このページの目次
1貸主の地位は相続財産
被相続人が賃貸マンションや賃貸アパートを保有していることがあります。
お部屋を貸している人が死亡しても、賃貸借契約は終了しません。
相続が発生すると、原則として、被相続人の財産は相続人が相続します。
相続人が相続する財産が、相続財産です。
賃貸マンションやアパートのような収益不動産は、人に貸して収益をあげています。
賃貸マンションやアパートのような物は相続財産としてイメージしやすいでしょう。
これ以外にも、大家の地位も相続の対象になります。
2債務超過なら相続放棄ができる
被相続人が賃貸マンションや賃貸アパートを保有していた大家と聞くと、一般的に資産家のイメージが浮かびます。
被相続人が収益不動産を上手に活用して、大きな収益をあげていたかもしれません。
家族が全く関与していない場合、不動産経営に不安を感じることでしょう。
不動産の収益状況が良く資産価値が高いのであれば、相続して不動産を売却するのがいいでしょう。
賃貸マンションや賃貸アパートの立地によっては、空室が多く収益がよくないことがあります。
賃貸マンションや賃貸アパートが老朽化して、多額の修繕費が必要な場合もあるでしょう。
賃貸マンションや賃貸アパートを建築するとき多額のローンが残っているかもしれません。
収益が悪化しているなど相続すると相続人の人生が破綻する場合、相続放棄をすることができます。
相続放棄は、相続人間の話し合いで賃貸マンションや賃貸アパートを受け継がないと申し入れをすることではありません。
相続人全員の遺産分割協議書に賃貸マンションや賃貸アパートを受け継がないと記載して全員で署名実印押印をすることでもありません。
家庭裁判所に書類を揃えて、相続放棄の申出をすることです。
家庭裁判所に相続放棄を認めてもらうことが重要です。
家庭裁判所が相続放棄を認めても、相続財産を処分した場合、相続放棄は無効になります。
相続財産を処分するとは、典型的には、被相続人の預貯金を使った、被相続人あての請求を相続財産で支払ったというものでです。
賃貸マンションや賃貸アパートの経営に関わるものとしては、家賃を入居者に請求した、家賃の受取口座を自分名義の口座にしたなどがあります。
相続財産を処分したと判断されると、相続放棄は無効になります。
3相続放棄をしても連帯保証人の義務はそのまま
被相続人が賃貸マンションや賃貸アパートを建築するとき、不動産ローンを組むことがあります。
多額の融資を受けることになるので、金融機関は連帯保証人を立てることを求めてきます。
被相続人がローンを組む場合、相続人が連帯保証人になっていることがあります。
連帯保証人は、ローンを組んだ人がお金を返せなくなった場合に肩代わりをしますと銀行に約束した人です。
銀行は、ローンを組んだ人がお金を返せなくなっても、肩代わりの人に請求できるので安心してお金を貸せます。
被相続人が多額のローンを残したまま死亡した場合、相続人は相続放棄をすることができます。
相続人が相続放棄をした場合、被相続人の借金を相続することはありません。
相続人として被相続人のアパートローンを返す義務はなくなりますが、肩代わりの義務は残ります。
借金を肩代わりする義務は、銀行と相続人がした契約だからです。
相続とは関係ない相続人の固有の義務だからです。
被相続人が不動産ローンを残したまま死亡した後、相続人が相続放棄をしたら借金を返してもらえなくなります。
ローンを組んだ人がお金を返せなくなった場合に肩代わりをしますと約束してもらったのだから、銀行は約束どおり肩代わりをしてくださいと言ってきます。
相続放棄したから、肩代わりはしませんということはできません。
肩代わりの義務は、相続とは関係ない相続人固有の義務だからです。
4不動産ローンの連帯保証人になるのは慎重に
アパート経営は、事業リスクがある不動産事業です。
被相続人の名義でアパートローンを組んだ場合であっても、実態としては不動産事業は家族で経営していることが多いものです。
だから、銀行は家族を連帯保証人に立てるように求めてきます。
