Archive for the ‘不動産登記’ Category
長期間相続登記等がされていないことの通知
1長期間相続登記等がされていないことの通知が届く
①所有者が分からない土地は利活用ができない
所有者が分からない土地は、利活用ができません。
土地を買いたい人がいても、だれに売ってもらえばいいか分からないからです。
土地の利活用の内容が公共事業の場合があります。
土地を売ってもらうことができない場合、公共事業が中止したり中断することになります。
②長期間相続登記がされていないことの通知は法務局からのお願い
法務局の調査によって、土地の所有権登記名義人が死亡していることや相続人が判明するでしょう。
相続人あて「長期間相続登記がされていないことの通知」が届きます。
長期間相続登記等がされていないことの通知は、相続手続をしてくださいという内容です。
「長期間相続登記等がされていないことの通知」が届いた場合、自分が相続人になっている土地があります。
相続登記をしないまま、放置されています。
相続登記とは、相続による不動産の名義変更です。
長期間相続登記がされていないことの通知は、法務局からのお願いです。
③長期間相続登記がされていないことの通知は一部の相続人に届く
法務局は、相続人全員に対して長期間相続登記等がされていないことの通知をしているわけではありません。
一部の相続人にのみ送付しています。
送付する人の順位は、次のとおりです。
(1)固定資産課税台帳上の所有者又は納税義務者
(2)当該土地の居住者
(3)当該土地の近郊（当該土地と同一都道府県内）の居住者
(4)その他の者
長期間相続登記等がされていないことの通知を受け取ったの人以外の人は、通知のことを知らないかもしれません。
長期間相続登記がされていないことの通知は、一部の相続人にだけ届きます。
④相続放棄をしても長期間相続登記等がされていないことの通知
長期間相続登記等がされていない土地がある場合、所有権登記名義人の相続人を調査します。
法務局の調査は、戸籍謄本を確認する調査です。
相続が発生した場合、相続人は相続放棄をすることができます。
家庭裁判所で相続放棄が認められた場合、家庭裁判所は自主的に市区町村役場などに通知しません。
相続放棄は、戸籍や住民票などに記載されません。
法務局は、相続放棄をしたことに気づかないでしょう。
相続人でなくなったはずなのに、長期間相続登記等がされていないことの通知が届くことがあります。
長期間相続登記等がされていないことの通知を受け取った場合、法務局に連絡しましょう。
法務局は、相続登記をしてもらうために通知をしています。
あらためて調査をして、本来の相続人に通知をする必要があるからです。
相続放棄をしても、長期間相続登記等がされていないことの通知が届くことがあります。
2長期相続登記等未了土地の登記がされる
①法務局職権で長期相続登記等未了土地の付記登記
長期相続登記等未了土地は、法務局の職権で付記登記がされます。
所有権の登記に、付記で「長期相続登記等未了土地」と登記されます。
付記登記とは、主登記に付け加える登記です。
具体的な相続人の名前は、登記されません。
長期相続登記等未了土地の登記は、相続登記の代わりではありません。
所有者の相続人は、あらためて相続登記をする必要があります。
②通知を無視しても相続登記をしてもらえない
長期間相続登記等がされていないことの通知を送るため、法務局は相続人調査をしています。
通知を無視し続けても、法務局が諦めて相続登記をしてくれることはありません。
相続登記は、相続人が申請するものだからです。
③法定相続人情報の作成番号が登記される
長期相続登記等未了土地は、「長期相続登記等未了土地」と登記がされます。
権利者その他の事項欄に、法定相続人情報の作成番号が登記されます。
法定相続人情報とは、法務局が相続人などを調査した内容です。
調査内容を法定相続人情報として取りまとめて、作成番号を付けて管理しています。
登記簿謄本を見ると、法定相続人情報の作成番号が分かります。
3法定相続人情報の提供を受けることができる
①法定相続人情報は法務局の調査内容
長期間相続登記等がされていないことの通知は、相続登記をしてくださいというお願いです。
所有権の登記名義人に相続が発生していることは、法務局が確認しています。
