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1借地権は相続財産
被相続人がマイホームを持っている場合、土地は被相続人が所有しているケースと土地は借りているケースがあります。
被相続人が土地を借りてマイホームを持っている場合、土地を借りる権利、土地を使う権利があると言えます。
土地の上に建物を所有する目的で、土地を使う権利や土地を借りる権利のことを借地権と言います。
建物を所有する目的があるときだけ、借地権です。
更地で、資材置き場として使う目的や青空駐車場として使う目的の場合、土地を使う権利があったとしても、借地権とは言いません。
借地権は、法律的に言うと、賃借権の場合と地上権の場合があります。
賃借権は土地を借りて使う権利、地上権は土地を使う権利です。
地上権は、賃借権と比べると使う人の権利が強く保護されている権利です。
一般的には、借地権のほとんどは賃借権です。
借地権は、普通借地権と定期借地権があります。
被相続人がマイホームと借地権を持っていた場合、マイホームと借地権は相続財産になります。
2借地権には普通借地権と定期借地権がある
①普通借地権
契約で期限を定めておいても、自動的に借地契約が更新される契約です。
地主側に土地を返してもらう正当な理由がある場合だけ、土地の返還を請求できます。
土地を返してもらう正当な理由を認められるのは非常に限られた場合だけです。
借地人が望む場合、半永久的に借りることができます。
契約終了になったら、地主に建物の買取請求をすることができます。
②定期借地権
定期借地契約は50年以上の期間を決めて土地を利用することができる契約です。
契約更新はできないし、存続期間の延長はできません。
契約終了になっても、建物買取請求をすることはできません。
定期借地契約が終了したら、建物を取り壊して、土地を更地にして地主に返さなければなりません。
3借地権の相続に地主の承諾不要
マイホームなどの建物は被相続人の所有していたものなので、相続人全員で分け方の合意をすれば遺産分割をすることができます。
一般的に、賃借権をだれかに譲渡する場合やだれかに又貸しする場合、地主の承諾が必要になります。
多くの場合、地主の承諾を得るために、承諾料の支払が必要になります。
借地権を相続する場合、地主の承諾は必要ありません。
相続は被相続人の死亡という事実によって発生するものなので、地主といえども承諾の余地がないからです。
地主の承諾の余地がないから、承諾料の支払も必要ありません。
相続財産の分け方について、相続人全員で合意した結果、一部の相続人が相続することになることもあるでしょう。
一部の相続人が相続することになったとしても、地主の承諾は不要ですし、承諾料の支払も不要です。
一部の相続人が相続する合意をした場合であっても、相続によって受け継ぐことに変わりはないからです。
賃借権の相続にあたっては地主の承諾が不要であることを知らずに、当然のことのように承諾料を請求してくることがあります。
地主の承諾不要なのですから、承諾料の支払も不要です。
被相続人のマイホームであったとしても、相続人はそれぞれ自分の自宅があったり、遠方に住んでいる場合もあるでしょう。
建物に住まないのなら土地を明け渡して欲しいと請求してくる場合があります。
このような請求に応じる必要もありません。
被相続人の権利をそのまま受け継ぐものなので、相続が発生したからといって明渡を請求できるものではないからです。
地上権をだれかに譲渡する場合やだれかに又貸しする場合、賃借権と違い、地主の承諾が不要です。
地上権を相続する場合も、地主の承諾は不要です。
地主には相続したことを伝えておくだけでいいでしょう。
4借地権付き建物の相続登記
①登記された建物の相続の場合
相続財産の分け方について、相続人全員の話し合いによる合意ができたら、合意内容を遺産分割協議書に取りまとめます。
借地権と建物があるので、それぞれ忘れずに記載しましょう。
書類ができたら、通常どおり相続登記をします。
めったにありませんが、借地権が地上権であれば一緒に登記されているでしょう。
建物の相続登記をするとき、地上権も一緒に相続登記をするといいでしょう。
一般的に言って、借地権が賃借権の場合、登記されていることはめったにありません。
賃借権は希望すれば登記する制度がありますが、ほとんどの場合、地主が登記に協力しないからです。
登記されていない賃借権が借地権である場合、建物の登記があれば借地権も登記してあるものと同じ効力があります。
②未登記建物の相続の場合
建物の中には登記されていないものがあります。
登記がされていなくても、被相続人のものであれば、相続財産になります。
