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1借地権付き建物は相続の対象になる
①借地権とは建物所有目的で土地を借りる権利
被相続人が土地を借りて、建物を所有していることがあります。
借地権とは、建物所有目的で土地を借りる権利です。
建物だけでなく、借地権も相続の対象です。
②被相続人の借地契約の内容を引き継ぐ
被相続人が土地を借りている場合、地主と借地契約をしているはずです。
借地権を相続すると、借地契約の内容も引き継ぎます。
相続人は被相続人の生前同様に土地を使って、建物に住み続けることができます。
相続によって、新たに借地契約の内容が決まるわけではありません。
相続によって、新たに借地契約の内容が変更されるわけではありません。
相続人が借地権を引き継いでも、同じ条件で借地契約が引き継がれます。
③借地権の相続に地主の承諾は不要
借地権者に相続が発生した場合、借地権は相続人が引き継ぎます。
借地権の相続に、地主の同意や承諾は不要です。
相続は、借地権をそのまま引き継ぎます。
相続は、譲渡ではありません。
地主の同意や承諾は不要だから、譲渡承諾料を支払う必要はありません。
譲渡承諾料を支払う義務がなくても、地主との関係を重視して任意で支払うことができます。
④借地権の遺贈に地主の承諾が必要
被相続人は遺言書を作成して、自分の財産を引き継ぐことができます。
遺贈とは、遺言書で相続人や相続人以外の人に財産を引き継ぐことです。
借地権の遺贈を受ける場合、原則として地主の承諾が必要です。
実務的には地主に承諾を求める場合、承諾料の支払いが必要になりのが一般的です。
地主が承諾しない場合、裁判所の手続を利用して借地権譲渡の許可を受けることになります。
⑤相続したことを地主に通知
借地権を相続したことは、地主に通知する法的義務はありません。
法的義務がなくても、実務上、地主に通知するのがおすすめです。
地代の振込名義が新しい相続人に変更したことを伝えておくと、トラブル防止になるからです。
⑥相続発生後も地代の支払義務がある
借地権者に相続が発生した場合、相続人は借地契約の内容をそのまま引き継ぎます。
相続人は、借地契約で決められた期日までに決められた地代を払う義務も引き継ぎます。
地代の支払義務は、相続人全員の義務です。
地代の支払を怠ると、借地契約を解除されるおそれがあります。
たとえ遺産分割協議中であっても、地代の支払を怠ると解除される可能性があります。
遺産分割協議中であっても、地代の支払を放置していい理由になりません。
借地契約を維持するためには、地代の支払をすることが重要です。
遺産分割協議中の地代の支払いについて、合意することができます。
借地権付き建物の取得者が最終的に地代を負担する合意は、割とよくあります。
⑦無償の使用貸借は借主死亡で原則終了
親族間など土地の貸し借りをする場合、地代を無償にすることがあります。
使用貸借とは、無償でモノを使用収益し終了時にモノを返還する契約です。
使用貸借は、原則として借主が死亡すると終了します。
借地権が使用貸借であった場合、原則として借地権は相続の対象になりません。
個別事情によっては、相続人が使用貸借の借地権を引き継ぐ可能性があります。
⑧相続放棄で相続人でなくなる
相続が発生したら、相続人は相続を単純承認するか相続放棄をするか選択することができます。
相続放棄を希望する場合、家庭裁判所に対して相続放棄の申立てをします。
家庭裁判所で相続放棄が認められた場合、はじめから相続人でなくなります。
相続放棄をしたら、一切の財産を相続することはできません。
借地権付き建物のみ、相続放棄をすることはできません。
⑨借地権には財産的価値がある
借地権には、財産的価値があると考えられています。
財産規模が一定以上大きい場合、相続税の申告と納税が必要です。
借地権がある場合、適切に財産評価をして申告する必要があります。
2借地権付き建物の相続手続は建物の相続登記と地代の引継
手順①遺言書の有無を確認
被相続人が遺言書を作成していた場合、遺言書のとおりに財産を引き継ぎます。
まず、自宅などで遺言書がないか確認します。
相続人は、公証役場で公正証書遺言の有無を確認することができます。
相続人は、法務局で自筆証書遺言の保管の有無を確認することができます。
手順②相続人調査
相続人になる人は、法律で決められています。
被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本を取得して、相続人を確定させます。
手順③相続財産調査
借地権を相続すると、借地契約の内容も引き継ぎます。
借地契約書を探し、内容を確認します。
地代の他にも、契約期間、更新条件、建て替えや増改築に関する事項を確認します。
借地契約の内容を確認して、土地と建物の登記簿謄本を取得します。
土地の登記簿謄本で借地権が登記されているか、確認します。
借地契約書が見つからない場合、地主が保管している契約書を見せてもらうといいでしょう。
手順④遺産分割協議