通知を出すため、だれが相続人なのか戸籍謄本で調べています。
法定相続人情報とは、法務局が調査した内容を取りまとめた書類です。
②法定相続人情報で戸籍謄本集めは不要
相続手続をするとき、最初の難関が戸籍謄本の収集です。
被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本を準備するのがタイヘンで、途方に暮れる人は少なくありません。
長期間相続登記等がされていないことの通知が届いた場合、法務局が相続人調査をしています。
法務局が調査した内容は、法定相続人情報に取りまとめてあります。
相続人は、法定相続人情報の提供を受けることができます。
法定相続人情報を活用することができるから、相続人がたくさんの戸籍謄本を集める必要はありません。
法定相続人情報があるから不足する戸籍謄本だけ取り寄せれば、手続をすることができます。
③法定相続人情報の提供は郵送請求ができる
法定相続人情報の提供は、郵送で提出することができます。
返信用の封筒と郵便切手を一緒に提出します。
返信方法は、書留郵便など受取確認ができる方法に限られます。
④法定相続人情報の提供は司法書士に依頼できる
法定相続人情報の提供は、司法書士などの専門家に依頼することができます。
相続登記は、一般的に言って、相続手続の中でも難しい手続です。
司法書士などの専門家に依頼する人が多いです。
相続登記と一緒に、法定相続人情報の提供を依頼することができます。
4令和6年4月1日から相続登記義務化
①相続登記は3年以内に申請
相続が発生した場合、相続登記の申請義務が課せられました。
「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ当該所有権を取得したことを知った日」から3年以内に申請しなければなりません。
②令和6年4月1日以降に発生した相続が対象になる
相続登記の申請義務が課せられるのは、令和6年4月1日です。
令和6年4月1日以降に発生した相続は、当然に対象になります。
③令和6年4月1日以前に発生した相続が対象になる
ずっと以前に相続が発生したのに、相続登記を放置している例は少なくありません。
令和6年4月1日以前に発生した相続であっても、相続登記は義務になります。
④相続登記の義務を怠ると10万円以下のペナルティー
相続があったことを知ってから、3年以内に相続登記をする義務が課されました。
相続登記の義務を怠ると、10万円以下のペナルティーが課されます。
長期間相続登記等がされていないことの通知を受け取ったら、相続があったことを知ったと言えるでしょう。
3年以内に相続登記をしないと、10万円以下のペナルティーが課されます。
5相続登記を放置するとデメリットが大きい
デメリット①相続人が死亡して遺産分割協議が難しくなる
相続財産の分け方は、相続人全員の合意で決定します。
遺産分割協議とは、相続財産の分け方を決めるための相続人全員による話し合いです。
相続登記を放置すると、元気だった相続人が死亡することがあります。
遺産分割協議は、死亡した相続人の相続人が参加します。
遺産分割協議の参加者が増えると、合意が難しくなるでしょう。
死亡した相続人の相続人は、関係が薄いことが多いでしょう。
連絡が取りにくくなったり、話し合いによる合意が難しくなるでしょう。
相続登記を放置すると、相続人が死亡して遺産分割協議が難しくなります。
デメリット②相続人が認知症などで遺産分割協議が自分でできなくなる
相続登記を放置すると、元気だった相続人が認知症になることがあります。
認知症の人は、自分で遺産分割協議に参加することができません。
認知症の人は、物事のメリットデメリットを適切に判断することができないからです。
認知症の人に代わって、成年後見人が遺産分割協議を行います。
成年後見人が付くと、家族の事情に応じた柔軟な遺産分割協議はできなくなります。
相続登記を放置すると、相続人が認知症などで遺産分割協議が自分でできなくなります。
デメリット③相続人が行方不明などで連絡が取れなくなる
相続登記を放置すると、相続人が行方不明になることがあります。
遺産分割協議の成立には、相続人全員の合意が不可欠です。
行方不明の相続人がいる場合、不在者財産管理人が遺産分割協議を行います。
