相続人が賃貸マンションや賃貸アパートを保有していた大家と聞くと、一般的に資産家のイメージが浮かびます。

被相続人が収益不動産を上手に活用して、大きな収益をあげていたかもしれません。

家族が全く関与していない場合、不動産経営に不安を感じることでしょう。

家族が負担する相続税額を心配して、税金を減らす対策をしようと考えるかもしれません。

確かに、現金を保有し続けるよりアパートを建設した方が相続税を少なくすることができることが多いでしょう。

アパート経営は不労所得に見えがちですが、リスクをとって経営する不動産事業です。

相続税を減らすメリットに見合う、事業リスクなのか慎重に判断する必要があります。

相続税を減らすことには成功したが、不動産事業で失敗したら意味はありません。

アパートローンを組む場合、アパート経営を受け継ぐ予定の人は連帯保証人に立てることを求められます。

不動産事業で失敗した場合、連帯保証人でない相続人は相続放棄をすることで、被相続人の借金を相続することはありません。

連帯保証人である相続人は相続放棄をした場合、連帯保証人として被相続人の借金から逃れられません。

アパート経営による事業リスクの大きさを理解していない場合、家族の人生を破綻させる危険があります。

相続人の人生を破綻させないための対策が、相続放棄の制度だからです。

連帯保証人として事実上相続放棄ができない相続人は、借金から逃れられないからです。

6アパート経営は相続トラブルのリスクが大きい

不動産経営がうまくいったとしても、相続トラブルの心配があります。

賃貸マンションや賃貸アパートを複数保有している人の場合、収益のいい不動産と収益の良くない不動産があるでしょう。

大規模の修繕が必要な物件や老朽化した物件がある場合もあるでしょう。

不動産にはそれぞれ個性があるから、簡単に分けることができません。

相続財産が金銭のみであれば、簡単に分けることができます。

分けにくい不動産は、分け方の合意をするのが難しくなります。

収益のいい不動産は価値が高くなります。

収益の高い不動産を受け継ぐ相続人は、他の相続人に代償金を支払わなければならなくなるかもしれません。

代償金の額や支払方法の合意が難しいかもしれません。

相続税を減らす対策のために、家族がトラブルになることは少なくありません。

7賃貸アパートの相続を司法書士に依頼するメリット

賃貸マンションや賃貸アパートを保有している大家と聞くと、資産家のイメージが浮かびます。

相続税を心配してアパート経営を始める人もいるでしょう。

アパート経営は不労所得に見えがちですが、リスクがある不動産事業です。

アパートローンの返済が終わったら、家賃収入を資産として残すことができます。

そのためにはアパート経営をする知識と時間と労力が必要です。

空室にしないためにどのような投資をしていくか経営判断が必要になるでしょう。

被相続人がアパート経営をしていた場合、相続人は関与していなかったことは少なくありません。

相続でアパート経営を引き継ぐ場合、築年数の経過した賃貸アパートになります。

築年数の経過した賃貸アパートは空室が多くなりがちで、修繕の負担が多くなりがちです。

アパート経営に関与していなかった相続人が引き継ぐ場合、難しい経営判断を迫られることになります。

家賃収入を資産として残すどころか、相続人の固有の財産で損失を補填することになるでしょう。

いったん相続をして、損失が大きくならないうちに売却する方がいいかもしれません。

このような相続して売却する場合も司法書士はサポートします。

賃貸マンションや賃貸アパートの相続について、司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。

相続放棄-家族信託

2022-09-09

1家族信託とは

所有者はものを自由に売ったり、自由に管理したりして、ものから利益を受け取ることができます。

だから、所有権は、自由にものを売る権利であるし、自由に管理する権利であるし、ものから利益を受け取る権利であるといえます。

所有権はよく見ると、たくさんの権利の集合体といえます。

たくさんの権利の集合体である所有権から、自由に売る権利や自由に管理する権利を信頼できる家族に渡して、自分はものから利益を受け取る権利だけ持っていることができます。

