このページの目次
1借地権付き建物を相続したくない
①借地権とは建物所有目的で土地を借りる権利
被相続人が土地を借りて、建物を所有していることがあります。
借地権とは、建物所有目的で土地を借りる権利です。
建物だけでなく、借地権も相続の対象です。
②借地権付き建物のみ相続放棄はできない
相続が発生したら、相続人は相続を単純承認するか相続放棄をするか選択することができます。
相続放棄には、期限があります。
相続があったことを知ってから、3か月です。
相続放棄を希望する場合、家庭裁判所に対して相続放棄の申立てをします。
家庭裁判所で相続放棄が認められた場合、はじめから相続人でなくなります。
相続放棄をしたら、一切の財産を相続することはできません。
借地権付き建物のみ、相続放棄はできません。
③相続放棄に地主の同意は不要
相続を単純承認するか相続放棄をするか、相続人がひとりで判断することができます。
相続を単純承認するときも相続放棄をするときも、地主の同意は不要です。
④地主に借地権を相続しないと言っても意味はない
被相続人の借地権と建物は、相続財産です。
相続が発生したら、借地権と建物は相続人が相続します。
地主に借地権を相続しないと言っても、意味はありません。
借地権者が死亡しても、借地契約は自動で終了しません。
借地権者が死亡しても、土地を返還したことにはなりません。
借地権者が死亡しても、地代がかかり続けます。
借地権者が死亡しても、地主は相続人全員に地代を請求することができます。
借地契約の内容は、自動で相続人が引き継ぎます。
建物所有者が死亡しても、建物は地主のものになりません。
建物は、自動で相続人が引き継ぎます。
地主に借地権を相続しないと言っても、相続人は借地契約の内容はそのまま引き継ぎます。
地主に借地権を相続しないと言っても、相続人は建物はそのまま引き継ぎます。
地主に借地権を相続しないと言っても、相続人は地代の支払を拒むことはできません。
相続放棄をしたら、借地権付き建物を含めて一切の財産を相続することはできません。
⑤相続放棄をしても借地契約は継続
家庭裁判所で相続放棄が認められた場合、はじめから相続人でなくなります。
相続放棄が認められた人が相続人でなくなるだけで、借地契約は継続します。
被相続人が締結した借地契約は、相続人が相続するからです。
被相続人の子どもが相続放棄をしたら、相続放棄をした子どもは相続人でなくなります。
被相続人の子ども全員が相続放棄をしたら、被相続人に子どもがいない場合になります。
被相続人に子どもがいない場合、親などの直系尊属が相続人になります。
親などの直系尊属が相続人になれば、親などの直系尊属が借地契約を引き継ぎます。
借地権者が死亡しても、借地契約は終了しません。
借地権者の相続人が相続放棄をしても、借地契約は終了しません。
借地権者が死亡しても、借地上の建物は地主のものになりません。
借地権者の相続人が相続放棄をしても、借地上の建物は地主のものになりません。
⑥相続財産を利用処分すると相続放棄は無効になる
相続放棄をしたら、はじめから相続人でなくなります。
相続人でなくなるから、相続財産を処分する権限はないはずです。
相続放棄した人は、借地権付き建物を解体することはできません。
相続放棄した人は、借地権付き建物を売却することはできません。
相続放棄した人は、借地契約を解除することはできません。
借地権付き建物を解体したり売却したりすることや借地契約を解除することは、相続財産を処分することです。
相続財産を処分することは、相続人であることを前提とした行為です。
相続財産を利用処分すると、相続放棄は無効になります。
借地権付き建物以外の財産についても、相続放棄をした人は利用処分をすることができません。
⑦相続放棄をしても保存義務が継続
相続放棄をした人は、相続財産を利用処分することはできません。
相続放棄をしても、現に相続財産を占有している人は保存する義務があります。
他の相続人や相続財産清算人に財産を引き継ぐまで、保存義務が継続します。
相続財産清算人とは、相続人が不存在のとき相続財産を精算して国庫に帰属させる人です。
相続財産清算人に財産を引き継ぎたい場合、家庭裁判所に相続財産清算人選任の申立てをする必要があります。
相続財産清算人選任の申立てにおいては、予納金を納付するように求められます。
予納金は、相続財産の清算に必要な事務費に充てられます。
建物の解体が必要になるなら、解体費用を考慮して家庭裁判所が予納金を決定します。
相続財産の状況によっては、数十～100万円程度になることがあります。
相続放棄をしても、実質的に建物の解体費用の負担を避けられるわけではありません。
2相続した借地権付き建物を手放す方法
①遺産分割協議で他の相続人が取得する合意
相続財産の分け方は、相続人全員の合意によって決定します。
遺産分割協議とは、相続財産の分け方について相続人全員による話し合いです。
相続人の中には、借地権付き建物を取得したい人がいるかもしれません。
借地権付き建物を取得したい相続人がいる場合、その人が取得する合意をすることができます。
借地権付き建物について合意ができた後は、取得した相続人が地代を負担します。
②地主の承諾を得て借地権付き建物を売却
(1)借地権譲渡に地主の承諾が必要
被相続人の建物を引き継ぎたい人がいない場合、売却することが選択肢になります。
建物を売却できれば付随して、借地権を譲渡することができます。
借地権の譲渡には、地主の承諾が必要です。
実務的には地主に承諾を求める場合、承諾料の支払いが必要になるのが一般的です。
地主の承諾が得られない場合、スムーズに売却手続が進まなくなる可能性があります。
地主が承諾しない場合、裁判所の手続を利用して借地権譲渡の許可を受けることになるからです。
(2)地主が承諾しない場合に買主は時価で建物買取請求ができる
地主が借地権譲渡に承諾しない場合、買主は時価で建物買取請求をすることができます。