不在者財産管理人が付くと、家族の事情に応じた柔軟な遺産分割協議はできなくなります。
相続登記を放置すると、相続人が行方不明などで連絡が取れなくなるおそれがあります。
デメリット④不動産の売却ができなくなる
どの相続人も使う予定がない不動産は、売却した方がいいことがあります。
不動産を売却して買主に登記名義を移す場合、前提として相続登記が必要です。
相続登記を放置すると、不動産の売却ができなくなります。
デメリット⑤一部の相続人が自分の持分を売ってしまう
法定相続分で登記するのであれば、相続人は単独で登記ができます。
法定相続分で相続登記をした後、不動産の持分を売却することができます。
経済的に困った相続人がいると、見知らぬ不動産業者と不動産を共有することになります。
不動産業者はビジネスで、買取をしています。
遠慮なく、共有物分割請求をするでしょう。
共有物分割請求とは、共有持分の買取などで不動産を単独所有にすることを求めることです。
相続登記を放置すると、一部の相続人が自分の持分を売ってしまうおそれがあります。
デメリット⑥借金のある相続人の持分が差し押さえられる
債権者は債権の保全のため、債務者の財産を差し押さえることができます。
差押など強制執行の準備のため、相続登記を申請することができます。
差押などの強制執行をするためには、相続人名義である必要があるからです。
相続登記を放置すると、借金のある相続人の持分が差し押さえられるおそれがあります。
デメリット⑦相続登記の手続費用が高くなる
元気だった相続人が死亡すると、死亡した相続人の相続人が相続手続をします。
単純に、集める戸籍謄本が増えます。
保管期限経過などで必要な書類が取得できなくなると、別の書類を準備する必要があります。
通常の相続より、難易度が高くなります。
相続登記を放置すると、相続登記の手続費用が高くなります。
デメリット⑧固定資産税は相続人全員の連帯債務になる
不動産を持っていると、固定資産税が課されます。
遺産分割協議中でも、固定資産税は課されます。
相続財産は、相続人全員の共有財産です。
相続財産にかかる固定資産税は、相続人全員の連帯債務です。
遺産分割協議が長引くと、固定資産税がかさむでしょう。
不動産が特定空き家に指定された場合、固定資産税は6倍になります。
特定空き家とは、次のような空き家です。
・そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
・そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
・適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
相続登記を放置すると、固定資産税が相続人全体の連帯債務になります。
6相続登記を司法書士に依頼するメリット
大切な家族を失ったら、大きな悲しみに包まれます。
やらなければいけないと分かっていても、気力がわかない方も多いです。
相続手続は、一生のうち何度も経験するものではありません。
だれにとっても不慣れで、手際よくできるものではありません。
相続手続で使われる言葉は、法律用語です。
一般の人にとって、日常で聞き慣れないものでしょう。
不動産は、重要な財産であることも多いものです。
登記手続は、一般の人から見ると些細なことと思えるようなことでやり直しになります。
日常の仕事や家事をこなしたうえに相続手続があると、疲労困憊になってしまうでしょう。
司法書士などの専門家から見れば、トラブルのないスムーズな相続手続であっても、多くの人はへとへとになってしまうものです。
相続手続きに疲れてイライラすると普段は温厚な人でも、トラブルを引き起こしかねません。
司法書士などの専門家は、このような方をサポートします。
相続手続でへとへとになったから先延ばしするより、司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。
法定相続情報一覧図を使って相続登記
1法定相続情報一覧図があると便利
①法定相続情報一覧図は公的書類
法定相続情報一覧図とは、被相続人を中心にして、どういう続柄の人が相続人であるのかを、取りまとめた書類です。
一目で分かるように、家系図のように書くのが一般的です。
