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1住宅ローンを残して死亡したときの相続
①住宅と住宅ローンは別の財産
相続が発生したら、被相続人の財産は相続人が相続します。
被相続人の財産は、プラスの財産もマイナスの財産も相続財産になります。
住宅ローン返済中に、相続が発生することがあります。
住宅ローンの対象である住宅と住宅ローンは、両方とも相続財産です。
住宅ローンの対象である住宅と住宅ローンは、別の相続財産です。
②住宅を相続する人＝住宅ローンを相続する人ではない
住宅ローンの対象である住宅を相続する人が、自動的に住宅ローンを相続するわけではありません。
住宅ローンの対象である住宅と住宅ローンは、別の相続財産だからです。
③住宅ローンを負担する人を遺産分割協議で決めることができる
相続財産の分け方は、相続人全員の合意で決定します。
遺産分割協議とは、相続財産の分け方について相続人全員でする話し合いです。
住宅ローンは、相続財産です。
住宅ローンを負担する人を遺産分割協議で決めることができます。
遺産分割協議における合意は、相続人間の内部的合意です。
④債権者は法定相続分で相続人全員に対して請求できる
住宅ローンは、法定相続分で相続人が相続します。
債権者は法定相続分で相続人全員に対して、住宅ローンの返済を請求することができます。
住宅ローンは、借金だからです。
住宅ローンの対象である住宅を相続しなくても、住宅ローンを相続します。
債権者は、相続人全員に対して法定相続分で住宅ローンの返済を求めることができます。
遺産分割協議で住宅ローンを負担する人を決めたから、その人に請求してほしいと言うことはできません。
遺産分割協議における合意は、相続人間の内部的合意だからです。
⑤返済後に住宅ローンを負担する人に請求
遺産分割協議で住宅ローンを負担する人を決めても、債権者は相続人全員に住宅ローンの返済を求めることができます。
相続人は、債権者の請求を拒むことはできません。
遺産分割協議で住宅ローンを負担する人を決めても、相続人間の内部的合意だからです。
債権者の請求に応じて住宅ローンを返済した後、住宅ローンを負担する人に請求をすることができます。
住宅ローンを負担すると、相続人間で合意したからです。
⑥住宅ローンの名義変更は債権者の同意が必要
住宅ローンは、相続人全員が法定相続分で相続するのが原則です。
債権者の同意がある場合に限り、住宅ローンの債務者を変更することができます。
住宅ローンの債務者になる人の経済状況に問題がなければ、債務者の変更に同意します。
住宅ローンの債務者になる人の経済状況に問題があれば、債務者の変更に同意しません。
債務者を一部の相続人に変更すると、債権回収のリスクが高まります。
債務者になる人の資力に問題がないか、債権者は慎重に審査します。
⑦住宅ローンの名義変更で抵当権変更登記が必要
住宅ローンを組むときに、債権者は住宅ローンの対象である住宅を担保に取っています。
抵当権とは、不動産を担保に取る権利です。
住宅ローンの名義変更をしたら、抵当権債務者の変更登記が必要です。
住宅ローンの対象である住宅の相続登記とは別に、抵当権債務者の変更登記が必要です。
2団体信用生命保険で住宅ローンが完済になる
①住宅ローンは団体信用生命保険で返済される
被相続人が住宅ローンを組む場合、団体信用生命保険に加入していることがあります。
団体信用生命保険とは、加入者が住宅ローンを返済中に死亡や障害状態になったとき、保険金によって住宅ローンが弁済される保険です。
住宅ローンの審査では、団体信用生命保険加入が条件になっていることが多いものです。
団体信用生命保険に加入していた場合、住宅ローンは団体信用生命保険で返済されます。
②団体信用生命保険に未加入のケースがある
住宅ローンを組む際に、団体信用生命保険加入が任意であるケースがあります。
年齢制限などの条件で、団体信用生命保険に加入できないケースがあります。
団体信用生命保険に未加入のケースでは、住宅ローンは完済になりません。
団体信用生命保険に加入している場合、契約書面が渡されているはずです。
契約書面が見つからない場合、借入先の金融機関に問合せをすることができます。
③住宅ローン延滞で団体信用生命保険が失効する
団体信用生命保険に加入した場合、保険料が発生します。
団体信用生命保険の保険料は、住宅ローンの返済金に含まれています。
住宅ローンの返済が滞った場合、団体信用生命保険の保険料も滞ります。
一定期間保険料が滞納になった場合、団体信用生命保険は失効になります。
団体信用生命保険が失効した後、住宅ローン債務者が死亡した場合、保険金は支払われません。
④団体信用生命保険の保険金が支払われるのは1～2か月後
団体信用生命保険の保険金は、死亡後すぐに支払われるわけではありません。
保険金の請求後、保険会社の審査があるからです。
通常、保険会社の審査は1～2か月ほどかかります。
保険会社の審査中は、住宅ローンの返済が必要です。
住宅ローンの債務者が死亡した場合、収入が途絶えていることが多いでしょう。
保険金が支払われれば、審査中の返済分は返金されます。
⑤団体信用生命保険で完済できたら抵当権抹消登記
住宅ローンが完済されたら、債権者の抵当権は消滅します。
抵当権は自動で消滅しますが、抵当権の登記は自動で抹消されません。
