Archive for the ‘不動産売却’ Category
遺言執行者が不動産売却
1遺言書で相続財産を売却してもらうことができる
遺言書を書くといった場合、財産の分け方を決めておくことをイメージします。
通常は、財産をそのままの形で受け取ってもらいます。
不動産であれば、そのままの不動産を受け取ってもらいます。
不動産は高額で分けにくいことが多いものです。
遺言書で分け方を決める場合、平等な分け方にするのは難しいでしょう。
受け取る側からすると、使うかどうか分からない不動産を受け取るより、お金で受け取った方がありがたいことがあります。
このような場合、財産を売却して得られた金銭を分けるように決めておくことができます。
財産を売却して得られた金銭は、相続させることができるし遺贈することができます。
遺贈とは、被相続人が遺言によって、法定相続人や法定相続人以外の人に、財産を譲ってあげることです。
遺贈で財産を譲ってあげる人のことを遺贈者、譲ってもらう人を受遺者と言います。
遺贈では、法定相続人に譲ってあげることができるし、相続人以外の人に譲ってあげることができます。
財産を売却して得られた金銭を分けるように決めておく遺言を、清算型遺言と言います。
清算型遺言では、財産すべてを売却してもらうことができるし、指定した財産だけ売却してもらうことができるし、指定した財産だけを除いて売却してもらうことができます。
売却で得られた金銭から遺言者の債務、現金化に要した費用、遺言執行のための費用、お葬式のための費用を差し引きして残りを受け取ってもらうのが一般的です。
売却して得られた金銭を一人の人に全部受け取ってもらうことができるし、何人かの人に割合を指定して受け取ってもらうことができます。
2遺言執行者とは
遺言書は遺言者の意思を示したものです。
遺言書を書いただけでは、意味がありません。
遺言書を書いただけで、自動的に遺言内容が実現するわけではないからです。
遺言書の内容を実現する人が遺言執行者です。
相続人は遺言の内容を見たら、被相続人の意思を尊重し、実現してあげたいと思うでしょう。
相続人にとって不利な内容になっている場合、遺言の実現に協力してくれないこともあります。
遺言執行者を選任しておくと、遺言執行者が遺言書の内容を実現してくれます。
遺言執行者は遺言の内容を実現するために必要な行為をする権限があります。
協力しない相続人が遺言執行を妨害した場合、原則として、妨害行為は無効になります。
遺言執行者はいてもいなくても、遺言書の効力に違いはありません。
遺言執行者がいると、確実に遺言者の意思を実現してもらえますから、安心です。
3遺言執行者いる場合、相続人は何もしなくていい
一部の相続人が協力しない場合、清算型遺言の執行ができなくなってしまうため、遺言執行者を指名するのが一般的です。
遺言執行者がいる場合、遺言執行者が遺言執行をします。
清算型遺言の執行は次のとおりです。
①相続人名義に相続登記をする
清算型遺言を執行する場合、いったん相続人名義に相続登記をする必要があります。
相続が発生した場合、相続財産は相続人全員の共有財産になるからです。
相続人に移転した後、相続人から買主に所有権が移転します。
所有権が移転する経過を忠実に登記しなければなりません。
だから、相続登記を省略することはできないのです。
遺言執行者がいる場合、遺言執行者が登記手続をします。
相続人の同意や承諾は、必要ありません。
相続人は印鑑証明書を用意することもないし委任状に押印する必要もありません。
自称専門家が相続登記は必要がないのに、司法書士が余計な登記をしているなどと説明しています。
すぐに売却するのだから登録免許税などの費用を節約したいと思うと、この意見に飛びついてしまいそうです。
相続登記をせずに、清算型遺言を執行することはできません。
所有権移転の実態を表していない場合、登記制度への信頼が失墜するからです。
このようなことが許されるはずがありません。
このような自称専門家には、充分に注意しましょう。
②不動産の売却
遺言執行者がいる場合、遺言執行者が不動産の売却手続を進めます。
遺言執行者がいる場合とは、遺言書に遺言執行者の指名があれば遺言執行者が就任承諾をする前であっても、「遺言執行者がいる場合」とされます。
遺言執行者がいる場合、相続人は、遺言執行者の遺言執行を妨げることはできません。
遺言執行者がいるのに、相続人が勝手に不動産を売却することはできません。
相続人が勝手に不動産の賃貸借契約をすることはできません。
相続人が勝手に不動産を担保に差し出すことはできません。
相続財産を売却して欲しくないという気持ちであっても、相続人は不動産を占拠することはできません。
相続人は勝手に家屋の取壊しや増改築などもできません。
遺言執行者がいる場合、相続人は相続財産を処分する権限を失います。
遺言書の内容を実現するために必要な行為は、すべて遺言執行者がします。
