このページの目次
1登記簿謄本に抵当権があったら金融機関に確認
①不動産の登記簿謄本はだれでも取得できる
登記簿とは、法務局に備えてある帳簿のひとつです。
不動産の登記簿謄本は、日本中どこの法務局でも取得することができます。
不動産の登記簿謄本は、だれでも取得することができます。
登記簿を見ると、不動産の権利関係を確認することができます。
登記簿謄本を取得すると、「全部事項証明書」と記載されています。
全部事項証明書、登記簿謄本、登記事項証明書は、同じものです。
②不動産の権利関係は登記簿謄本で確認できる
被相続人が不動産を保有していた場合、不動産は相続財産になります。
不動産の権利関係は、登記簿謄本で確認します。
登記簿謄本は、相続登記の必要書類ではありません。
相続登記で法務局に提出する必要がなくても、登記簿謄本を準備します。
登記簿謄本がないと、不動産の権利関係が分からないからです。
③抵当権が見つかったら金融機関に確認
(1)登記簿謄本を見ても借金の返済状況は分からない
登記簿謄本を確認すると、抵当権が見つかることがあります。
抵当権とは、借金を滞らせたとき取り上げて売り払う権利です。
借金を完済したら、抵当権は自動で消滅します。
借金を完済しても、抵当権の登記は自動で消滅しません。
借金を完済しても、金融機関が自動で抵当権抹消登記をしてくれることはありません。
登記簿謄本に抵当権の登記が見つかった場合、借金の返済状況を確認する必要があります。
(2)金融機関に相続人であることの証明が必要
借金の返済状況は、重要な個人情報です。
借金の返済状況を照会しても、債務者以外の人は回答してもらえません。
債務者が死亡した場合、相続人であることを証明して借金の返済状況を照会します。
被相続人の借金の返済状況を照会する場合、戸籍謄本が必要です。
戸籍謄本で債務者の死亡と照会者が相続人であることを証明できるからです。
(3)返済中は抵当権は抹消できない
借金の返済状況を照会したところ、借金の返済中であることがあります。
借金の返済中である場合、抵当権は消滅しません。
抵当権は生きているから、抵当権抹消登記をすることはできません。
借金を完済してから、抵当権の登記を抹消します。
(4)団体信用生命保険で住宅ローン完済になるか確認する
被相続人が住宅ローンを組む場合、団体信用生命保険に加入していることがあります。
団体信用生命保険とは、加入者が住宅ローンを返済中に死亡や障害状態になったとき、保険金によって住宅ローンが弁済される保険です。
住宅ローンの審査では、団体信用生命保険加入が条件になっていることが多いものです。
団体信用生命保険に加入していれば、住宅ローンは団体信用生命保険で返済されることが多いでしょう。
団体信用生命保険で返済されるか、金融機関で確認することができます。
(5)借金が残っていたら金融機関に相談する
被相続人が借金を返済中に死亡した場合、残った借金は相続財産です。
借金が残っている場合、今後の返済について金融機関に相談します。
④抵当権抹消書類は送られてくる
登記簿謄本に抵当権の登記が残ったままでも、借金は完済していることがあります。
借金を完済したら、抵当権は自動で消滅します。
借金を完済しても、抵当権の登記は自動で消滅しません。
借金を完済すると、金融機関から抵当権抹消登記のための書類が交付されます。
金融機関から交付された抵当権抹消書類を使って、抵当権抹消登記を申請します。
抵当権抹消登記を申請すると、抵当権の登記が抹消されます。
2所有者死亡後の抵当権抹消登記
①基本は相続登記をしてから抵当権抹消登記
(1)相続登記には3年の期限がある
令和6年(2024年)4月1日から、相続登記は義務になりました。
相続登記の期限は、3年です。
相続登記の期限3年のスタートは、知ってからです。
期限3年以内に登記義務を果たさない場合、ペナルティーの対象になります。
令和6年4月1日以降に発生した相続は、もちろん対象になります。
令和6年4月1日以前発生の相続も、義務化の対象です。
令和6年4月1日以前発生の相続では、令和6年4月1日に期限3年がスタートします。
令和6年4月1日以前発生の相続は、令和9年3月31日までに申請する義務があります。
(2)所有者が死亡したら相続登記が必要
被相続人が不動産を保有していた場合、相続登記が必要です。
抵当権が付いた不動産に相続登記をすることは、よくあることです。
所有者が死亡したら、まず相続登記をするのが一般的です。
(3)相続登記をしてから抵当権抹消登記をする
基本は、相続登記をしてから抵当権抹消登記の順番です。
抵当権が消滅しても、抵当権の登記は自動で消えません。
抵当権の登記を抹消するためには、抵当権抹消登記を申請する必要があります。
相続登記をしてから抵当権抹消登記をすると、手続がスムーズです。
相続登記をしてからと言っても、相続登記の登記完了を待つ必要はありません。
相続登記を申請してから抵当権抹消登記を申請すれば、問題がありません。
登記申請は、受付順に審査されるからです。
実務的にも、相続登記をしてから抵当権抹消登記をするケースがほとんどです。
(4)相続登記と抵当権抹消登記は連件で申請できる
被相続人が不動産を保有していた場合、相続登記が必要です。
抵当権が消滅したら、抵当権抹消登記が必要です。
相続登記と抵当権抹消登記は、別の申請です。
同一管轄であれば、複数の登記申請をまとめて提出することができます。