自由に売る権利や自由に管理する権利を信頼できる家族に渡して、自分はものから利益を受け取る権利だけ持つ仕組みを家族のための信託といいます。

この仕組みを利用すると、信頼できる家族は自由にものを売ることができるし、自由に管理することができます。

自由に売る権利や自由に管理する権利を渡す相手は信頼できる家族であればよく、親子でなくても差し支えありません。

2信託財産は独立した財産になる

家族信託をすると、信託財産は信頼できる家族の名義になります。

名義は信頼する家族のものになりますが、その人の財産ではありません。

自由に売る権利や自由に管理する権利を預ける人を、委託者と言います。

自由に売る権利や自由に管理する権利を預かる信頼できる家族のことを受託者と言います。

信託財産は管理や処分をお願いしているだけだから、受託者の固有の財産とは別に扱われます。

信託財産は、受託者の名義になっているだけで、独立した財産です。

信託財産は、委託者の固有の財産でもありません。

信託財産は委託者の財産でもないし、受託者の財産でもなくなります。

信託財産は、だれの財産でもない独立した財産です。

委託者の固有の財産ではないから、委託者に相続が発生した場合、信託財産は相続財産になりません。

相続財産になるのは、委託者の固有の財産だけです。

信託契約では、いつ信託が終了するのか、信託が終了したら信託財産はだれが受け継ぐのか決められます。

信託財産は、信託契約で決められたときに終了し、信託契約で決められた人に受け継がれます。

3家族信託があっても相続放棄はできる

家族信託の委託者に相続が発生した場合、相続財産になるのは委託者の固有の財産だけです。

相続人は、相続放棄をすることができます。

相続放棄をしたら、被相続人のプラスの財産もマイナスの財産も受け取ることはできません。

受け取ることができないのは、相続財産についての話です。

相続放棄をしたら、相続財産のうちプラスの財産も、相続財産のうちマイナスの財産も受け取ることはできません。

委託者が信託した財産は独立した財産だから、相続放棄の影響を受けません。

信託契約で決められたときに終了し、信託契約で決められた人が受け継ぎます。

委託者が死亡したとき信託が終了すると決められているケースもあるでしょう。

信託が終了したら信託財産を受け継ぐと指定された人が、相続人であることもあるでしょう。

信託が終了したら信託財産を受け継ぐと指定された人がだれであっても、相続人は、相続放棄をすることができます。

相続人として相続放棄をした場合であっても、信託契約は影響を受けません。

信託財産は、信託契約の定めに従って受け継がれます。

相続人が相続放棄をした場合であっても単純承認をした場合であっても、信託契約に従って信託財産を受け継ぐことができます。

4借金逃れで家族信託を悪用することはできない

信託財産は、委託者の固有の財産でもありません。

信託財産は委託者の財産でもないし、受託者の財産でもなくなります。

信託財産は、だれの財産でもない独立した財産です。

原則として、相続放棄をしても、信託が終了したら信託財産を受け継ぐと指定された人は信託財産を受け取ることができます。

例えば、委託者の財産がわずかなプラスの財産と莫大なマイナスの財産であるようなケースで問題になります。

この状況で、委託者がわずかなプラスの財産すべてを信託契約で信託財産にすることが考えられます。

莫大なマイナスの財産は委託者の固有の財産のままです。

この後、相続が発生した場合、相続人は相続放棄をするでしょう。

原則どおりでは、相続財産と信託財産は別物だから、マイナスの財産を受け継がずに、わずかなプラスの財産を受け取ることができるとなってしまいます。

このようなことができると、債権者にあまりに気の毒です。

債権者は、裁判所に訴えて、理不尽な信託の取り消しを請求することができます。

借りたお金を返さなければならないのに、不当に家族信託にして結果、お金を返せなくしているからです。

自分の財産を不当に減少させたら、お金を貸した人はお金を返してもらえなくなる結果になります。

お金を貸した人が困ることを分かっていて、契約した信託を詐害信託と言います。

お金を貸した人が困ることについて、委託者と受益者が知っていた場合、信託は詐害信託と言えます。