相続人なる人は、法律で決められています。
家族にとって、だれが相続人になるのかは当然のことでしょう。
相続手続先に対しては、客観的に証明する必要があります。
客観的に証明するとは、戸籍謄本を用意することです。
戸籍には、その人の身分事項がすべて記録されているからです。
被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本は、どのような相続でも必要になります。
たくさんの戸籍謄本を読み解くのは、相続人にとっても相続手続先にとっても負担が大きい事務です。
たくさんの戸籍謄本と家系図を法務局に提出して、点検してもらうことができます。
内容に問題がなければ、地模様や透かしの入った紙に印刷されて、登記官の認証文が入ります。
法定相続情報一覧図は、登記官が確認した信頼性が高い証明書です。
法定相続情報一覧図は、公的証明書です。
②法定相続情報一覧図は複数枚発行してもらえる
たくさんの戸籍謄本と家系図を法務局に提出して点検してもらうことを法定相続情報一覧図の保管及び交付の申出と言います。
法定相続情報一覧図の保管及び交付の申出をするときに、法定相続情報一覧図の必要枚数を申し出ることができます。
法定相続情報一覧図は、相続手続で使います。
相続が発生したら、たくさんの相続手続先で手続します。
相続手続先の数だけ、法定相続応報一覧図を発行してもらうことができます。
法定相続情報一覧図は複数枚発行してもらえるから、とても便利です。
③相続手続がスムーズになる
相続手続では、たくさんの戸籍謄本を提出します。
家族にとって、だれが相続人であるか当然のことでしょう。
相続手続先には、客観的に証明する必要があるからです。
戸籍には、その人の身分事項がすべて記録されています。
たくさんの戸籍謄本を読み解くのは、相続手続先にとって負担が重い事務です。
法定相続情報一覧図は、公的書類です。
たくさんの戸籍謄本を登記官が点検して間違いないことを確認しているからです。
法定相続情報一覧図を見たら、どのような人が相続人になるのか一目で分かります。
相続手続先の事務負担が大幅に削減されます。
法定相続情報一覧図があると、相続手続がスムーズになります。
2法定相続情報一覧図を使って相続登記
①法定相続情報一覧図は原本還付してもらえる
法定相続情報一覧図は、被相続人を中心にして、どういう続柄の人が相続人であるのか一目で分かるように家系図のように取りまとめた書類です。
法定相続情報一覧図は、相続手続においてだけ利用することができます。
相続登記を申請する場合、法定相続情報一覧図を提出することができます。
法定相続情報一覧図を利用して相続登記を申請した場合、希望すれば法定相続情報一覧図を原本還付してもらうことができます。
原本還付して欲しいと希望する場合、返して欲しい書類のコピーを添付します。
法務局は、コピーを取ってくれません
コピーの余白に「原本に相違ありません」と記載して記名押印が必要です。
司法書士などの専門家に相続登記を依頼する場合、専門家がコピーに「原本に相違ありません」と記載して記名押印します。
法定相続情報一覧図は、原本還付してもらうことができます。
②相続登記申請書に法定相続情報は番号を記載するだけ
法定相続情報一覧図は、相続登記をするときに利用することができます。
法定相続情報一覧図には、右上に法定相続情報番号が記載されています。
相続登記では法定相続情報一覧図を紙で提出することもできるし法定相続情報番号を提出することもできます。
相続登記で提出した法定相続情報一覧図は、希望すれば原本還付をしてもらうことができます。
法定相続情報番号を提出する場合、登記申請書に番号を記載するだけです。
原本還付をするより、カンタンです。
相続登記申請書に法定相続情報は番号を記載するだけで、法定相続情報一覧図を提出することができます。
③申出から5年以上経過した法定相続情報一覧図は紙で提出
法定相続情報一覧図の保管期限は、5年間です。
法定相続情報一覧図の保管の申出から5年以上経過した場合、法定相続情報番号を利用することができません。
5年以上経過しても、法定相続情報一覧図を紙で保管していることがあるでしょう。
法定相続情報一覧図を紙で提出することができます。
紙で提出した法定相続情報一覧図は、原本還付してもらうことができます。
