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1売買契約後に売主が死亡しても契約は消滅しない
①契約上の地位は相続財産
不動産などの売買契約をすると、売主と買主に権利義務が発生します。
売買契約を締結した後に売主が死亡しても、売買契約は消滅しません。
契約上の地位とは、売買契約に伴って発生する財産上の権利義務の集合体です。
売主が死亡しても、売主の権利義務は存続します。
売買契約は、存続するからです。
売主の権利義務は、相続財産です。
契約上の地位は、相続人全員に相続されます。
②不動産売買では所有権移転時期の特約がある
売買契約を締結したら、締結時に所有権が移転するのが原則です。
不動産の売買契約では、所有権移転時期の特約があるのが一般的です。
売買代金全額の支払時に、所有権が移転する内容の特約です。
不動産の売買契約を締結しても代金支払まで、不動産の所有者は売主のままです。
代金支払前に売主が死亡した場合、不動産は売主の相続人が相続します。
不動産は、売主の財産だからです。
③契約の履行が難しいとき手付解除が選択肢
売買契約締結後に売主が死亡しても、売買契約は消滅しません。
現実には、相続人間で意見が対立して、契約を履行できなくなることがあります。
相続人間で意見対立が長期化すると、買主が待てなくなることがあるでしょう。
手付解除によって、売買契約を白紙にすることができます。
手付解除をする場合、相続人全員の合意が必要です。
手付解除とは、契約締結時に交付された手付金を放棄または返還することで、一方的に解除できる制度です。
手付解除をするためには、契約内容や状況の確認が必要です。
2売買契約後に売主死亡で相続登記が必要になる
①売買契約後で代金支払前の所有者は売主のまま
不動産の売買契約を締結しても、所有者は売主のままです。
売買契約後で代金支払前に、売主が死亡することがあります。
不動産の所有者が死亡した場合、不動産は相続財産です。
不動産は、売主の相続人が相続します。
②相続登記は省略できない
被相続人が不動産を保有していた場合、不動産の名義変更をします。
相続登記とは、相続による不動産の名義変更です。
売買契約締結後で代金支払前に売主が死亡した場合、相続登記は省略できません。
死亡した売主から直接買主に、所有権移転登記をすることはできません。
③相続登記が必要になる理由
不動産登記は、不動産の権利移転を公示する履歴書です。
現在の所有者だけでなく、所有権移転の過程を正確に公示する必要があります。
正確な公示ができていないと、登記制度の信頼を失います。
登記制度が正確に運用されているからこそ、不動産取引の安全と信用が保たれています。
現実においても、売主→相続人→買主と所有権が移転しています。
相続人は不動産を相続しているのだから、相続登記は省略できません。
相続登記をしないまま売買による所有権移転登記を申請すると、登記申請は却下されるでしょう。
相続登記は、登記制度全体の公示機能を維持するため不可欠な手続です。
④相続登記には時間がかかる
相続登記には、時間がかかります。
相続登記を申請すると、登記簿謄本の発行が停止されます。
不動産の権利関係を確認しないまま、代金を支払うのは不安でしょう。
代金支払直前に売主が死亡した場合、支払日の変更の打合せをします。
支払日は、相続登記完了後に変更するといいでしょう。
相続登記のための書類を準備するためにも、時間がかかります。
相続登記を申請してから登記完了まで、半～1か月程度見込むのが現実的です。
相続登記を軽く考えると、代金支払日に登記簿を確認できません。
契約の履行全体が滞る可能性があります。
⑤相続登記完了後に売買による所有権移転登記
実務では相続登記と売買による所有権移転登記は、司法書士がまとめて依頼を受けています。
まとめて依頼しても、相続登記完了を確認してから、売買による所有権移転登記をします。
相続登記に誤りや書類不備があると、売買による所有権移転登記ができないからです。
買主は代金を支払っているのに、登記名義を取得できなくなります。
重大な事故と、言えます。
登記制度は、不動産の権利関係を公示する制度です。
所有権移転の過程を正確に公示するため、相続登記を完了させることが前提です。
相続登記完了を確認してから、売買による所有権移転登記をするのが安全で確実です。
⑥相続人が相続登記をしないときの対応
(1)相続人が相続登記を拒否できない
売買契約後に売主死亡した場合、相続登記が必要です。
相続人の身勝手な理由で、相続登記を省略することはできません。
相続登記はやりたくないなどと、相続人が勝手に決めることはできません。
相続登記をしないと、買主に所有権移転登記をすることができません。
所有権移転の過程を正確に公示できないと、登記制度の信頼を失います。
登記制度の信頼を失わせるような申請は、法務局が認めるはずがありません。
売主の相続人が相続登記は不要だと言っても、法的な意味がありません。
(2)買主は相続登記を強制できない
買主には、相続人に相続登記を強制する権限はありません。
相続登記を申請するのは、売主の相続人です。
買主が勝手に相続登記をすることはできません。
(3)買主は契約解除ができる
相続登記を拒否すると、契約を履行できなくなります。
売主の債務不履行を理由として、売買契約を解除することができます。
(4)手付金は返還請求ができる