債権者が自動で手続してくれることは、ほとんどありません。
住宅ローンの対象である住宅の相続登記とは別に、抵当権抹消登記が必要です。
3住宅ローンがあっても相続放棄ができる
①相続放棄の期限は3か月
相続が発生したら、相続人は相続を単純承認するか相続放棄をするか選択することができます。
相続放棄を希望する場合、3か月以内に家庭裁判所に対して相続放棄の申立てをします。
家庭裁判所で相続放棄が認められたら、はじめから相続人でなくなります。
住宅ローンがあっても、相続放棄をすることができます。
相続放棄が認められると、相続財産は一切引き継ぐことができなくなります。
住宅ローンだけ相続放棄をする制度は、ありません。
②相続放棄をしても連帯保証人
被相続人が住宅ローンを組むときに、家族が連帯保証人になっていることがあります。
連帯保証人とは、債務者が住宅ローンを返済できないときに肩代わりをする人です。
肩代わりの義務は、連帯保証人の固有の義務です。
相続放棄をすれば、被相続人の債務を引き継ぐことはありません。
相続放棄をしても、肩代わりの義務は消えません。
肩代わりの義務は、連帯保証人の固有の義務だからです。
4住宅ローンがあるときの手続フロー
STEP①相続放棄の期限3か月の確認
相続放棄には、3か月の期限があります。
相続放棄の期限3か月のスタートは、相続があったことを知ってからです。
「相続があったことを知ってから」とは、被相続人が死亡して相続が発生し、その人が相続人であることを知って、かつ、相続財産を相続することを知ってから、と考えられています。
期限3か月を経過すると、自動で単純承認になります。
STEP②団体信用生命保険加入の有無を確認
団体信用生命保険に加入していた場合、住宅ローンが完済になります。
団体信用生命保険加入の有無は、債権者である金融機関で確認することができます。
STEP③相続財産調査
相続人は、相続を単純承認するか相続放棄をするか選択することができます。
単純承認するか相続放棄をするか選択するため、判断材料を集めます。
どのような財産状況であっても相続放棄をする意思である場合、相続財産調査は不要です。
相続財産調査をしなくても、相続放棄をすることができます。
STEP④相続放棄をするときは家庭裁判所に相続放棄
相続放棄は、家庭裁判所の手続です。
相続放棄の期限3か月以内に、家庭裁判所に対して相続放棄の申立てをします。
家庭裁判所で相続放棄が認められたら、はじめから相続人でなくなります。
家庭裁判所の手続なしで、相続放棄はできません。
STEP⑤単純承認をするときは遺産分割協議
住宅ローンの対象である住宅を引き継がなくても、住宅ローンは相続します。
遺産分割協議で、相続放棄はできません。
遺産分割協議で、住宅や住宅ローンをどのように扱うか合意します。
・住宅を売却
・住宅ローンの債務者変更
遺産分割協議で合意をしていないと、相続人間のトラブルに発展します。
STEP⑥住宅ローンの対象である住宅に相続登記
不動産を相続したら、相続登記が必要です。
相続登記は、義務になりました。
相続したことを知ってから3年以内に、相続登記をする義務があります。
相続登記をした後、住宅ローンの対象である住宅を売却することができます。
STEP⑦抵当権の抹消・変更登記
団体信用生命保険で住宅ローンが完済になった場合、抵当権は消滅します。
相続登記をした後に、抵当権抹消登記をします。
団体信用生命保険未加入などで住宅ローンが完済にならない場合、抵当権債務者の変更登記をします。
5住宅ローンの相続を司法書士に依頼するメリット
大切な家族を失ったら、大きな悲しみに包まれます。
やらなければいけないと分かっていても、気力がわかない方も多いです。
相続財産の大部分は自宅不動産というケースはとても多いです。
資産としての住宅だけに注目しがちですが、住宅ローンが残っている場合もあります。
住宅ローンが残っている住宅となると、住宅と住宅ローンを一体化して考えがちです。
住宅と住宅ローンは一体化して考える面と一体化して考えることができない面があります。
住宅ローンは銀行との関係があるからです。
住宅ローンの対象になっている住宅を相続しないのに、住宅ローンの請求を受ける可能性があります。
このようなことはあまり知られていません。
住宅ローンの対象になっている住宅の相続登記をすることには気づけても、抵当権の登記が必要になることは見落としがちです。
何となく銀行や法務局が自動でやってくれているはずだと思うかもしれません。
銀行が自動でやってくれることはほとんどありません。
法務局は申請しないと何もしてくれません。
団体信用生命保険で住宅ローンが完済になった場合、抵当権は自動で消えます。
抵当権は自動で消えますが、抵当権の登記は自動で消えません。
住宅ローン完済後、長期間経過して、抵当権がついたままであることが発覚します。
長期間経過してから抵当権を抹消するのは、手間も時間も負担になることが多いです。
司法書士が、必要な手続や適切な対応についてサポートします。
相続登記を済ませていない方は司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。
相続や遺産承継の手続きは、専門家選びが重要です。
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