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1換価分割で公平な遺産分割
①換価分割とは不動産を売却して金銭で分ける方法
相続財産には、いろいろな財産が含まれています。
不動産は、分けにくい財産です。
預貯金は、分けやすい財産です。
分けにくい財産がある場合、換価分割で合意ができることがあります。
換価分割とは、分けにくい財産を売却して金銭に換えた後、金銭を分ける方法です。
換価分割で、公平な遺産分割をすることができます。
②換価分割の基本的な流れ
手順(1)遺産分割協議
遺産分割協議とは、相続財産の分け方について相続人全員でする話し合いです。
相続人全員で売却した後、売却代金を分割することを合意します。
遺産分割協議で決める事項は、次のとおりです。
・売却する不動産
・売却条件
・売却手続をする人
・売却費用の負担方法
売却条件があいまいな場合、後日に紛争化します。
手順(2)遺産分割協議書の作成
遺産分割協議書は、相続財産の分け方について相続人全員による合意内容の証明書です。
相続人全員が合意内容に間違いがないか、確認してもらいます。
手順(3)相続登記
売却の前提として、相続登記をします。
手順(4)売却活動
通常の不動産の売却と同じ流れです。
不動産会社と、媒介契約を締結します。
買主が見つかったら、売買契約を締結します。
手順(5)売却代金の決済
売却代金から、仲介手数料や登記費用を支払います。
手順(6)売却代金の分配
売却代金の残金を相続人間で、分配します。
どのように分けるのか、遺産分割協議で決めておきます。
③換価分割が内包するリスク
リスク(1)代表相続人が売却代金を私的流用
換価分割では、遺産分割協議で売却手続をする人を決めておきます。
代表相続人とは、売却手続をする人です。
代表相続人が売却手続をして、売却代金を管理します。
代表相続人が売却代金を分配します。
売却代金を手にした後、分配する前に私的に流用することがあります。
私的流用をしたまま、他の相続人に分配するのが遅延することがあります。
換価分割では、代表相続人に対して相続人全員が信頼できることが重要です。
リスク(2)売却が遅れると贈与税リスク
不動産の売却手続には、ある程度時間がかかります。
代表相続人が売却手続を先延ばしすることがあります。
売却しないまま長期間経過した場合、換価分割であったのか疑問符が付きます。
売却しないまま長期間経過した場合、いったん代表相続人に帰属したと評価されやすくなります。
その後に売却して売却代金を分配した場合、売却代金の贈与を評価される余地があります。
贈与を評価されるのは、一律〇年など決められているわけではありません。
継続的に売却のための努力がある場合、長期間経過しても換価分割を評価されやすいでしょう。
代表相続人が利益を独占している場合、代表相続人に帰属したと評価されやすいでしょう。
他の相続人の関与が希薄である場合、単独所有に変質したと見られやすくなります。
換価分割を仮装した贈与と判断されるおそれがあります。
リスク(3)不適切な遺産分割協議書の記載で贈与と判断される
換価分割をする場合、相続人間で売却代金を分配する合意をします。
売却代金を分配することは、代表相続人の義務と言えます。
売却代金を分配する合意をしたはずなのに、代表相続人が相続することのみ記載されていることがあります。
家族以外の第三者が見ると、売却代金の分配は代表相続人による贈与と判断するでしょう。
代表相続人の好意による分配は、単なる贈与だからです。
遺産分割協議によって、売却し売却代金を分配することを合意したと明確に記載する必要があります。
不適切な遺産分割協議書の記載で贈与と判断されるおそれがあります。
④リスクを受容できないなら換価分割は選ぶべきではない
換価分割のリスクは、換価分割の仕組みそのものです。
換価分割のリスクが分からない不安は、換価分割の仕組みが分からない不安と言えます。
換価分割のリスクが分からないなら、立ち止まって考えることをおすすめします。