売主の債務不履行を理由として売買契約を解除する場合、手付金は返還請求ができます。
売主の債務不履行が理由だからです。
手付損で解除するわけではないからです。
同様に、違約金を払う必要もありません。
(5)相続人に協力を求めるのが現実的
相続登記をするためには、戸籍謄本の収集や遺産分割協議などで時間がかかります。
相続人は、契約上の地位を相続しています。
売主の相続人に対して、相続登記を行うように誠実に求めることが現実的です。
売主の相続人と買主間で、契約の履行期について合意をするといいでしょう。
相続登記をしないと、買主は代金を支払っても登記名義を変更することができません。
登記簿上の所有者になっていないと、第三者に権利主張をすることができません。
協力的な雰囲気の中で相続登記を行い、買主へ売買による所有権移転登記をするのが円滑です。
誠実に相続人に協力を求めるのが、現実的な対応です。
3代金支払後で登記未了のまま売主が死亡
①代金支払時に所有権は移転する
親族間など信頼関係がある間柄で、不動産を売買することがあります。
売買契約締結後、代金を支払います。
代金支払時に、所有権は買主に移転します。
②所有権移転登記をする権利と義務を相続する
通常、売主と買主から依頼を受けて、司法書士が所有権移転登記を代理します。
親族間など信頼関係がある間柄では、所有権移転登記を先延ばしすることがあります。
売買契約の当事者は、お互いに所有権移転登記をする権利と義務があります。
所有権移転登記をする義務を果たさないまま、売主が死亡することがあります。
所有権移転登記をする権利と義務は、相続されます。
所有権移転登記をする権利と義務は、相続財産だからです。
相続人全員が、所有権移転登記をする権利と義務を相続します。
③代金支払後に死亡したときは相続登記不要
売買契約後で代金支払前に売主が死亡した場合、相続登記を省略できません。
売買契約後で代金支払後に売主が死亡した場合、相続登記は不要です。
代金支払時に、所有権は買主に移転したからです。
死亡した売主から直接買主に、所有権移転登記をすることはできます。
売主の相続人は、不動産を相続していません。
相続人は、所有権移転登記をする権利と義務を相続しただけです。
4相続登記の申請方法
手順①遺言書の有無を調査
被相続人が遺言書を作成していることがあります。
遺言書があれば、遺言書のとおりに遺産分割をすることができます。
手順②相続人調査
戸籍謄本を取得して、すべての相続人を確認します。
被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本を取得します。
相続人の人数が多い場合や複雑な相続である場合、相続人調査に手間と時間がかかります。
手順③遺産分割協議書の作成
遺言書がない場合、相続財産は相続人全員の共有財産です。
遺産分割協議とは、相続財産の分け方を決めるため相続人全員でする話し合いです。
相続人全員の合意がまとまったら、合意内容を書面に取りまとめます。
遺産分割協議書とは、相続人全員の合意内容を取りまとめた書面です。
合意内容に間違いがないか、相続人全員に確認してもらいます。
合意内容に問題がなければ、相続人全員に記名し実印で押印をします。
手順④必要書類の準備
(1)遺言書がない場合
遺言書がない場合の必要書類は、次のとおりです。
・被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本
・相続人の現在戸籍
・被相続人の住民票の除票
・不動産を相続する人の住民票
・遺産分割協議書
・相続人全員の印鑑証明書
・不動産の評価証明書
(2)遺言書がある場合
遺言書がある場合の必要書類は、次のとおりです。
・被相続人の除籍謄本
・相続人の現在戸籍
・被相続人の住民票の除票
・不動産を相続する人の住民票
・遺言書
・遺言書検認証明書
・不動産の評価証明書
手順⑤登記申請書の作成
登記申請書のひな型は、法務局のホームページに出ています。
手順⑥法務局へ提出
登記申請書と必要書類を取りまとめて、法務局へ提出します。
手順⑦登記完了
提出書類が法務局で審査されます。
問題がなければ、新しい所有者として登記簿に記録されます。
申請書を提出してから登記完了まで、およそ2週間程度かかります。
5相続登記を司法書士に依頼するメリット
相続が発生すると、相続人は悲しむ暇もなく相続手続に追われます。
ほとんどの人は相続手続は不慣れで、聞き慣れない法律用語で疲れ果ててしまいます。
インターネットの普及で多くの人は簡単に多くの情報を手にすることができるようになりました。
多くの情報の中には正しいものも、適切でないものも同じように混じっています。
相続登記もカンタンにできる、ひとりでできたという記事も散見されます。
不動産は、重要な財産であることも多いものです。
登記手続は、一般の方から見ると些細なことと思えるようなことでやり直しになります。
法務局の登記手続案内を利用すれば、シンプルな事例の申請書類などは教えてもらえます。
通常と異なる事例に関しては、わざわざ説明してくれません。
司法書士は、登記の専門家です。
スムーズに相続登記を完了させたい方は司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。
相続や遺産承継の手続きは、専門家選びが重要です。
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