遺言書がない場合、相続財産の分け方は相続人全員の合意で決定します。
借地権付き建物をだれが引き継ぐのか、相続人全員で合意します。
借地権と建物は、同じ相続人が相続するのが一般的です。
別の相続人が相続すると、建物の利用や処分で法律関係が不安定になるからです。
合意がまとまったら、合意内容は遺産分割協議書に取りまとめます。
手順⑤相続登記
建物について、相続登記を申請します。
令和6年4月1日から相続登記は、3年以内に登記申請をする義務が課されました。
相続があったことを知ってから3年以内に登記申請をしないと、ペナルティーが課されるおそれがあります。
ペナルティーの内容は、10万円以下の過料です。
手順⑥相続したことを地主に通知
相続によって相続人が借地権を引き継ぐ場合、地主の承諾は不要です。
地代の引継によるトラブル防止のため、相続したことを地主に通知します。
3借地権付き建物の相続登記の方法
①相続登記の対象は建物のみがほとんど
借地権付き建物の相続登記の対象は、建物のみであることがほとんどです。
多くの場合、建物の相続登記のみ行えば問題はありません。
借地権の内容によっては、登記されているケースがあります。
借地権が登記されている場合、建物とは別に借地権の相続登記をします。
②相続登記を申請する人
建物を相続した相続人が申請します。
相続登記は、司法書士などの専門家に依頼することができます。
③相続登記の必要書類
(1)遺言書がない場合
遺言書がない場合の必要書類は、次のとおりです。
・被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本
・相続人の現在戸籍
・被相続人の住民票の除票
・不動産を相続する人の住民票
・遺産分割協議書
・相続人全員の印鑑証明書
・不動産の評価証明書
(2)遺言書がある場合
遺言書がある場合の必要書類は、次のとおりです。
・被相続人の除籍謄本
・相続人の現在戸籍
・被相続人の住民票の除票
・不動産を相続する人の住民票
・遺言書
・遺言書検認証明書
・不動産の評価証明書
④登録免許税がかかる
登記を申請する場合、登録免許税を納入します。
相続登記の登録免許税は、不動産の固定資産評価額を基に計算します。
相続登記の税率は、1000分の4です。
例えば固定資産評価額5000万円の不動産について相続登記をする場合、登録免許税は20万円です。
4相続した後の借地権付き建物
①建物滅失で借地権が消滅するおそれ
借地権は、建物所有目的で土地を借りる権利です。
建物が滅失したまま放置すると、借地権が消滅するおそれがあります。
何らかの事情で建物が滅失した後も借地権があることを主張するためには、対処が必要です。
借地上に次の事項を掲示すると、借地権があることを主張することができます。
・滅失した建物を特定する事項
・建物が滅失した日
・新たに建物を建築すること
借地契約の最初の満了までの期間内で天災等で滅失した建物の再建築には、地主の許可は不要です。
滅失した建物の再建築は、借地権者の生活維持のために重要なことと考えられているからです。
②借地契約更新後の建て替えや増改築は契約内容に従う
相続人は、被相続人の借地契約の内容を引き継ぎます。
借地契約を確認すると、契約更新後の建て替えや増改築に地主の承諾を必要とする条項があることがあります。
契約更新後に建て替えや増改築をしたい場合、借地契約の内容に従う必要があります。
実務的には地主に承諾を求める場合、承諾料の支払いが必要になるのが一般的です。
③建物と借地権を譲渡すると地主の承諾が必要
相続で借地権を引き継ぐ場合、地主の承諾は不要です。
相続による借地権の引継は、譲渡ではないからです。
相続した後、贈与や売買をすることがあります。
贈与や売買をする相手が親族であっても、地主の承諾が必要です。
実務的には地主に承諾を求める場合、承諾料の支払いが必要になるのが一般的です。
地主が承諾しない場合、裁判所の手続を利用して借地権譲渡の許可を受けることになります。
5借地権付き建物の相続を司法書士に依頼するメリット
相続財産の分け方は、相続人全員で合意する必要があります。
相続人全員で話し合いによる合意は、トラブルが起きやすいものです。
相続は、相続人間だけでトラブルが起きるのではありません。
借地に建物を所有している場合、地主が関係します。
相続をきっかけに、譲渡承諾料を請求してくることがあります。
相続を理由に、契約内容をうやむやにすることもあります。
意図的でないにしてもトラブルに巻き込まれがちです。
司法書士は単なる登記の書類を書いているだけではありません。
法律の知識があれば防げるトラブルは多いです。
相続が発生してから、相続人は相続手続に追われてへとへとになっているでしょう。
スムーズに相続手続を完了させたい方は司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。
相続や遺産承継の手続きは、専門家選びが重要です。
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