相続財産なので、相続人全員で分け方の合意をすれば遺産分割をすることができます。
未登記建物と登記されていない借地権を相続する場合、登記がない状態で相続することになります。
この状態で、地主が第三者に土地を売却した場合、土地の買主が土地の明渡を請求してくる心配があります。
この場合、借地権があっても登記がないので、明渡に応じなければなりません。
土地の買主に、借地権があるから出ていきたくないなどと文句を言うことはできません。
この点、登記された建物を所有している場合は、土地に買主に借地権があるから明け渡しには応じないと言うことができます。
建物の登記があれば借地権も登記してあるものと同じ効力があるからです。
土地の買主が現れて、土地の明渡を請求してくる前に建物の登記をした方がいいでしょう。
5借地権が定期借地権の場合
被相続人がマイホームと借地権を持っていた場合、マイホームと借地権は相続財産になります。
借地権が定期借地権である場合も、相続財産になります。
相続人は、被相続が地主と契約した内容を引き継ぐことになります。
定期借地契約は、原則として、解約することができません。
一方的な解約を認めてしまうと、貸主は予定していた賃料が得られなくなるし、借主はせっかく建てた建物を取り壊して明渡をする必要があるからです。
解約が認められるのは、地震や火災などで建物がなくなってしまった場合などごく限られた場合のみです。
地主が解約に応じてくれるのであれば解約できます。
予定していた賃料と残った契約期間を考えて相応の違約金を払うことになるでしょう。
原則として解約できませんから、相続人は別の場所に住んでいたとしても、契約で定められた地代を支払わなければなりません。
契約終了になったら、取壊し費用を負担して建物を取壊して、更地にして返さなければなりません。
このような負担を考えると、定期借地権付き建物を売却したいと思うでしょう。
法律上、定期借地権付き建物を売ることはできます。
法律上、売ることはできますが、買いたい人がいて売れるかというのは別問題です。
定期借地権付き建物を売却したら、買主が契約終了になったら、取壊し費用を負担して建物を取壊して、更地にして返さなければなりません。
このような負担をしてでも、買いたい人はあまりいないでしょう。
さらに、このような負担のある建物に対して銀行などの金融機関は財産価値をあまり認めていません。
買いたい人が見つかったとしても、銀行のローンが通りにくいものです。
ローンがなくても買える人でないと、定期借地権付き建物を買えません。
賃借権をだれかに譲渡する場合やだれかに又貸しする場合、地主の承諾が必要になります。
借地権が定期借地権であっても、賃借権であれば地主の承諾が必要です。
定期借地権付き建物を売却したら、地主に承諾をもらわなければなりません。
地主としても、定期借地権付き建物の買主がきちんと地代を払ってくれる人でないと承諾はできないでしょう。
さらに、譲渡承諾料も負担しなければなりません。
6負担が重いのであれば相続放棄も
被相続人に多額の借金がある場合、相続放棄を検討します。
家庭裁判所で相続放棄を認めてもらったら、相続人でなくなります。
相続人でなくなれば、多額の借金も賃借権も相続することはなくなります。
相続していないので、借金も地代も支払う必要がありませんし、賃貸借契約を解除する必要がありません。
地主から土地を明け渡して欲しいと請求されることがありますが、建物を取壊しをしてはいけません。
建物を処分したことになりますから、相続放棄が無効になります。
相続放棄をした人も、他の人が管理するまで適切に管理する必要があります。
物件を放置して周りの人に迷惑をかけてしまったら、損害賠償請求される可能性があります。
必要であれば、家庭裁判所に相続財産管理人を選んでもらうように申立をすることも考えましょう。
7借地権付き建物の相続を司法書士に依頼するメリット
相続財産の分け方は、相続人全員で合意する必要があります。
相続人全員で話し合いによる合意は、トラブルが起きやすいものです。
相続は、相続人間だけでトラブルが起きるのではありません。
借地に建物を所有している場合、地主が関係します。
相続をきっかけに、譲渡承諾料を請求してくることがあります。
相続を理由に、契約内容をうやむやにすることもあります。
意図的でないにしてもトラブルに巻き込まれがちです。
司法書士は単なる登記の書類を書いているだけではありません。
法律の知識があれば防げるトラブルは多いです。
相続が発生してから、相続人は相続手続に追われてへとへとになっているでしょう。
スムーズに相続手続を完了させたい方は司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。