裁判所に詐害信託と認められたら、信託は取り消されます。

お金を貸した人が困ることについて、受託者は知っていても知らなくても関係がありません。

受託者は信託財産を預かって管理しているだけだから、保護の必要性がないからです。

お金を貸した人が困ることについて、知っていても知らなくても、受託者は裁判の被告になります。

お金を貸した人が困ることについて、受益者が知っていた場合、第三者に受益権を譲渡することがあります。

詐害信託に認定されると、裁判所から信託財産からの給付が取り消されてしまうからです。

信託財産からの給付を取り消されないようにするために、お金を貸した人が困ることについて、何も知らない第三者に信託受益権を無償で譲渡しようとするのです。

このような行為は、不当な行為です。

このような不当な行為をした場合、お金を貸した人が困ることについて、受益者は知っていても知らなくても、受益者は知っていたと扱われます。

つまり、受益者はお金を貸した人が困ることについて知らなかったから、保護して欲しいとは言えなくなるという意味です。

無償で譲渡するとは、無償のときだけでなく、通常とは不釣り合いな有償の場合を含みます。

わずかな有償は、無償と同視されるという意味です。

わずかな額で、保護されることは不当だからです。

5家族信託を悪用すると取消される

債権者は、裁判所に訴えて、理不尽な信託の取り消しを請求することができます。

さらに、次のような効果があります。

①信託財産からの給付が取消される

信託財産からの給付がされる前の場合で、かつ、受益者全員が債権者が困るのを知っていた場合、信託財産からの給付が取消されます。

信託財産からの給付がされた後の場合で、かつ、債権者が困るのを知っていた受益者について、信託財産からの給付が取消されます。

②信託受益権の譲渡請求ができる

債権者が困るのを知っていた受益者について、信託受益権を委託者に譲渡するように請求することができます。

③自己信託の特例

家族信託は、委託者と受託者が同じ人で設定することができます。

委託者と受託者が同じ人になる信託を、自己信託と言います

自己信託であっても、信託財産と固有の財産は別物と扱うのが原則です。

借金逃れなど債権者を困らせる目的で、自己信託を設定することはやはり許されることではありません。

自己信託が詐害信託である場合、債権者を保護するため、信託財産と固有の財産は別物と扱いません。

債権者は、信託財産であっても差押などの執行をすることができます。

借金逃れなど家族信託を悪用することはできないのです。

6家族信託を司法書士に依頼するメリット

家族信託は、信託契約によって柔軟に設計することができます。

今までの遺言書や後見などでできないことも実現することができます。

柔軟で自由に設計できるからこそ、契約内容や手続きは難しく専門家のサポートが欠かせません。

委託者の固有の財産から切り離して、だれの財産でもない独立した財産にできることも大きな魅力でしょう。

一方で、このような魅力を悪用することを考える人がいるかもしれません。

借金から逃れるために信託を利用するなどは、典型例でしょう。

このようなことをすると大きなトラブルになってしまいます。

これ以外にも、委託者の固有の財産から切り離して、だれの財産でもない独立した財産にできることから、遺留分を侵害する恐れもあります。

遺留分侵害額請求から逃れるために信託を悪用する事例もあります。

委託者、受託者、受益者の関係者がすべて家族で完結するから安心と言えますが、全員に知識がないことが多くトラブルに発展しやすいと言えます。

家族全員が家族信託について話し合い、充分知識をつけて、何でも相談できるのであれば、円滑に運用することができるでしょう。

充分な知識がないのに、信託を設定するとトラブルが起きると言えます。

受託者監督人など家族以外の専門家のサポートを受ける方が安心できる場合もあります。

家族信託は、公正証書で契約しなくても有効になります。

公正証書は公証人という専門家の目も通るし、契約内容についてのトラブルを防ぐこともできます。

やはり専門家のサポートが欠かせないというべきでしょう。