④法定相続情報一覧図を利用すると書類が少ない
登記申請書には、通常、相続関係説明図を添えます。
遺言書がない場合では、おおむね次の書類が必要です。
(1)被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本
(2)相続人の現在戸籍
(3)被相続人の住民票の除票
(4)不動産を相続する人の住民票
(5)遺産分割協議書
(6)相続人全員の印鑑証明書
(7)不動産の評価証明書
事例によっては、追加書類が必要になることがあります。
法定相続情報一覧図を使って相続登記をする場合、たくさんの戸籍謄本は必要はありません。
法定相続情報一覧図の保管及び交付の申出をするときに、戸籍謄本は点検してもらっているからです。
法定相続情報一覧図は被相続人や相続人の住所を記載していなくても差し支えありませんが、住所が記載されている方が便利です。
相続手続では、被相続人の死亡時の住所や相続人の住所を必要とされることが多いからです。
住所を記載した法定相続情報一覧図を提出する場合、住民票も一緒に点検してもらいます。
法定相続情報一覧図に住所が記載されている場合、相続登記で住民票も提出不要です。
法定相続情報一覧図を使って相続登記をすると、添付書類が少なく済みます。
3相続登記と法定相続情報一覧図は同時申請ができる
①まとめて司法書士におまかせできる
被相続人が自宅などの不動産を持っていた場合、不動産の名義変更をします。
相続登記とは、相続による不動産の名義変更です。
相続登記と法定相続情報一覧図は、同時申請が便利です。
相続登記と法定相続情報一覧図の必要書類は、大部分が重なっています。
相続登記は、不動産の所在地の法務局に申請します。
法定相続情報一覧図は、被相続人名義の不動産の所在地に提出することができます。
相続登記と法定相続情報一覧図は、同時申請が合理的です。
相続登記は、たくさんある相続手続の中でも難しい手続です。
不動産は、多くの人にとって重要な財産だからです。
法定相続情報一覧図は、書き方が厳格に決められています。
法定相続情報一覧図は、登記官の認証文と印鑑が押される公的証明書だからです。
難易度が高い手続2つを専門家に依頼したいと思う人も多いでしょう。
相続登記は、司法書士に依頼することができます。
法定相続情報一覧図は、司法書士に依頼することができます。
司法書士にまとめて依頼すると、手続がスムーズです。
相続登記と法定相続情報一覧図は、同時申請ができます。
②最初に相続登記と法定相続情報一覧図がおすすめ
大切な家族が死亡した場合、家族は大きな悲しみに包まれます。
家族は悲しみに包まれているのに、たくさんの相続手続をする必要があります。
相続を何度も経験する人は、あまりいません。
だれもが初めての経験で、分からないことや不慣れなことばかりです。
家族だけで相続手続を進めようとすると、スムーズに行かないケースは少なくありません。
相続手続の中では、相続登記は後回しにされがちです。
相続手続をスムーズに進めるためには、最初に相続登記をするのがおすすめです。
相続登記は、相続手続の中でも難しい手続です。
相続登記を司法書士に依頼した場合、戸籍謄本の収集や遺産分割協議書作成など難しい手続を司法書士が担当します。
相続登記で使った書類であれば、他の相続手続先でも問題なく使うことができます。
相続登記以外にたくさんの相続手続先がある場合、法定相続情報一覧図の保管及び交付の申出も一緒に手続するといいでしょう。
各相続手続先の書類だけであれば、それぼど難しいことはありません。
戸籍謄本の収集や遺産分割協議書作成が適切に作られていない場合、相続手続がスムーズに進みません。
難しい手続は専門家に任せつつ、家族でできることは家族でやる方法がいいでしょう。
相続手続を要領よく進めることができて、費用を抑えることができます。
最初に相続登記と法定相続情報一覧図を手続する方法がおすすめです。
4法定相続情報一覧図の作成を司法書士に依頼するメリット
法定相続情報一覧図は、後に登記官が認証文を付して交付される文書です。
法定相続情報一覧図の書き方は、厳格に決まっています。
法定相続情報一覧図と似たものに、相続関係説明図があります。
相続関係説明図は、登記官が点検をするものではありません。