遺産分割協議が成立した後は、一方的に解除することはできません。
換価分割のリスクを受容できないなら、換価分割をすべきではありません。
換価分割のリスクを充分に理解したうえで選ぶなら、換価分割は公平で実務的な方法です。
2換価分割の前提として相続登記は省略できない
①換価分割で相続登記は省略できない
相続登記をするためには、手間と時間がかかります。
相続登記を申請すると、登録免許税が課されます。
登録免許税は、不動産の評価額によって決まります。
評価額が高い不動産の相続登記では、登録免許税も高額になります。
相続した不動産を売却する場合、相続登記を省略したいと思うかもしれません。
相続登記を省略して、買主に所有権移転登記をすることはできません。
換価分割で、相続登記は省略できません。
②換価分割で相続登記が必須になる理由
理由(1)処分権限がある人を明確にする必要があるから
不動産の登記簿を確認すると、所有者を確認することができます。
登記された所有者に相続が発生しても、自動で相続登記はされません。
登記された所有者は、被相続人のままです。
相続登記をして、処分権限がある人を明確にします。
だれに権限があるか明確でないまま、不動産業者は媒介契約を締結できません。
だれに権限があるか明確でないまま、買主は売買契約を締結できません。
だれに権限があるか明確でないまま、金融機関は融資を実行できません。
だれに権限があるか明確でないまま、司法書士は所有権移転登記を申請できません。
だれに権限があるか明確でないまま、法務局は所有権移転登記を受理できません。
相続登記をしないと、権限が明確でないから売却が進まなくなります。
理由(2)買主に登記を移せないから
不動産を売買したら、売主は買主に登記を移す義務を負います。
相続登記をしないと、売主は登記名義人ではありません。
登記名義人でないのに、所有権移転登記を申請することはできません。
たとえ遺産分割協議書をつけても、法務局は申請を受理しません。
相続登記をしないと、買主に登記名義を移すことができなくなります。
理由(3)登記簿は権利変動の過程を公示しているから
登記簿は、現在の権利者だけを公示するものではありません。
権利変動の過程も、公示しています。
権利変動の過程を適切に公示していない場合、登記制度への信頼を維持できません。
換価分割をする場合、被相続人→相続人→買主と所有権が移転します。
登記制度への信頼を維持するため、途中の権利変動を省略することはできません。
換価分割で、相続登記は省略できません。
③相続登記で相続人全員で共有名義にする
(1)不動産の実態と登記が一致
換価分割では、売却代金を相続人に分配します。
分配するまで、分配割合で不動産を共有していると考えることができます。
不動産の実態と登記が一致しており、分かりやすい方法です。
(2)売却手続の透明性を確保できる
登記簿で共有していることが明らかになるから、共有者のひとりが勝手に処分することができません。
売却手続の透明性を確保することができます。
(3)事実上の拒否権がある
ひとりでも協力しない人がいると、売買手続を進められなくなります。
売却時期や売却代金などの売却条件で対立すると、協力が得られなくなります。
相続人全員で共有名義にすると、共有者全員の協力が不可欠です。
(4)向いているケース
・相続人間の信頼関係が低いケース
・相続人間のトラブル防止を最優先にしたいケース
(5)共有名義にするときの遺産分割協議書の書き方
第1条
次の不動産は換価分割を行うため相続人〇〇〇〇2分の1、相続人◇◇◇◇4分の1、相続人□□□□4分の1の割合で共有取得する。
所在〇〇市〇〇町〇丁目
地番 〇番〇
地目 宅地
地積 200㎡
第2条
相続人〇〇〇〇、相続人◇◇◇◇、相続人□□□□は共同して、前条の不動産を売却する。
売却代金から売却にかかるすべての費用を控除した残金を各相続人の共有持分割合に従って取得する。
④相続登記で代表相続人の単独名義にする
(1)売却手続が代表相続人の負担
代表相続人の単独名義にすると、売却手続は代表相続人が行います。