遺言書の内容を実現できないようにする行為は、遺言執行を妨げたと判断されます。
遺言執行を妨げた場合、遺言執行者から損害賠償請求をされるおそれがあります。
遺言内容を実現するため、相続人に対して妨害を排除する訴訟を起こされることがあります。
遺言執行者が単独で不動産売却に関する決定をします。
不動産を売却する場合、不動産業者に仲介を依頼します。
不動産業者と仲介契約をするのも遺言執行者です。
相続人は相続財産に対する処分権限がありませんから、勝手に仲介契約を結ぶことはできません。
仲介契約は相続財産を処分する行為ではありませんが、処分のための前提行為だからです。
遺言執行者が信託銀行などの場合、仲介業者はグループ内の不動産業者以外は認められないでしょう。
相続人が懇意にしている不動産業者に仲介を依頼したくても、聞き入れられることはないでしょう。
③買主への所有権移転登記
相続登記の後、買主へ所有権移転登記をします。
買主が見つかる前に、相続登記を済ませておくといいでしょう。
相続登記が済んでいない状態で、買主が銀行にローンを申し込んでも、銀行は融資を認めてくれません。
銀行の融資が認められない物件の場合、現金で買うことができる人を探さなければならなくなります。
不動産売却の難易度が一挙に上がると言えます。
4遺言執行者が著しく不当な低額で売却したら
遺言執行者がいる場合、遺言執行者が遺言執行をします。
遺言執行者がいる場合、相続人は、遺言執行者の遺言執行を妨げることはできません。
遺言執行者がいるのに、相続人が勝手に不動産を売却することはできません。
①相続人に照会権と遺言執行者に報告義務がある
遺言執行者は遺言実現のために全面的な権限があります。
相続人は、遺言執行者の遺言執行について照会をすることができます。
不動産が売却されてしまった後に照会するより、売却する前から気付いたことを照会するといいでしょう。
遺言執行者は、遺贈を受け取る人や相続人から請求があった場合、いつでも遺言の執行状況を報告しなければなりません。
相続人と遺言執行者でトラブルになる前に、分からないことを照会し報告してもらうようにしましょう。
適切な時期に照会権と報告義務を活用すれば、適正な遺言執行が期待できます。
②遺言執行者は解任できる
正当な理由があれば、家庭裁判所に遺言執行者を解任してもらうことができます。
遺言書で指名された場合であっても、家庭裁判所に選んでもらった場合であっても、遺言執行者を解任してもらうことができます。
家庭裁判所に遺言執行者を解任してもらうのであって、相続人が解任するのではありません。
正当な理由になるのは次のような理由です。
(1)遺言執行者の職務を行っていない、職務を怠けている
(2)病気やけがで職務ができない
(3)相続財産の使い込みをした
(4)一部の相続人に不公平な扱いをしている
(5)遺言執行者が長期不在や行方不明
(6)遺言の執行状況を報告しない
遺言執行者は相続人の利益を図るための人ではありません。
相続人の思い通りにならないなどの理由は正当理由と認められないでしょう。
③遺言執行者に損害賠償請求ができる
不動産が著しく不当な低額で売却がされてしまった場合、本来売れるはずであった価格との差額が損害になります。
遺言執行者に対して本来売れるはずであった価格との差額について、損害賠償請求をすることができます。
本来売れるはずであった価格は、相続人が証明しなければなりません。
固定資産税評価額の4割程度で売却した事件で、裁判所は個別要因を適切に反映していないから、固定資産税評価額は売れるはずの価格とは言えないと判断しています。
不動産鑑定士による鑑定評価額についても考え方の相違があるから、鑑定評価額が売れるはずの価格とは言えないと判断しています。
結局、不合理である理由はないとして、相続人の損害賠償請求は認められませんでした。
固定資産税評価額や不動産鑑定士による鑑定評価額であっても、実際の売買価格とは関係ないと結論づけました。
損害賠償請求をするためには、実際の損害を証明することが非常に困難です。
5譲渡所得税に注意
清算型遺言の遺言執行をする場合、相続人名義に相続登記をします。
売却代金は形式的にはいったん相続人が受け取った後、受遺者に渡ります。
譲渡所得税が課される場合、相続人に対して課税されます。
遺言者は財産的利益を受けない相続人に納税をさせたいと考えていないでしょう。
遺言執行者は売却代金から譲渡所得税を差引し、申告と納税をするところまで管理する必要があります。
6清算型遺言による遺言書作成と遺言執行を司法書士に依頼するメリット
相続手続はタイヘンですが、相続人がいない場合はさらにタイヘンです。
相続人がいないから、国に持っていかれるより、お世話になった人に受け取ってもらいたい、自分の気持ちを活かしてくれる人に使ってもらいたいという方もいるでしょう。