単なる、事情説明の書類に過ぎません。
相続関係説明図は、比較的自由に書くことができます。
これらの違いを理解して、ポイントを押さえて書くことが重要です。
相続手続が少ない場合など、法定相続情報一覧図を作るまでもないこともあるでしょう。
銀行口座をたくさん持っているなど、相続手続をする手続先が多い場合は、法定相続情報一覧図は大変便利です。
仕事や家事で忙しい方は、このような手続はすべてお任せいただけます。
すみやかな手続を考えている方は、司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。
遺言書があっても相続は早い者勝ち
1登記しないと権利主張ができない
①遺言書を作成して相続させる
被相続人は生きている間、自分の財産を自由に処分することができます。
遺言書を作成して自分が死亡した後に財産をだれに引き継がせるのか、自由に決めることができます。
特定の相続人に特定の財産を相続させる遺言書を特定財産承継遺言と言います。
遺言書に効力が発生するのは、遺言者が死亡したときです。
遺言者が死亡したとき、指定された財産は遺言書に従って指定された相続人のものになります。
特定財産承継遺言は、遺産分割の方法を指定しているからです。
遺言書を作成して、財産を相続させることができます。
②遺言書があっても権利主張には相続登記
不動産が自分のものになったら、名義変更をします。
相続によって自分のものになったとき、相続登記をします。
登記をしていないと、自分のものだと権利主張することができないからです。
相続人同士であれば、登記をしていなくても自分のものだと主張することができます。
相続人以外の人に対しては、登記がないと権利主張をすることができません。
自分のものだと権利主張することができる点は、登記の重要な機能です。
遺言書があっても、権利主張には相続登記が必要です。
③遺言執行者に相続登記はおまかせ
遺言書を作成することで、特定の相続人に特定の財産を相続させることができます。
遺言書を作成するだけでは、意味がありません。
遺言書の内容は、自動で実現するわけではないからです。
遺言執行者は、遺言書の内容を実現する人です。
遺言書を作成するとき、遺言執行者を指名することができます。
遺言執行者がいると、遺言者にとっても安心です。
遺言書の内容を確実に、実現してくれるからです。
遺言執行者がいると、家族はラクです。
わずらわしい相続手続をおまかせすることができるからです。
相続登記は、相続手続の中でも難しい手間がかかる手続です。
遺言執行者は遺言書の内容を実現するため、相続手続をすることができます。
遺言執行者が相続登記をすることができます。
遺言執行者に、相続登記はおまかせできます。
2遺言書があっても相続は早い者勝ち
①法定相続は単独申請ができる
相続が発生したら、一定の範囲の親族が相続人になります。
相続人になる人は、法律で決められています。
各相続人が相続する相続分も、法律で決められています。
遺言書がない場合、相続財産は相続人全員の共有財産です。
相続人全員が法定相続分で共有していると言えます。
多くの場合、相続人全員の話し合いで相続財産の分け方を決めるでしょう。
相続人全員の話し合いをせずに、相続財産を共有することができます。
不動産を法定相続分で相続人全員が共有することができます。
法定相続とは、法定相続分で相続人全員が共有する相続です。
相続人全員が共有する場合、相続人全員名義で相続登記をすることができます。
相続登記を申請する場合、原則として、登記名義人になる人が申請します。
相続人全員名義で相続登記をする場合、一部の相続人が相続人全員のために申請することができます。
相続人全員名義で登記申請をするのは、保存行為だからです。
一部の相続人が相続人全員のために申請する場合、他の相続人の許可や同意は不要です。
他の相続人が知らないうちに、相続人全員名義で相続登記をすることができます。
法定相続は、単独申請をすることができます。
②自分の共有持分だけ売却できる
不動産を共有する場合で不動産全体を売却したいときは、共有者全員の同意が必要です。
一部の共有者だけが不動産全体を売却することはできません。
不動産を共有する場合で共有者の共有持分だけを売却したいときは、共有者全員の同意は不要です。