代表相続人の負担が重くなるので、不満になりやすくなります。
(2)売却手続が迅速
代表相続人の単独名義にすると、他の相続人は売却手続に関与しません。
売買契約における手続を迅速に進めることができます。
(3)売却代金の流用リスク
代表相続人が売却代金を手にした後、私的流用をするリスクがあります。
私的流用をしたまま他の相続人に分配が遅延すると、深刻なトラブルになります。
(4)差押リスクがある
代表相続人の単独名義にすると、第三者からは代表相続人の固有の財産に見えます。
固有の財産があるのに借金の返済を滞らせている場合、一定の条件の下で債権者は差押を行うことができます。
債権者は、差押をした後に売却して売却代金を借金の返済に充てることができます。
結果として売却代金を分配する約束は、実現できなくなります。
(5)向いているケース
・相続人間の信頼関係が強いケース
・早期売却を最優先にしたいケース
(6)代表相続人の単独名義にするときの遺産分割協議書の書き方
第1条
次の不動産は換価分割を行うことを目的として相続人〇〇〇〇が取得する。
所在 〇〇市〇〇町〇丁目
地番〇番〇
地目 宅地
地積 200㎡
第2条
相続人〇〇〇〇は、前条の不動産をすみやかに売却する。
売却代金から売却にかかるすべての費用を控除した残金を次の割合に従って分配する。
相続人〇〇〇〇 2分の1
相続人◇◇◇◇ 4分の1
相続人□□□□ 4分の1
⑤売却代金を受け取らない相続人名義にするときの遺産分割協議書の書き方
(1)売却手続をする相続人名義にできる
多くの場合、売却代金を取得する相続人が売却手続をします。
例えば、高齢や病気などで売却手続をすることが困難な場合があるでしょう。
他の相続人が売却手続に関与した方がスムーズです。
(2)売却代金を受け取らない相続人名義にするときの遺産分割協議書の書き方
第1条
次の不動産は換価分割を行うことを目的として相続人〇〇〇〇が取得する。
所在 〇〇市〇〇町〇丁目
地番 〇番〇
地目 宅地
地積 200㎡
第2条
相続人〇〇〇〇は、前条の不動産をすみやかに売却する。
売却代金から売却にかかるすべての費用を控除した残金を相続人◇◇◇◇が取得する。
3相続登記を司法書士に依頼するメリット
大切な家族を失ったら、大きな悲しみに包まれます。
やらなければいけないと分かっていても、気力がわかない方も多いです。
相続手続きは一生のうち何度も経験するものではないため、だれにとっても不慣れで手際よくできるものではありません。
相続登記は、相続手続の中でも手間がかかる難しい手続です。
不動産は重要な財産であることが多いので、法務局は厳重な審査をします。
一般の人にとって些細なことと思えるようなことでやり直しになります。
売却する予定がないのなら、先延ばししたい誘惑にかられるかもしれません。
実は、相続手続をスムーズにするコツがあります。
それは、はじめに相続登記をすることです。
相続登記は難しい手間がかかる手続なので、司法書士などの専門家に依頼するでしょう。
相続手続で挫折しがちなのは、戸籍謄本などの書類収集や遺産分割協議書の作成です。
書類収集や遺産分割協議書の作成は、司法書士に依頼することができます。
司法書士が戸籍謄本や遺産分割協議書を準備したうえに、法務局の厳重な審査をします。
法務局の審査が通った戸籍謄本や遺産分割協議書だから、銀行などの相続手続先で指摘があることはありません。
銀行などの独自書類の内容などに指摘があるとしても、簡単に済むことがほとんどでしょう。
相続手続をスムーズに進めたい方は、司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。
相続や遺産承継の手続きは、専門家選びが重要です。
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相続放棄や不動産登記はもちろん、近年注目される家族信託など、多岐にわたる相続関連業務に幅広く対応。
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