家族信託を考えている方は司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。

相続放棄-アパート経営

2022-09-07

1貸主の地位は相続財産

被相続人が賃貸マンションや賃貸アパートを保有していることがあります。

お部屋を貸している人が死亡しても、賃貸借契約は終了しません。

相続が発生すると、原則として、被相続人の財産は相続人が相続します。

相続人が相続する財産が、相続財産です。

賃貸マンションやアパートのような収益不動産は、人に貸して収益をあげています。

賃貸マンションやアパートのような物は相続財産としてイメージしやすいでしょう。

これ以外にも、大家の地位も相続の対象になります。

2債務超過なら相続放棄ができる

被相続人が賃貸マンションや賃貸アパートを保有していた大家と聞くと、一般的に資産家のイメージが浮かびます。

被相続人が収益不動産を上手に活用して、大きな収益をあげていたかもしれません。

家族が全く関与していない場合、不動産経営に不安を感じることでしょう。

不動産の収益状況が良く資産価値が高いのであれば、相続して不動産を売却するのがいいでしょう。

賃貸マンションや賃貸アパートの立地によっては、空室が多く収益がよくないことがあります。

賃貸マンションや賃貸アパートが老朽化して、多額の修繕費が必要な場合もあるでしょう。

賃貸マンションや賃貸アパートを建築するとき多額のローンが残っているかもしれません。

収益が悪化しているなど相続すると相続人の人生が破綻する場合、相続放棄をすることができます。

相続放棄は、相続人間の話し合いで賃貸マンションや賃貸アパートを受け継がないと申し入れをすることではありません。

相続人全員の遺産分割協議書に賃貸マンションや賃貸アパートを受け継がないと記載して全員で署名実印押印をすることでもありません。

家庭裁判所に書類を揃えて、相続放棄の申出をすることです。

家庭裁判所に相続放棄を認めてもらうことが重要です。

家庭裁判所が相続放棄を認めても、相続財産を処分した場合、相続放棄は無効になります。

相続財産を処分するとは、典型的には、被相続人の預貯金を使った、被相続人あての請求を相続財産で支払ったというものでです。

賃貸マンションや賃貸アパートの経営に関わるものとしては、家賃を入居者に請求した、家賃の受取口座を自分名義の口座にしたなどがあります。

相続財産を処分したと判断されると、相続放棄は無効になります。

3相続放棄をしても連帯保証人の義務はそのまま

被相続人が賃貸マンションや賃貸アパートを建築するとき、不動産ローンを組むことがあります。

多額の融資を受けることになるので、金融機関は連帯保証人を立てることを求めてきます。

被相続人がローンを組む場合、相続人が連帯保証人になっていることがあります。

連帯保証人は、ローンを組んだ人がお金を返せなくなった場合に肩代わりをしますと銀行に約束した人です。

銀行は、ローンを組んだ人がお金を返せなくなっても、肩代わりの人に請求できるので安心してお金を貸せます。

被相続人が多額のローンを残したまま死亡した場合、相続人は相続放棄をすることができます。

相続人が相続放棄をした場合、被相続人の借金を相続することはありません。

相続人として被相続人のアパートローンを返す義務はなくなりますが、肩代わりの義務は残ります。

借金を肩代わりする義務は、銀行と相続人がした契約だからです。

相続とは関係ない相続人の固有の義務だからです。

被相続人が不動産ローンを残したまま死亡した後、相続人が相続放棄をしたら借金を返してもらえなくなります。

ローンを組んだ人がお金を返せなくなった場合に肩代わりをしますと約束してもらったのだから、銀行は約束どおり肩代わりをしてくださいと言ってきます。

相続放棄したから、肩代わりはしませんということはできません。

肩代わりの義務は、相続とは関係ない相続人固有の義務だからです。

4不動産ローンの連帯保証人になるのは慎重に

アパート経営は、事業リスクがある不動産事業です。

被相続人の名義でアパートローンを組んだ場合であっても、実態としては不動産事業は家族で経営していることが多いものです。

だから、銀行は家族を連帯保証人に立てるように求めてきます。