地主に対して買取請求をする対象は、建物のみで借地権は含まれません。
地主に対して買取請求をする場合、借地権は消滅するのが前提だからです。
第三者に対して売却する場合、借地権付き建物を売却します。
借地権は、経済的価値があると考えられています。
地価が高い土地の借地権は、高額な評価額になります。
建物の評価額によっては、借地権の評価額が高いことも少なくありません。
③地主と協力して底地と建物を売却
地主と協力できるなら、底地と建物を一緒に売却する方法をとることができます。
借地権付き建物は、買い手が見つかりにくい傾向があります。
借地上の建物を購入しても、地代を払い続けることになるからです。
底地と建物を一緒に売却できれば、スムーズに売却できる可能性が高まります。
地代を払い続ける負担がないから、高額で売却できるかもしれません。
④建物を解体して更地を地主に返却
建物と借地契約は、相続人にそのままに引き継がれます。
借地契約を引き継いだ相続人は、借地契約を終了することができます。
借地契約が終了した場合、地主は建物所有者に対して建物を解体して明け渡すように請求することができます。
建物を解体して更地にするのは、借地契約を引き継いだ人の義務です。
借地契約を終了しても、建物は地主のものになりません。
建物を解体する費用は、建物所有者が負担します。
借地契約を終了しても、原則として建物の解体費用を地主に負担してもらうことはできません。
建物を空き家として管理不充分なまま放置されるより、地主から借地契約を終了させたいことがあります。
地主との話し合い次第では、地主が建物解体費用を負担して借地契約を終了する合意ができるかもしれません。
3借地権付き建物を相続したくないときに確認するべきこと
①相続放棄をするか確認する
(1)相続放棄の期限は3か月
相続放棄には、期限があります。
相続があったことを知ってから、3か月です。
相続放棄の期限3か月経過した後は、原則として相続放棄をすることができません。
(2)相続財産を利用処分すると単純承認
相続放棄をしたら、はじめから相続人でなくなります。
相続放棄をした人は、相続財産を利用処分することはできません。
相続財産を利用処分する行為は、相続人になることを前提とした行為と考えられます。
すでに相続財産を利用処分した場合、相続放棄は無効になります。
(3)相続放棄をしたら相続財産は一切相続できない
借地権付き建物だけ、相続放棄をすることはできません。
相続放棄をしたら、相続財産は一切相続できません。
相続財産全体を調査して、相続財産は一切相続できないことに納得できるのか確認します。
②借地権の内容を確認する
被相続人が締結した契約内容を契約書などで確認します。
借地契約書が見つからない場合、地主が保管している契約書を見せてもらいます。
具体的には、次の条項を確認します。
・借地権の種類
・借地期間、更新条項、更新時期
・地代の額、支払方法、支払猶予
・増改築・再築・転貸・譲渡に関する特約
・保証金・敷金・権利金の有無と返還条件
・契約解除事由、違約金条項、連帯保証人の有無
・建物買取請求権を行使できるか
③借地権付き建物の処分可能性を確認する
相続した借地権付き建物を手放す可能性を考慮して、早期に次の点を整理します。
・借地権譲渡の条件や承諾料の定め
・建物の再築期限、耐震基準、都市計画上の制限
・借地期間の残存期間と更新可能性
・期間満了・更新なしの場合の建物買取請求権
④借地権付き建物の負担と収益を試算比較する
借地権付き建物を相続したら、継続的に次の費用がかかります。
・地代、固定資産税
・修繕費、管理費
・契約更新料
売却などで借地権付き建物を手放す場合、譲渡承諾料を支払うことになるのが一般的です。
借地権を終了させて土地を返す場合、建物解体費用や残置物撤去費用がかかります。
建て替えを想定するなら、承諾料のほか設計・工事費が必要です。
借地権と建物は、一般的にいずれも経済的価値があると考えられます。
地代や固定資産税、修繕費などがかかるし、立地や建物の状況によっては市場価値は低いことがあります。
相続した借地権付き建物に市場価値があるのか、具体的に確認する必要があります。
借地権付き建物の負担と収益を試算比較します。
4借地権付き建物の相続を司法書士に依頼するメリット
相続財産の分け方は、相続人全員で合意する必要があります。
相続人全員で話し合いによる合意は、トラブルが起きやすいものです。
相続は、相続人間だけでトラブルが起きるのではありません。
借地に建物を所有している場合、地主が関係します。
相続をきっかけに、譲渡承諾料を請求してくることがあります。
相続を理由に、契約内容をうやむやにすることもあります。
意図的でないにしてもトラブルに巻き込まれがちです。
司法書士は単なる登記の書類を書いているだけではありません。
法律の知識があれば防げるトラブルは多いです。
相続が発生してから、相続人は相続手続に追われてへとへとになっているでしょう。
スムーズに相続手続を完了させたい方は司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。
相続や遺産承継の手続きは、専門家選びが重要です。
「オリーブの木司法書士事務所」では、司法書士の宮木由加が最初から最後まで一貫して対応することで、お客様一人ひとりに最適なサポートを提供します。
相続放棄や不動産登記はもちろん、近年注目される家族信託など、多岐にわたる相続関連業務に幅広く対応。
提携する税理士や弁護士との連携により、多角的な視点から複雑な案件もスムーズに解決へと導きます。
愛知・岐阜県にお住まいの方や、全国の不動産に関するご相談も承っております。
お仕事帰りに立ち寄りやすい上前津駅から徒歩2分という立地も、当事務所の強みです。
「面倒な手続きをプロに任せたい」「最適な方法を知りたい」という方は、ぜひ「オリーブの木司法書士事務所」の無料相談をご利用ください。
