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1遺産分割で共有にしたから他の相続人も名義人になる
①不動産の共有名義人に共有持分がある
相続財産の分け方は、相続人全員の合意で決定します。
相続財産の大部分が不動産である場合、相続人全員の合意が難しくなりがちです。
話し合いが平行線のまま、とりあえず共有にすることがあります。
共有名義とは、不動産を複数の人が共有し共有者全員を名義人にする方法です。
不動産の各共有名義人に、それぞれ共有持分があります。
②長期間経過しても他の共有者の共有持分は消滅しない
相続人全員が共有している不動産なのに、一部の相続人のみが使用していることがあります。
例えば被相続人の自宅を相続して、同居していた相続人が住み続けているケースです。
被相続人の自宅を共有で相続して長期間経過しても、他の共有者の共有持分は消滅しません。
相続人が長期間住み続けても、他の共有者は共有者のままです。
固定資産税や修繕費を負担し続けても、他の共有者の共有持分は消滅しません。
生活実態と法律上の所有関係は、別の話だからです。
③他の共有者の名義を外すには共有持分を取得する
共有名義人は、不動産の共有持分を持っています。
共有名義人が持つ共有持分を取得した場合、共有名義を外すことができます。
他の共有者の名義を外して自分だけの名義にするためには、他の共有者全員の共有持分を取得する必要があります。
勝手に、他の共有者の名義を外すことはできません。
他の共有者の共有持分は、その人の財産だからです。
他の共有者の共有持分は、その人の財産として強く保護されています。
2相続した不動産の共有名義を解消する方法
①遺産分割で共有にしても解消できる
遺産分割で共有にしても、そのまま共有を維持しなければならないと言ったことはありません。
共有にして長期間経過しても、共有を解消することができます。
共有者の協力で、共有を解消することができます。
②他の共有者から共有持分を買い取る方法
不動産の各共有名義人は、それぞれ共有持分を持っています。
各共有者は、自分が持っている共有持分を売却することができます。
売主と買主が合意できれば、共有持分について売買契約を締結することができます。
他の共有者が持っている共有持分を買取れば、その持分を自分のものにすることができます。
他の共有者全員が持っている共有持分を買取れば、全所有権を自分のものにすることができます。
他の共有者の登記名義を移転する手続をすれば、自分だけの名義にすることができます。
他の共有者の登記名義を移転する登記申請には、売主と買主の協力が必要です。
たとえ売買契約に合意できても、買主が勝手に登記申請をすることはできません。
③他の共有者から共有持分の贈与を受ける方法
各共有者は、自分が持っている共有持分を贈与することができます。
他の共有者の共有持分は、その人の財産です。
自分の財産は、自由に贈与することができます。
贈与者と受贈者が合意できれば、共有持分について贈与契約を締結することができます。
他の共有者全員が持っている共有持分の贈与を受ければ、全所有権を自分のものにすることができます。
他の共有者の登記名義を移転する手続をすれば、自分だけの名義にすることができます。
他の共有者の登記名義を移転する登記申請には、贈与者と受贈者の協力が必要です。
たとえ贈与契約に合意できても、受贈者が勝手に登記申請をすることはできません。
④分筆して各共有者が単独所有する方法
広大な土地を共有するより、土地を分けて単独で所有したほうがいいことがあります。
分筆とは、土地を物理的に分けることです。
土地を分筆するだけで、単独所有にすることはできません。
分筆は、土地を物理的に分けるだけだからです。
分筆をしても、共有の土地が複数できるだけです。
分筆をした後、権利関係を整理する必要があります。
⑤共有者全員で売却する方法
共有者全員が協力できれば、共有する不動産全体を売却することができます。
共有持分のみを売却する場合、他の共有者の同意は不要です。
不動産全体を売却する場合、共有者全員の同意が必要です。
共有する不動産全体を売却して、売却代金を共有者で分けることができます。
買主に登記名義を移転する登記申請には、買主と共有者全員の協力が必要です。
⑥共有持分の放棄をしても登記手続に協力が必要
各共有者は、自分の共有持分を放棄することができます。
共有持分を放棄すると、放棄した共有持分は他の共有者に帰属します。
共有持分の放棄をする場合、他の共有者の同意や承諾は不要です。
共有持分の放棄をしても、登記簿から自動で名義が消えることはありません。
登記名義を消すためには、登記申請が必要だからです。
共有持分を放棄した場合、放棄した人と他の共有者全員の協力で登記申請をします。
共有持分を放棄した人だけで一方的に、登記申請をする制度ではありません。
どうしても協力が得られない場合、裁判に訴えて勝訴判決などを得る必要があります。
⑦話し合いがつかないときは共有物分割請求
買い取りたいと思っても贈与を受けたいと思っても、当事者で話し合いがつかないことがあります。
共有を解消するためには、当事者間の合意が必要だからです。
共有物分割請求とは、話し合いがつかないとき共有状態の解消を求める法的手段です。
共有者はだれでも、共有物分割請求をすることができます。
裁判所に対して、共有状態の解消のため判断を求めることができます。
共有物分割請求をしても、自分だけの名義にできるとは限りません。
共有物分割請求は、一部の共有者の希望をかなえる手続ではないからです。
裁判所は、共有者の権利関係を考慮して公平な立場で判断します。
⑧共有名義を解消する手続
ステップ(1)当事者間で話し合い
共有名義を解消するため、まず当事者間で話し合いをします。
・だれが不動産を取得するのか
・共有持分の取得対価
・不動産全体を売却するのか
ステップ(2)共有名義の解消方法を決定する
当事者間で、共有名義の解消方法を決定します。
主な解消方法は、以下のとおりです。
・一人が他の共有者の共有持分を取得する
・不動産全体を売却して、売却代金を分ける