不動産は、価値が高いものの、人によっては使いにくかったり不便であることがあります。
不動産は管理の手間もありますから、かえって、持て余すこともあるでしょう。
このような場合に、不動産を売却してお金で受け取ってもらうことは有効です。
不動産を売却してお金で受け取ってもらうためには、遺言書は欠かせません。
遺言書は自筆証書遺言でも、公正証書遺言でも効力に変わりはありませんが、形式の不備などがない確実な公正証書遺言をおすすめします。
遺言執行者を指名しておけば、余計な事務負担をかけることになくなりますから、安心です。
遺言執行は手間と時間がかかるだけでなく、法律の知識が不可欠です。
司法書士などの法律の知識がある専門家に依頼するのがいいでしょう。
遺言書作成に併せて、遺言執行を依頼すれば、登記までスムーズに手続してもらえます。
清算型遺言を考えている方は、司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。
相続登記前に不動産売却
1相続が発生したら相続財産は相続人全員の共有財産
相続が発生した場合、被相続人のものは原則として相続財産になります。
相続財産は、相続人全員の共有財産です。
相続財産は、相続人全員で所有しています。
相続登記をしたから、所有権が移転するのではありません。
相続登記をしても相続登記をしていなくても、相続人全員に所有権は移転しています。
相続が発生した後、相続登記をするまでの間は、所有者と登記名義が異なります。
登記名義を変更していない場合でも、所有権が移転した事実は変わりません。
2相続発生後に不動産を売却したいケース
①住む予定のない実家
相続人がマイホームを持っている場合、実家を相続しても持て余すことになるでしょう。
相続人が遠方に住んで椅子場合、実家は使う予定がないかもしれません。
使い予定がなくても維持管理の手間や固定資産税の負担があります。
②換価分割で相続財産を分ける
相続財産が自宅不動産だけという場合、相続人間で分け方を決められなくなることがあります。
法定相続分で共有にすることも選択肢のひとつですが、デメリットが大きくおすすめできません。
換価分割とは、不動産を売却してお金に換えた後、お金を分ける方法です。
実際に売れてからお金で分けるので、不動産の値段をいくらと考えるか、だれが実際に不動産を相続するのかで話し合いがまとまらないという心配はありません。
③清算型遺言がある
遺言書で相続財産を売却して、得られた金銭を分けるように決めておくことができます。
このような遺言を、清算型遺言と言います。
清算型遺言をする場合、遺言執行者を指名しておくと手続がスムーズです。
遺言執行者がいる場合、遺言執行者が不動産を売却してお金に換えた後、お金を分けてくれます。
3所有権移転を第三者に主張するためには登記が必要
相続人全員が所有者だから相続人全員が協力すれば、売却することもできないとは言い切れません。
相続人全員が協力すれば売却することができるのであれば、相続登記を省略したいと考えるかもしれません。
相続登記をする場合、登録免許税を納める必要があります。
登録免許税は不動産の評価額によって決められますから、評価額の高い不動産の場合はなおさら相続登記を省略したいでしょう。
不動産を買い受けた場合、買主は所有権移転登記を備えたいはずです。
登記を備えていない場合、第三者に対して所有者であることを主張することができないからです。
所有権登記を備えた見知らぬ人から明け渡し請求をされるかもしれません。
不動産を買い受けたのに代金を支払ったのに、明け渡しに応じなければならなくなります。
多くの場合、不動産は高額です。
高額な代金をきちんと支払ったのに明け渡しに応じなければならなくなることは容認できないでしょう。
所有権移転登記を備えておけば、このようなことは防ぐことができます。
このため、売買契約書には所有権移転登記を備えることが記載されています。
4買主に所有権移転登記をする前提として相続登記は必須
実態として、被相続人→相続人→買主と所有権が移転します。
登記は、権利変動の実態を示すものです。
所有権移転の実態を表していない場合、登記制度への信頼が失墜します。
このようなことが許されるはずがありません。
買主に所有権移転登記をする前提として、相続登記は省略することはできません。
所有者であることを第三者に主張するためには、登記が必要です。
売主名義の登記がされていない場合、一般的には、売買契約を締結することが困難でしょう。
買主から見ると、だれが相続したのか登記から分からないからです。
法律上、売買ができないわけではありませんが、事実上、売買契約をする買主は見つけられないと言えます。
買主が安心して売買契約を締結するために、相続登記は不可欠です。
不動産を売却する予定がない場合、相続手続きは先延ばししがちです。
