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1相続が発生したら相続財産は相続人全員の共有財産
相続が発生した場合、被相続人のものは原則として相続財産になります。
相続財産は、相続人全員の共有財産です。
相続財産は、相続人全員で所有しています。
相続登記をしたから、所有権が移転するのではありません。
相続登記をしても相続登記をしていなくても、相続人全員に所有権は移転しています。
相続が発生した後、相続登記をするまでの間は、所有者と登記名義が異なります。
登記名義を変更していない場合でも、所有権が移転した事実は変わりません。
2相続発生後に不動産を売却したいケース
①住む予定のない実家
相続人がマイホームを持っている場合、実家を相続しても持て余すことになるでしょう。
相続人が遠方に住んで椅子場合、実家は使う予定がないかもしれません。
使い予定がなくても維持管理の手間や固定資産税の負担があります。
②換価分割で相続財産を分ける
相続財産が自宅不動産だけという場合、相続人間で分け方を決められなくなることがあります。
法定相続分で共有にすることも選択肢のひとつですが、デメリットが大きくおすすめできません。
換価分割とは、不動産を売却してお金に換えた後、お金を分ける方法です。
実際に売れてからお金で分けるので、不動産の値段をいくらと考えるか、だれが実際に不動産を相続するのかで話し合いがまとまらないという心配はありません。
③清算型遺言がある
遺言書で相続財産を売却して、得られた金銭を分けるように決めておくことができます。
このような遺言を、清算型遺言と言います。
清算型遺言をする場合、遺言執行者を指名しておくと手続がスムーズです。
遺言執行者がいる場合、遺言執行者が不動産を売却してお金に換えた後、お金を分けてくれます。
3所有権移転を第三者に主張するためには登記が必要
相続人全員が所有者だから相続人全員が協力すれば、売却することもできないとは言い切れません。
相続人全員が協力すれば売却することができるのであれば、相続登記を省略したいと考えるかもしれません。
相続登記をする場合、登録免許税を納める必要があります。
登録免許税は不動産の評価額によって決められますから、評価額の高い不動産の場合はなおさら相続登記を省略したいでしょう。
不動産を買い受けた場合、買主は所有権移転登記を備えたいはずです。
登記を備えていない場合、第三者に対して所有者であることを主張することができないからです。
所有権登記を備えた見知らぬ人から明け渡し請求をされるかもしれません。
不動産を買い受けたのに代金を支払ったのに、明け渡しに応じなければならなくなります。
多くの場合、不動産は高額です。
高額な代金をきちんと支払ったのに明け渡しに応じなければならなくなることは容認できないでしょう。
所有権移転登記を備えておけば、このようなことは防ぐことができます。
このため、売買契約書には所有権移転登記を備えることが記載されています。
4買主に所有権移転登記をする前提として相続登記は必須
実態として、被相続人→相続人→買主と所有権が移転します。
登記は、権利変動の実態を示すものです。
所有権移転の実態を表していない場合、登記制度への信頼が失墜します。
このようなことが許されるはずがありません。
買主に所有権移転登記をする前提として、相続登記は省略することはできません。
所有者であることを第三者に主張するためには、登記が必要です。
売主名義の登記がされていない場合、一般的には、売買契約を締結することが困難でしょう。
買主から見ると、だれが相続したのか登記から分からないからです。
法律上、売買ができないわけではありませんが、事実上、売買契約をする買主は見つけられないと言えます。
買主が安心して売買契約を締結するために、相続登記は不可欠です。
不動産を売却する予定がない場合、相続手続きは先延ばししがちです。
相続が発生してすぐに相続手続きをすれば、手続きがカンタンで、費用も時間も手間も少なく済みます。
相続が発生してから長い期間、放置すると、余計な費用、時間、手間がかかります。
相続人に相続が発生して関係者が増えると、話し合いがまとまりにくくなります。
相続手続きには戸籍謄本などの書類が必要になりますが、役所は保存年限を越した古い戸籍を廃棄してしまいますから、必要な書類が集められなくなるかもしれません。
売却を予定する人も、売却を予定しない人も、相続が発生したら、相続登記はすみやかに済ませましょう。
5不動産売却後に相続発生した場合は相続登記不要
不動産の名義人が有効に不動産の売買契約を締結した後、相続が発生した場合、原則として、相続登記は不要です。
所有権は、被相続人→買主と移動しているからです。
相続人は不動産の所有権を得ていないので、相続登記も必要ありません。
ただし、売買契約書のなかで、売買代金を完済したときに所有権が移転するなどの条項がある場合があります。
このような条項がある場合であって、かつ、生前に売買代金を受け取っている場合は、相続登記は必要ありません。
所有権は、売買代金を受け取ったときに買主に移転しているからです。
このような条項がある場合であって、かつ、売買代金が未払いの場合は、必ず、相続登記が必要です。
売買代金を受け取っていない以上、所有権は名義人のものだからです。
所有権は、名義人が死亡すると相続人に相続されます。
一方、不動産を相続した後に売却する場合、必ず、相続登記が必要です。
所有権は、被相続人→相続人→買主と移動しているからです。
不動産を相続した後に売却する場合、不動産売却の手続をスムーズにするためにも、相続手続は早めに済ませましょう。
6相続登記前に建物を取り壊した場合は相続登記不要
建物を取り壊すと、建物について登記簿は不要になります。
法務局に対して、建物は取り壊しました、登記簿をなくしてくださいと申請をする必要があります。
建物は取り壊しましたという登記申請を、建物滅失登記と言います。
相続した後、建物の取り壊しをした場合、建物の相続登記は省略することができます。
相続した後、土地を売却した場合、土地の相続登記は省略することができません。
土地でも建物でも、相続した後、売却する場合は必ず相続登記が必要です。
被相続人が生前に建物を取り壊していたが建物滅失登記をしていない場合もあります。
建物を取り壊しているので、相続人は建物を相続していません。
だから、建物の相続登記は不要です。
相続人は被相続人がするべきであった建物滅失登記を申請する義務を引き継いでいます。
建物滅失登記を申請する義務は、相続人のひとりが単独ですることができます。
相続人がたくさんいても同意は必要ありません。
建物はすでに取り壊されているので、建物滅失登記を申請しても、他の相続人に不利益は発生しないからです。
相続登記の費用も無視できませんから、勘違いしないようにしましょう。
7相続登記を司法書士に依頼するメリット
相続した不動産を売却したいという方は少なからずいます。
相続も不動産の売却も、一生のうちに何度も経験するものではありません。
だれにとっても慣れない相続手続と売却手続を並行して進めるのは大変なことです。
平日は仕事や家事をしながら、さらに大切な家族を失った悲しみを抱えながら、これらを実行するのは相続以上に大変です。
確実に手続を進めて、日常を取り戻したい方は、手続を丸投げできます。
ご家族にお世話が必要な方がいて、お側を離れられない方からのご相談もお受けしております。
相続後の不動産売却を確実に進めたい方は、司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。