相続登記の申請書と抵当権抹消登記の申請書を連件で、提出することができます。
②抵当権抹消書類に有効期限はない
被相続人の自宅などで遺品整理をしていると、古い抵当権抹消書類が見つかることがあります。
抵当権抹消書類に、有効期限はありません。
たとえ金融機関の代表者が退任しても、金融機関の委任状として使うことができます。
抵当権が消滅した当時の抵当権抹消書類を使って、抵当権抹消登記をすることができます。
③抵当権抹消書類は再発行できる
借金を完済してから長期間経過している場合、抵当権抹消書類を紛失していることがあります。
抵当権抹消書類を紛失した場合、金融機関に再発行を依頼することができます。
相続人が再発行を依頼する場合、あらためて相続人であることの確認がされます。
相続人であることの確認は、抵当権抹消書類の再発行に限定した話ではありません。
抵当権や団体信用生命保険の状況を金融機関に確認するときも、まず相続人であることを確認されます。
金融機関によっては、再発行手数料がかかります。
④金融機関に合併があると手続が複雑
抵当権者である金融機関が合併などの組織再編をしていることがあります。
抵当権者が合併などの組織再編をしている場合、単純に抵当権抹消登記するだけでは済まなくなります。
抵当権抹消登記の前提として、抵当権移転登記が必要になるからです。
不動産の登記簿謄本を見るだけでは、抵当権抹消登記だけでいいのか分かりません。
どのような組織再編をしたのか、専門的な調査をしないと判断できません。
どのよう登記申請が必要になるのか、事実関係を確認して判断します。
抵当権移転登記が必要なのに適切に登記申請をしないと、抵当権抹消登記ができなくなります。
⑤相続登記前に抵当権抹消登記ができるケースがある
(1)相続登記前に抵当権抹消登記はテクニカル
被相続人が生前に借金を完済していた場合、その時点で抵当権は消滅しています。
生前に抵当権が消滅していたケースでは、相続登記前に抵当権抹消登記をすることができます。
相続登記前に抵当権抹消登記をする方法は、テクニカルな方法です。
相続登記後に抵当権抹消登記をする方法と比べると、複雑な登記になります。
必要書類も多くなるので、申請自体の難易度が上がります。
わざわざ相続登記前に抵当権抹消登記をする必要はないでしょう。
生前に借金を完済していても、相続登記を先行させる方が一般的です。
相続登記前に抵当権抹消登記をする方法は、おすすめするものではありません。
遺産分割協議が長引いて相続登記ができない場合などで、抵当権だけでも抹消したいときに、活用します。
(2)抵当権抹消登記をしても相続登記は省略できない
生前に抵当権が消滅していたケースでは、相続登記前に抵当権抹消登記をすることができます。
抵当権抹消登記をするだけなら、相続登記をする必要がない点が注目されがちです。
相続登記前に抵当権抹消登記をしても、相続登記は省略できません。
令和6年(2024年)4月1日から、相続登記は義務になったからです。
被相続人が不動産を保有していた場合、相続登記が必要です。
期限3年以内に登記義務を果たさない場合、ペナルティーの対象になります。
ペナルティーの内容は、10万円以下の過料です。
3相続登記を司法書士に依頼するメリット
大切な家族を失ったら、大きな悲しみに包まれます。
やらなければいけないと分かっていても、気力がわかない方も多いです。
相続手続きは一生のうち何度も経験するものではないため、だれにとっても不慣れで手際よくできるものではありません。
相続登記は、相続手続の中でも手間がかかる難しい手続です。
不動産は重要な財産であることが多いので、法務局は厳重な審査をします。
一般の人にとって些細なことと思えるようなことでやり直しになります。
売却する予定がないのなら、先延ばししたい誘惑にかられるかもしれません。
実は、相続手続をスムーズにするコツがあります。
それは、はじめに相続登記をすることです。
相続登記は難しい手間がかかる手続なので、司法書士などの専門家に依頼するでしょう。
相続手続で挫折しがちなのは、戸籍謄本などの書類収集や遺産分割協議書の作成です。
書類収集や遺産分割協議書の作成は、司法書士に依頼することができます。
司法書士が戸籍謄本や遺産分割協議書を準備したうえに、法務局の厳重な審査をします。
法務局の審査が通った戸籍謄本や遺産分割協議書だから、銀行などの相続手続先で指摘があることはありません。
銀行などの独自書類の内容などに指摘があるとしても、簡単に済むことがほとんどでしょう。
相続手続をスムーズに進めたい方は、司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。
相続や遺産承継の手続きは、専門家選びが重要です。
「オリーブの木司法書士事務所」では、司法書士の宮木由加が最初から最後まで一貫して対応することで、お客様一人ひとりに最適なサポートを提供します。
相続放棄や不動産登記はもちろん、近年注目される家族信託など、多岐にわたる相続関連業務に幅広く対応。
提携する税理士や弁護士との連携により、多角的な視点から複雑な案件もスムーズに解決へと導きます。
愛知・岐阜県にお住まいの方や、全国の不動産に関するご相談も承っております。
お仕事帰りに立ち寄りやすい上前津駅から徒歩2分という立地も、当事務所の強みです。
「面倒な手続きをプロに任せたい」「最適な方法を知りたい」という方は、ぜひ「オリーブの木司法書士事務所」の無料相談をご利用ください。