連帯保証人でない相続人は相続放棄をした場合、被相続人の借金を相続することはありません。
連帯保証人である相続人は相続放棄をした場合、連帯保証人として被相続人の借金から逃れられません。
連帯保証人は、アパート経営を引き継がなければならなくなるのです。
連帯保証人が死亡した場合、連帯保証人の地位は相続人に相続されます。
連帯保証人の配偶者や子どもなどは何も知らないところで連帯保証人の地位を相続してしまうおそれがあります。
アパートローンを組んだ人が順調にローン返済ができている間は、銀行は困ることがないからです。
順調に不動産ローンが返済されている間は、連帯保証人に何も言って来ないのが通常です。
アパートに空室や家賃の滞納が多くなった場合、貯金を切り崩してローンを返済することなります。
アパートの家賃以外の収入や貯金を使って返済しきれなった場合、ローン返済が滞ることになります。
連帯保証人の地位を相続して長期間経過してローンの返済が滞ってから、銀行は肩代わりを求めてきます。
今まで何も教えてもらえなかったのにと文句を言いたい気持ちは分かりますが、銀行に非はありません。
連帯保証人の家族間の連絡不足です。
相続放棄は、相続の発生を知ってから3か月以内に家庭裁判所に手続をしなければなりません。
相続の発生を知ってから3か月以上経過している場合でも、大きな借金があることを知ってから3か月以内であれば、相続放棄は認められる場合があります。
相続が発生してから長期間経過している場合、銀行預金などの解約や自宅などの名義変更をしているでしょう。
銀行預金などの解約や自宅などの名義変更をした場合、単純承認をしたとみなされます。
単純承認をした場合、相続放棄をすることはできません。
家庭裁判所が事情を知らずに相続放棄を認めてしまった場合であっても、単純承認した場合は相続放棄が無効になります。
5家族を不動産ローンの連帯保証人にしない方法
不動産投資は株式投資と比べると、一般的に言ってリスクが低いとされています。
不動産投資でまとまった金額が必要になるため、家族を連帯保証人にしたくない人もいるでしょう。
①団体信用生命保険に加入する
連帯保証人は、ローンを組んだ人がお金を返せなくなった場合に肩代わりをしますと銀行に約束した人です。
団体信用生命保険は、債務者が死亡した場合や高度障害を負った場合、ローン残債を返済してくれる保険です。
不動産ローン商品によっては団体信用生命保険に加入することで連帯保証人を立てなくても済みます。
ローンの返済義務がなくなった場合、家賃収入があれば相続人は安心できるでしょう。
一方で、団体信用生命保険に加入する場合、ローンの金利が上乗せされます。
ローンの借り入れ額が通常より制限されることがあります。
年齢によっては、団体信用生命保険に加入することができない場合があります。
②法人化する
個人事業を法人にしたうえで、法人がアパート経営をする方法があります。
法人がアパートローンを組み、法人の代表者が連帯保証人になる方法です。
法人化すると、家族を連帯保証人にすることなく済みます。
一方で、法人設立の手間と費用がかかります。
税務申告や税金の負担、社会保険の強制加入になるなどの負担があります。
6アパート経営の相続放棄を司法書士に依頼するメリット
大切な家族を失ったら、大きな悲しみに包まれます。
やらなければいけないと分かっていても、気力がわかない方も多いです。
収益物件を保有している人は、資産家であることが多いので収益物件の評価額も気になることが多いでしょう。
賃貸マンションや賃貸アパートの収支状況がいい場合ばかりではありません。
賃貸マンションや賃貸アパートを相続すると、相続人の人生が破綻しかねない場合もあります。
相続人が遠方に住んでいる、アパート経営に関心や自信がない場合もあるでしょう。
ローン残債が多額で多額の修繕が必要であるなどメリットがない場合は相続放棄をすることができます。
相続放棄の手続も司法書士はサポートします。
賃貸マンションや賃貸アパートの相続について、司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。