・分筆して、それぞれ単独所有にする
ステップ(3)合意内容を書面にする
当事者間で合意がまとまったら、合意内容を書面にします。
合意内容を書面にすると、共有者間のトラブルを防止することができます。
ステップ(4)登記名義を変更する
当事者が協力して、法務局に対して登記申請をします。
登記原因に応じて、登録免許税が課されます。
登記が完了すると、共有名義が解消します。
ステップ(5)話し合いがまとまらないときは
共有者間で話し合いがまとまらないときは、裁判所の助力を得ることができます。
共有者はだれでも、共有物分割請求をすることができます。
裁判所は、次の方法で共有状態の解消を判断します。
・共有持分の買取り
・不動産全体の売却
・土地の分筆
3共有名義を解消するときの注意点
注意①登記費用の負担がある
他の共有者全員から共有持分の譲渡を受けた場合、所有者は自分一人にすることができます。
共有持分の譲渡を受けるだけでは、登記名義は自動で変更されません。
不動産の名義変更には、法務局に対する登記申請が必要です。
登記申請をするとき、登録免許税を納めます。
不動産の価額によっては、無視できない金額になります。
登記申請を司法書士などの専門家に依頼した場合、司法書士費用がかかります。
登記費用の負担について、共有者間で話し合います。
共有者間の合意文書に、登記費用の負担について明記しておきます。
注意②固定資産税の精算
固定資産税は、毎年1月1日現在の所有者に課されます。
1年の途中で所有者が変更になっても、1月1日現在の所有者に固定資産税が請求されます。
所有者が変更になったのに固定資産税を払うのは、割が合わないと感じるかもしれません。
共有者間で話し合いをする際に、固定資産税の精算について合意することができます。
共有者間の合意文書に、固定資産税の精算について明記しておきます。
注意③共有持分の売買・贈与で贈与税が課される
共有者の共有持分は、その人の財産です。
他の共有者の共有持分を無償で取得した場合、贈与税の対象になることがあります。
他の共有者の共有持分を買取る場合であっても、著しく低い金額であることがあります。
通常の価格と比べて著しく低価格である場合、差額は贈与と判断される可能性があります。
無償で取得した場合や著しく低価格で取得した場合、贈与税の対象になるか考慮する必要があります。
注意④売買代金を受け取った共有者に譲渡所得税
他の共有者が共有持分を売却する場合、売却した人に譲渡所得が生じることがあります。
譲渡所得とは、財産を譲渡して得た利益です。
譲渡所得を得た場合、譲渡所得税が課される可能性があります。
注意⑤共有持分を取得した人に不動産取得税
相続で不動産を取得した場合、不動産取得税は課されません。
相続で不動産を共有にした後、共有を解消することがあります。
共有名義を解消するため他の共有者から共有持分を取得する場合、原則として不動産取得税が課されます。
注意⑥遺産分割協議のやり直しに高いハードル
遺産分割協議とは、相続財産の分け方について相続人全員でする話し合いです。
話し合いが平行線のまま、とりあえず共有にすることがあります。
共有にすると相続人全員が合意した場合、遺産分割協議は成立し話し合いは終了します。
いったん成立した遺産分割協議は、簡単にやり直すことはできません。
一部の相続人が一方的にやり直しを主張できるとすると、いつまでも遺産分割が終わらなくなるからです。
遺産分割協議をやり直す場合、相続人全員の合意が必要です。
遺産分割協議のやり直しによって財産を移転する場合、贈与と扱われます。
遺産分割協議のやり直しであっても、贈与税の対象になる可能性があります。
4遺産分割協議中なら手続が異なる
①遺産分割協議中に法定相続の登記ができる
相続が発生したら、相続財産は相続人全員の共有財産です。
相続財産である不動産を共有していることを公示することができます。
各相続人は、法定相続分で共有する相続登記を単独で申請することができます。
②法定相続分による相続登記の後でも遺産分割協議ができる
法定相続分で共有する相続登記をしても、遺産分割協議は成立しません。
法定相続分で共有する相続登記は、遺産分割協議中の状態を公示しているだけだからです。
法定相続分で共有する相続登記をしても、遺産分割協議によって不動産を取得する人を決めることができます。
すでに共有すると遺産分割協議を成立させたケースとは、話が異なります。
③令和5年（2023年）4月1日以降は所有権更正登記ができる
法定相続分で共有する相続登記をした後に、遺産分割協議を成立させることができます。
法定相続分と異なる内容の遺産分割協議である場合、所有権更正登記をすることができます。
所有権更正登記は、不動産を取得する相続人が単独で申請することができます。
5相続手続を司法書士に依頼するメリット
相続が発生したら、ご遺族は大きな悲しみに包まれます。
相続手続するのは身体的にも精神的にも大きな負担になります。
負担の大きい相続手続を司法書士などの専門家に依頼すれば、遺族の疲れも軽減されるでしょう。
被相続人の財産は、相続人もあまり詳しく知らないという例が意外と多いものです。
悲しみの中で被相続人の築いてきた財産をたどるのは切なく、苦しい作業になります。
調査のためには銀行などの金融機関から、相続が発生したことの証明として戸籍等の提出が求められます。
戸籍謄本等の取り寄せも含め、手続をおまかせいただけます。
仕事や家事で忙しい方や高齢、療養中などで手続が難しい方は、手続を丸ごとおまかせできます。
家族にお世話が必要な方がいて、頻繁に家を空けられない方からのご相談もお受けしております。
相続手続でお疲れが出る前に、司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。
相続や遺産承継の手続きは、専門家選びが重要です。
「オリーブの木司法書士事務所」では、司法書士の宮木由加が最初から最後まで一貫して対応することで、お客様一人ひとりに最適なサポートを提供します。
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