相続が発生してすぐに相続手続きをすれば、手続きがカンタンで、費用も時間も手間も少なく済みます。
相続が発生してから長い期間、放置すると、余計な費用、時間、手間がかかります。
相続人に相続が発生して関係者が増えると、話し合いがまとまりにくくなります。
相続手続きには戸籍謄本などの書類が必要になりますが、役所は保存年限を越した古い戸籍を廃棄してしまいますから、必要な書類が集められなくなるかもしれません。
売却を予定する人も、売却を予定しない人も、相続が発生したら、相続登記はすみやかに済ませましょう。
5不動産売却後に相続発生した場合は相続登記不要
不動産の名義人が有効に不動産の売買契約を締結した後、相続が発生した場合、原則として、相続登記は不要です。
所有権は、被相続人→買主と移動しているからです。
相続人は不動産の所有権を得ていないので、相続登記も必要ありません。
ただし、売買契約書のなかで、売買代金を完済したときに所有権が移転するなどの条項がある場合があります。
このような条項がある場合であって、かつ、生前に売買代金を受け取っている場合は、相続登記は必要ありません。
所有権は、売買代金を受け取ったときに買主に移転しているからです。
このような条項がある場合であって、かつ、売買代金が未払いの場合は、必ず、相続登記が必要です。
売買代金を受け取っていない以上、所有権は名義人のものだからです。
所有権は、名義人が死亡すると相続人に相続されます。
一方、不動産を相続した後に売却する場合、必ず、相続登記が必要です。
所有権は、被相続人→相続人→買主と移動しているからです。
不動産を相続した後に売却する場合、不動産売却の手続をスムーズにするためにも、相続手続は早めに済ませましょう。
6相続登記前に建物を取り壊した場合は相続登記不要
建物を取り壊すと、建物について登記簿は不要になります。
法務局に対して、建物は取り壊しました、登記簿をなくしてくださいと申請をする必要があります。
建物は取り壊しましたという登記申請を、建物滅失登記と言います。
相続した後、建物の取り壊しをした場合、建物の相続登記は省略することができます。
相続した後、土地を売却した場合、土地の相続登記は省略することができません。
土地でも建物でも、相続した後、売却する場合は必ず相続登記が必要です。
被相続人が生前に建物を取り壊していたが建物滅失登記をしていない場合もあります。
建物を取り壊しているので、相続人は建物を相続していません。
だから、建物の相続登記は不要です。
相続人は被相続人がするべきであった建物滅失登記を申請する義務を引き継いでいます。
建物滅失登記を申請する義務は、相続人のひとりが単独ですることができます。
相続人がたくさんいても同意は必要ありません。
建物はすでに取り壊されているので、建物滅失登記を申請しても、他の相続人に不利益は発生しないからです。
相続登記の費用も無視できませんから、勘違いしないようにしましょう。
7相続登記を司法書士に依頼するメリット
相続した不動産を売却したいという方は少なからずいます。
相続も不動産の売却も、一生のうちに何度も経験するものではありません。
だれにとっても慣れない相続手続と売却手続を並行して進めるのは大変なことです。
平日は仕事や家事をしながら、さらに大切な家族を失った悲しみを抱えながら、これらを実行するのは相続以上に大変です。
確実に手続を進めて、日常を取り戻したい方は、手続を丸投げできます。
ご家族にお世話が必要な方がいて、お側を離れられない方からのご相談もお受けしております。
相続後の不動産売却を確実に進めたい方は、司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。
任意後見人が不動産売却
1任意後見とは
任意後見とは、本人の判断能力がしっかりしているうちに、将来、認知症や障害によって判断能力が低下してしまったときに備えて、信頼できる人にやってもらいたいことを決めて、サポートを依頼する契約です。
契約ですから、本人の判断能力がしっかりしているうちしかできません。
この契約は公正証書でする必要があります。
サポートを依頼された人を任意後見人といいます。
任意後見人はひとりでも、何人でも差し支えありません。
この契約は本人がひとりで決めるのが心配になったら、効力が発生して、後見が始まります。
家庭裁判所は、本人がひとりで決めるのが心配になったら、後見監督人を選任します。
つまり、家庭裁判所が後見監督人を選任したら、任意後見契約の効力が発生して、任意後見人が本人のためにサポートを開始します。
任意後見人は適切に仕事をしているか、任意後見監督人にチェックされます。
任意後見監督人は適切に仕事をしているか、家庭裁判所にチェックされます。
だから、安心して任意後見制度を使えます。
この先あれこれ決められなくなる前に、自分らしい生き方を自分で決めよう、サポートを受けて自分らしく生きようという制度です。