一部の共有者が自分の共有持分だけ売却することができます。
共有持分を取得しても、不動産全体を思い通りに使うことはできません。
共有持分だけ買いたい人は、あまりいないと思うかもしれません。
あまり知られていないかもしれませんが、共有持分を買取る業者がいます。
相続人の中には、さまざまな経済状況の人がいます。
相続人が経済的に困窮していると、共有持分を売却したいかもしれません。
他の共有者に知られずに、自分の共有持分だけを売却することができます。
③遺言書があっても第三者から取り戻せない
不動産が自分のものになったら、名義変更をします。
共有者のひとりから共有持分を買取った場合、すぐに共有持分移転登記をするでしょう。
登記をしていないと、自分のものだと権利主張することができないからです。
遺言者は遺言書で、だれに財産を相続させるか決めることができます。
遺言者が死亡したとき、遺言書に効力が発生します。
指定された財産は、遺言書に従って指定された相続人のものになるはずです。
共有持分移転登記がされた後、不動産全体を自分のものだと権利主張をすることはできません。
不動産全体を自分のものだと権利主張をするためには、登記が必要だからです。
共有持分を買取った人は、相続人ではないでしょう。
相続人以外の人に対して、権利主張をするためには登記が必要です。
共有持分移転登記がされた後、共有持分を取り戻すことはできません。
遺言書に従って指定された相続人のものになるはずだったのに、登記がないと取り戻せなくなります。
遺言書があっても、相続は早い者勝ちです。
遺言書があっても、第三者から取り戻せません。
④第三者に渡る前なら更正登記を単独申請
相続財産は、相続人全員の共有財産です。
相続人全員が法定相続分で共有しているから、相続人全員名義で相続登記をすることができます。
相続登記をした後で、遺産分割協議が成立することがあるでしょう。
相続登記をした後で、他の相続人全員が相続放棄をすることがあるでしょう。
相続登記をした後で、遺言書が見つかることがあるでしょう。
遺産分割協議、相続放棄、遺言書で不動産を単独で取得した場合、結果として相続登記は誤りになります。
単独で取得した相続人は、相続登記の更正登記を単独申請することができます。
相続登記の更正登記を単独申請できるのは、第三者の登記がされる前だけです。
第三者の権利があるのに勝手に登記を抹消することは許されません。
特定財産承継遺言があったから更正登記を単独申請があった場合、登記官から登記義務者に申請があったことが通知されます。
登記義務者から登記手続を止めて欲しいと、請求があるかもしれません。
登記官には、通知義務があるだけです。
登記を止めて欲しいと請求しても、登記官は応じる必要はありません。
そのまま、更正登記が完了します。
第三者に渡る前なら、相続登記の更正登記を単独申請することができます。
⑤遺言書があっても債権者が勝手に相続登記
相続人の中には、さまざまな経済状況の人がいます。
相続人が経済的に困窮して、借金の返済を滞らせていることがあります。
相続が発生したら、相続財産は相続人全員の共有財産です。
債務者が相続人になる相続が発生した場合、相続財産から返済してもらいたいと期待するでしょう。
債務者が権利行使をしないまま、借金の返済を滞らせていることがあります。
借金の返済してもらうため、債権者は債務者に代わって権利行使をすることができます。
債務者に代わって権利行使をする権限を債権者代位権と言います。
相続が発生したのに相続登記がされていない場合、債権者は債権者代位権を行使することができます。
債権者は債権保全のため、法定相続分で相続人全員名義の相続登記をすることができます。
債権者代位権を行使する場合、相続人の許可や同意は不要です。
遺言書があっても遺言書がなくても確認せずに、相続登記をすることができます。
遺言書がなければ、遺産分割協議をするでしょう。
遺産分割協議の状況を確認せずに、相続登記をすることができます。
相続登記をしたら、債務者の持分を差押えることができます。
差押えたら、差押の登記がされます。
差押をしたと権利主張をするためには、登記が必要だからです。
遺言者が死亡したとき、遺言書に効力が発生します。
