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1 売買契約は有効
相続と不動産売却というと、相続した不動産を相続人が売却することをイメージするでしょう。
稀に、被相続人が不動産を売却してそのまま死亡したという事例に出会うことがあります。
不動産の売買契約をして、登記をしないままにしているうちに、不動産の登記名義人が死亡する例です。
登記をしないまま、不動産の登記名義人が死亡した場合であっても、売買契約は有効です。
登記をしていても、登記をしなくても、契約に影響はありません。
契約を締結した後、売主や買主が死亡しても、契約に影響はありません。
有効に成立した契約なので、売主が死亡しても、有効な契約として取り扱われます。
2 名義人が不動産売却後、死亡した場合、相続登記は不要
不動産の名義人が有効に不動産の売買契約を締結した後、相続が発生した場合、原則として、相続登記は不要です。
所有権は、被相続人→買主と移動しているからです。
相続人は不動産の所有権を得ていないので、相続登記も必要ありません。
ただし、売買契約書のなかで、売買代金を完済したときに所有権が移転するなどの条項がある場合があります。
このような条項がある場合であって、かつ、生前に売買代金を受け取っている場合は、相続登記は必要ありません。
所有権は、売買代金を受け取ったときに買主に移転しているからです。
このような条項がある場合であって、かつ、売買代金が未払いの場合は、必ず、相続登記が必要です。
売買代金を受け取っていない以上、所有権は名義人のものだからです。所有権は、名義人が死亡すると相続人に相続されます。
一方、不動産を相続した後に売却する場合、必ず、相続登記が必要です。
所有権は、被相続人→相続人→買主と移動しているからです。
不動産を相続した後に売却する場合、不動産売却の手続きをスムーズにするためにも、相続手続きは早めに済ませましょう。
3 名義人が不動産売却後、死亡した場合、遺産分割協議は不要
不動産の名義人が有効に不動産の売買契約を締結した後、相続が発生した場合、相続財産の分け方を決めるための話し合いは不要です。
不動産は生前に売却してしまっているので、被相続人の財産でなくなっているからです。
売却した不動産は被相続人のものでなくなっているものの、登記を移転してないまま死亡してしまったので、登記申請をしなければなりません。
被相続人の所有権移転登記をする義務を相続したと考えます。
所有権移転登記は、不動産の登記名義人の相続人全員と買主で申請することになります。
登記義務を果たすためには、相続人全員である必要があります。
相続人がたくさんいればいるほど、協力しない相続人が出てくる確率が高くなります。
多くの相続人は登記申請に協力するけど、一部の相続人が登記申請に協力しない場合、最終的には裁判所に訴えを起こすことになります。
裁判所から、所有権移転登記手続きをせよ、という勝訴判決をもらって手続きをします。
4 ごく稀な事例です
不動産の売買契約をして、登記をしないままにしているうちに、不動産の登記名義人が死亡する例は、先にも書いたとおりごく稀な事例です。
多くの場合、代金支払いをするときには司法書士が立会います。
所有権移転登記を申請するための書類もその場で預かり、売主と買主を代理して、当日、申請します。
だから、通常は所有権が移転したのに、登記申請がされていないということはないのです。
売買する当事者が身内同士であったり、仲の良いお友達だったりすると、司法書士の立会なしで売買をすることもあるでしょう。
このようなごく稀な場合に、あり得る事例です。