2代理権目録に記載があれば不動産売却ができる
任意後見とは、認知症や障害によって判断能力が低下してしまったときに備えて、信頼できる人やってもらいたいことを決めて、サポートを依頼する契約です。
任意後見契約をすると、法務局の登記簿に記録されます。
①代理権目録に記載があること
本人の判断能力がしっかりしているうちに、やってもらいたいことを契約で決めているはずです。
法務局の登記簿の代理権目録には、やってもらいたいことが書いてあります。
「認知症になったら自宅を売って施設に入れてね」
家族に面倒をかけたくない気持ちでこういう言葉を言う人は多いです。
本人の意思に従って自宅を売って施設に入れようという場合、代理権目録を確認しましょう。
代理権目録に書いてなければ、任意後見人は自宅を処分できません。
任意後見人が代わりにできるのは、代理権目録に書いてあることのみです。
本人の判断能力がしっかりしているうちに、やってもらいたいことを代理権目録に書いたはずだからです。
②家庭裁判所の許可は不要
代理権目録に居住用不動産の処分が書いてあれば、本人の判断能力がしっかりしているうちに、処分権限を与えたことが証明できます。
だから、自宅を売却するという重要な判断であっても、家庭裁判所の許可は不要です。
本人が処分権限を与えていない法定後見では、家庭裁判所の許可がないと居住用不動産の売却はできません。
任意後見では本人の意思が最大限、重視されます。
③任意後見監督人の同意は原則不要
任意後見では、任意後見監督人は必ずいます。
法定後見では、後見監督人がいる場合といない場合があります。
任意後見人は任意後見監督人に監督されます。
任意後見人が不動産を売却する場合、原則として、任意後見監督人の同意は不要です。
任意後見契約で、特に、任意後見監督人の同意を必要とする特約を定めた場合、例外として、任意後見監督人の同意が必要になります。
法定後見で後見監督人がいる場合、必ず、後見監督人の同意が必要になります。
原則として、任意後見監督人の同意は不要ですが、任意後見監督人と相談することをおすすめします。
自宅などの居住用不動産は本人の重要な財産であるからです。
代理権目録に居住用不動産の処分と書いてあっても、好き放題無条件に、本人の不動産を売却することはできません。
本人の利益を害するようなことをすることはできません。
不動産の売却によって、本人に損害を与えたら本人の家族とトラブルになるおそれがあります。
3トラブルになりやすい事例
①見積書が1通だけ
見積書が1通だけでも不動産を売却することはできます。
見積書が1通だけの場合、その不動産業者に便宜をはかったのではないかと疑われてしまいます。
本人の家族とトラブルにならないために、いくつかの不動産業者から見積書を取っておきましょう。
②売却価格が相場より著しく安い
売却の時期によって多少不動産価格に変動はあるものです。
多少の変動の範囲を超えて、著しく安い価格で売却した場合、本人に損害を与えたと言われることがあります。
急な出費をまかなうためやむを得なかったなど、正当な理由があれば差し支えありません。
③不動産の買主が任意後見人の親族等
本人の不動産売却で利益相反になる場合です。
利益相反とは、本人がソンすると、任意後見人がトクをする場合のことです。
本人の不動産売却で任意後見人がトクをして、本人がソンしたと思われる場合があります。
4後見監督人が選任される前は本人が売却できる
任意後見契約は、本人の判断能力がしっかりしているうちにします。
本人がひとりで決めるのが心配になったら、家庭裁判所は後見監督人を選任します。
本人の判断能力がしっかりしているのであれば、家庭裁判所は後見監督人を選任しません。
任意後見契約をしても、後見監督人が選任される前であれば、人の判断能力がしっかりしていると言えます。
本人の判断能力がしっかりしているのであれば、本人の不動産を売却するには何も問題はありません。
通常どおり、契約等の手続ができます。
5認知症対策を司法書士に依頼するメリット
生前対策＝相続「税」対策の誤解から、生前対策はする方はあまり多くありません。
争族対策として有効な遺言書ですら、死亡者全体からみると10％未満です。
対策しないまま認知症になると、家族に大きな面倒をかけることになります。
認知症になってからでは遅いのです。
対策できるときには何もせず、問題を感じたときには何もできないのが怖いところです。
任意後見契約は契約ですから、本人の判断能力がしっかりしているうちしかできません。
お元気なうちに準備する必要があります。
お元気なうちに準備すれば、本人の意思や家族の意向を活かすことができます。
なにより自分が困らないために、大切な家族に面倒をかけないために生前対策をしたい方は、すぐに司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。