連帯保証人でない相続人は相続放棄をした場合、被相続人の借金を相続することはありません。

連帯保証人である相続人は相続放棄をした場合、連帯保証人として被相続人の借金から逃れられません。

連帯保証人は、アパート経営を引き継がなければならなくなるのです。

連帯保証人が死亡した場合、連帯保証人の地位は相続人に相続されます。

連帯保証人の配偶者や子どもなどは何も知らないところで連帯保証人の地位を相続してしまうおそれがあります。

アパートローンを組んだ人が順調にローン返済ができている間は、銀行は困ることがないからです。

順調に不動産ローンが返済されている間は、連帯保証人に何も言って来ないのが通常です。

アパートに空室や家賃の滞納が多くなった場合、貯金を切り崩してローンを返済することなります。

アパートの家賃以外の収入や貯金を使って返済しきれなった場合、ローン返済が滞ることになります。

連帯保証人の地位を相続して長期間経過してローンの返済が滞ってから、銀行は肩代わりを求めてきます。

今まで何も教えてもらえなかったのにと文句を言いたい気持ちは分かりますが、銀行に非はありません。

連帯保証人の家族間の連絡不足です。

相続放棄は、相続の発生を知ってから3か月以内に家庭裁判所に手続をしなければなりません。

相続の発生を知ってから3か月以上経過している場合でも、大きな借金があることを知ってから3か月以内であれば、相続放棄は認められる場合があります。

相続が発生してから長期間経過している場合、銀行預金などの解約や自宅などの名義変更をしているでしょう。

銀行預金などの解約や自宅などの名義変更をした場合、単純承認をしたとみなされます。

単純承認をした場合、相続放棄をすることはできません。

家庭裁判所が事情を知らずに相続放棄を認めてしまった場合であっても、単純承認した場合は相続放棄が無効になります。

5家族を不動産ローンの連帯保証人にしない方法

不動産投資は株式投資と比べると、一般的に言ってリスクが低いとされています。

不動産投資でまとまった金額が必要になるため、家族を連帯保証人にしたくない人もいるでしょう。

①団体信用生命保険に加入する

連帯保証人は、ローンを組んだ人がお金を返せなくなった場合に肩代わりをしますと銀行に約束した人です。

団体信用生命保険は、債務者が死亡した場合や高度障害を負った場合、ローン残債を返済してくれる保険です。

不動産ローン商品によっては団体信用生命保険に加入することで連帯保証人を立てなくても済みます。

ローンの返済義務がなくなった場合、家賃収入があれば相続人は安心できるでしょう。

一方で、団体信用生命保険に加入する場合、ローンの金利が上乗せされます。

ローンの借り入れ額が通常より制限されることがあります。

年齢によっては、団体信用生命保険に加入することができない場合があります。

②法人化する

個人事業を法人にしたうえで、法人がアパート経営をする方法があります。

法人がアパートローンを組み、法人の代表者が連帯保証人になる方法です。

法人化すると、家族を連帯保証人にすることなく済みます。

一方で、法人設立の手間と費用がかかります。

税務申告や税金の負担、社会保険の強制加入になるなどの負担があります。

6アパート経営の相続放棄を司法書士に依頼するメリット

大切な家族を失ったら、大きな悲しみに包まれます。

やらなければいけないと分かっていても、気力がわかない方も多いです。

収益物件を保有している人は、資産家であることが多いので収益物件の評価額も気になることが多いでしょう。

賃貸マンションや賃貸アパートの収支状況がいい場合ばかりではありません。

賃貸マンションや賃貸アパートを相続すると、相続人の人生が破綻しかねない場合もあります。

相続人が遠方に住んでいる、アパート経営に関心や自信がない場合もあるでしょう。

ローン残債が多額で多額の修繕が必要であるなどメリットがない場合は相続放棄をすることができます。

相続放棄の手続も司法書士はサポートします。

賃貸マンションや賃貸アパートの相続について、司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。

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