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1相続した不動産を分割する方法
方法①現物分割
相続財産には、いろいろな財産が含まれていることが一般的です。
不動産は、分けにくい財産の代表例です。
現物分割とは、現物の不動産を相続人の人数で分割する方法です。
現物の不動産を分割することは、広大な土地でないと実現できません
極端に小さな土地は、使い勝手が悪くなります。
価値も下がってしまうでしょう。
あまり現実的ではないかもしれません。
方法②代償分割
代償分割とは、一部の相続人が不動産を相続し、残りの相続人は不動産を相続した人から代償金を受け取る方法です。
現物の不動産を分割しないので、価値が下がることはありません。
不動産を相続する人は、他の相続人に代償金を支払う必要があります。
相続財産の大部分が不動産であることがあります。
価値の高い不動産である場合、他の相続人に支払う代償金が高額になります。
不動産を相続する人が代償金を準備できないかもしれません。
不動産をいくらと考えるのかについて、基準はいくつかあります。
代償金を支払う人は、不動産の値段が低い基準を採用した方が有利です。
支払う代償金が少なくなるからです。
代償金を受け取る人は、不動産の値段が高い基準を採用した方が有利です。
受け取る代償金が多くなるからです。
代償金を決めるとき、どの基準を採用するのか話し合いがまとまらないことがあります。
方法③換価分割
換価分割とは、不動産を売却してお金に換えた後にお金を分ける方法です。
不動産を実際に売却してお金に換えてから分けるので、不動産の値段をいくらと考えるのかで話し合いをする必要はありません。
被相続人が守ってきた財産を手放すことに、罪悪感があるかもしれません。
合理的な方法であっても相続人の感情面から話し合いがつかなくなるおそれがあります。
不動産を売却するつもりであっても、買い手がつかないかもしれません。
売却できるまで相続手続が長引くおそれがあります。
方法④共有
相続人全員で相続財産の分け方について話し合いによる合意ができない場合、共有が選ばれることもあります。
最も公平に見えるからです。
共有は弊害が多く、安易に共有にする方法はもっとも避けるべきです。
共有にした場合、全員の同意がなければ売却することはできません。
共有の不便を解消するため、後々、共有物分割をしようという話になります。
結局のところ、問題の先送りになるだけです。
相続トラブルが長期化しますから、家族の絆が壊されてしまいます。
方法⑤用益権の設定による分割
用益権とは、不動産を自分で使ったり、人に貸して賃料を得たりする権利のことです。
配偶者居住権は、用益権のひとつです。
一部の相続人に使う権利を設定して、他の相続人が使う権利のない所有権を相続する方法です。
家族が守ってきた不動産を手放すことなく相続ができます。
相続人のうち、だれが使う権利を得るのかで、使う権利のない所有権をだれが相続するのかで話し合いがまとまらないおそれがあります。
2相続した不動産を共有名義にするデメリット
デメリット①共有物を処分するには共有者全員の合意が必要
相続が発生した後、相続財産は相続人全員の共有財産になります。
相続人のひとりが勝手に処分することはできません。
共有財産は、共有している人全員が合意しないと、処分ができないからです。
相続財産の分け方を「共有する」と決めた後も、同じです。
共有財産は、共有している人全員が合意しないと、処分はできません。
処分するとは、共有物を売却する、第三者に賃貸することなどです。
たくさんの人で共有していると合意がまとまりにくくなります。
売却したい人も賃貸したい人もいるでしょう。
売却するのはいいが時期が良くないと思う人もいるでしょう。
もっと高値で売れるはずだという人もいるでしょう。
賃貸するのはいいが賃貸条件が合意できない人もいるでしょう。
合意できる場合でも、合意するために時間がかかりがちになります。
売却したいという場合でも、合意に時間がかかるとチャンスを逃すことになります。
親族同士であっても共有物の管理方針が違うと、共有者の意見対立が起きやすくなります。
売却する場合も、売却時の重要事項説明や売買契約の締結など共有者全員が手続に参加する必要があります。
遠方に住んでいる共有者には時間と手間がかかります。
共有者がたくさんいると、だれか一人が認知症などになるかもしれません。
認知症などで判断能力が低下する人が現れる確率も上がります。
物事のメリットデメリットを充分に判断できない人は、売却などの合意はできません。
後見人を選んでもらって代わりに判断してもらうことになります。
デメリット②共有者に相続が発生する
共有物を売却するためには、共有者全員の合意が必要になります。
共有者全員の合意がしにくくなると、売却などの判断は先延ばししがちです。
先延ばしにより長期間経過すると、共有者に相続が発生することがあります。
共有者に相続が発生すると、共有者の持分は相続財産になります。
共有者の相続人全員の相続財産になります。
共有者の管理方針が違うことで適切な管理ができない共有物を相続したがらないかもしれません。
このとき、死亡した共有者の共有持分を、複数の相続人が法定相続分で細分化して共有することがあります。
このような相続が何人もの共有者の間で発生すると、共有者がたくさんになり、持分が細分化されます。
適切に相続登記がされないと、だれにどれだけの持分があるのか分からなくなります。
共有者が増えると、共有者同士が顔も見たことない見知らぬ人であることが多くなります。
単純に、たくさんの人で管理や処分の合意をすることは難しいものです。
それが顔も見たことない見知らぬ人である場合、一挙に難易度は上がります。
見知らぬ人何十人もの合意は、現実的には無理でしょう。
共有物の処分は、共有者全員の合意が必要です。
１人でも反対の人がいると、処分はできません。
共有物を売却するには、１人でも反対の人がいると、できないのです。
見知らぬ人何十人で共有すると、共有物の賃貸や売却は、事実上、できなくなります。
デメリット③共有持分を売却するおそれ
共有物全体を売却するためには共有者全員の合意が必要です。
それぞれの共有者が持っている共有持分を売却するためには、他の共有者の合意は不要です。
あまり知られていませんが、共有者が持っている共有持分を買い取る業者がいます。
ひょっとすると、経済的に困っている共有者がいる場合、共有持分を売却してしまうかもしれません。
通常、市場価格よりはるかに低廉な価格でしか売れません。
共有持分を買い取る業者はビジネスですから、遠慮なく共有者としての権利を主張してきます。
共有持分買取請求や共有物分割請求などです。
話し合いで解決できなければ、当然、裁判所に持ち込まれることになるでしょう。
知識のない一般の人では対応できません。
弁護士に依頼することになるでしょう。
3共有を避ける方法
相続が発生すると、相続人はたくさんの相続手続をすることになります。
相続は、何度も経験するものではありません。
どの手続も不慣れで、スムーズに行かないものばかりです。
相続財産の分け方について、相続人全員による話し合いで合意をしなければなりません。
不慣れな手続で疲れが出ていると、丁寧な話し合いは面倒になります。
共有名義にする方法は、とりあえず平等に見えます。
安易に法定相続分で共有するという選択をしてしまうケースが目立ちます。
いったん名義変更をしてしまうと、さらに変更するのは手間も時間も余計にかかります。
共有は、デメリットが大きいのものです。
被相続人が健在なら、家族で今後不動産をどうしていきたいか全員で明確にしましょう。
どの不動産をだれに相続させるか遺言を書くといいでしょう。
共有名義にしてしまってから対策するより、共有名義にしないように対策する方がはるかに簡単ではるかに有効です。
税金の専門家からは、売却する場合に売却益にかかる3000万円の特別控除を共有者の数だけ受けられるから非常に有利などと安易な共有をすすめられます。
相続税の申告までに遺産分割協議を終わらせられる点を大きなメリットとして強調して、共有を強くすすめられるでしょう。
解決を先延ばしすること以外にメリットはわずかしかありません。
デメリットは、家族が引き受けることになります。
デメリットの大きさを十分理解して相続人全員が今後どうしていきたいか明確にしておくことが重要です。
何も決まっていない状態で、とりあえず法定相続で共有は避けるべきです。
小さなメリットに惑わされて、面倒を先延ばしする必要はありません。
相続財産の分け方について相続人全員が合意をする場合、名義変更をした後さらに変更するのは難しいこと、共有にはデメリットが多いことを相続人全員が理解しておく必要があります。
4遺産分割協議書作成を司法書士に依頼するメリット
遺産分割協議書は遺産の分け方について、相続人全員による合意を取りまとめた文書です。
前提として、話し合いによる合意ができていなければ、文書にできません。
遺産分割協議書があるとトラブル防止になりますが、後々のトラブルが見えていないと、単なる問題の先送りになります。
不動産の共有はその最たるものでしょう。
安易に共有を選ぶと後々トラブルに巻き込まれます。
共有にすることで今後どのような問題が発生するのか、自分達だけではそのリスクは見えにくいかもしれません。
司法書士はこのようなリスクの説明もします。
適切な遺産分割協議書を作り、家族のトラブルを避けたい方は、司法書士などの専門家にサポートを依頼することをおすすめします。
5遺言書作成を司法書士に依頼するメリット
遺言書は被相続人の意思を示すものです。
自分が死んだことを考えたくないという気持ちがあると、抵抗したくなるかもしれません。
法律で決まっているから法定相続の共有にすればよい。
家族が仲がいいから、好きなように分ければいい。
言い訳をして、遺言書作成を先延ばししている方も多いものです。
遺言書があることでトラブルになるのは、ごく稀なケースです。
遺言書がないからトラブルになるのはたくさんあります。
遺言書1枚あれば、相続手続は格段にラクになります。
家族を幸せにするために遺言書を作ると考えましょう。
実際、家族の絆のためには遺言書が必要だと納得した方は遺言書を作成します。
家族の喜ぶ顔のためにやるべきことはやったと安心される方はどなたも晴れやかなお顔です。
家族の幸せを願う方は、遺言書作成を司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。