指定された財産は、遺言書に従って指定された相続人のものになるはずです。
差押登記がされた後、自分のものだから差押を消して欲しいと権利主張をすることはできません。
自分のものだから差押を消して欲しいと権利主張をするためには、登記が必要だからです。
遺言書があっても、相続は早い者勝ちです。
遺言書があっても、債権者が勝手に相続登記をすることができます。
⑥令和元年7月1日以降発生の相続は早い者勝ちルール適用
遺言書があっても、相続は早い者勝ちです。
早い者勝ちルールは、令和元年7月1日以降発生の相続に適用されます。
遺言書の作成日ではありません。
遺言書は、遺言者が元気なときに作成します。
遺言書を作成してから相続が発生するまでに、長期間経過することが通常です。
早い者勝ちルールの適用は、相続が発生した日で判断します。
令和元年7月1日以降発生の相続は、早い者勝ちルールが適用されます。
3相続は早い者勝ちルールへの対処法
対処法①相続発生後すぐに相続手続
遺言書があっても、相続は早い者勝ちです。
相続が発生したら、すぐに相続手続をする必要があります。
遺言執行者がいたら、相続手続をおまかせすることができます。
遺言執行者の責任が重くなったと言えます。
すぐに相続手続をしないと、相続人に損害を与えるかもしれないからです。
第三者の手に渡ったら、共有持分を取り戻すことはできません。
早い者勝ちルールが適用されるから、相続発生後すぐに相続手続をすることが重要です。
対処法②公正証書遺言へ書き換え
遺言書を作成する場合、自筆証書遺言か公正証書遺言を作成することがほとんどです。
自筆証書遺言は、自分で書いて作る遺言書です。
公正証書遺言は、遺言内容を公証人に伝えて公証人が取りまとめる遺言書です。
自宅などで自筆証書遺言を見つけた場合、勝手に開封することはできません。
家庭裁判所に提出して、開封してもらう必要があります。
自筆証書遺言を家庭裁判所で開封してもらう手続を検認手続と言います。
検認手続が必要なのに検認していない場合、相続手続を進めることはできません。
検認しないまま相続登記を申請しても、法務局は名義変更をしてくれません。
通常、遺言書検認の申立てがあってから、検認期日まで1か月程度かかります。
自宅などで見つかった自筆証書遺言では、すみやかに相続登記をすることはできません。
相続が発生する前であれば、公正証書遺言を作成することがおすすめです。
公正証書遺言は、検認手続が不要だからです。
遺言書は、何度でも書き換えをすることができます。
相続が発生したら、すぐに相続手続に着手することができます。
早い者勝ちルールが適用されるから、公正証書遺言へ書き換えがおすすめです。
対処法③死因贈与で仮登記
遺言書を作成して自分が死亡した後に財産をだれに引き継がせるのか、自由に決めることができます。
遺言書を作成して相続させる方法以外に、生前に死因贈与契約をすることができます。
死因贈与契約とは、贈与者が死亡したときに財産を贈与する契約です。
受贈者は、贈与者が死亡したときに財産を受け取る権利があると言えます。
贈与者が死亡したときに財産を受け取る権利があることを登記することができます。
贈与者が死亡するまで贈与を受けることはできないから、本登記ではなく仮登記をします。
仮登記があることは、登記簿謄本を見ると一目瞭然です。
相続が発生したら、受贈者は仮登記を本登記にすることができます。
仮登記がある物件を買う人はいないでしょう。
早い者勝ちルールが適用されるから、生前に死因贈与契約をすることができます。
4相続登記を司法書士に依頼するメリット
大切な家族を失ったら、大きな悲しみに包まれます。
やらなければいけないと分かっていても、気力がわかない方も多いです。
相続手続きは一生のうち何度も経験するものではないため、だれにとっても不慣れで手際よくできるものではありません。
相続登記は、相続手続の中でも手間がかかる難しい手続です。
不動産は重要な財産であることが多いので、法務局は厳重な審査をします。
一般の人にとって些細なことと思えるようなことでやり直しになります。
売却する予定がないのなら、先延ばししたい誘惑にかられるかもしれません。
実は、相続手続をスムーズにするコツがあります。
それは、はじめに相続登記をすることです。
相続登記は難しい手間がかかる手続なので、司法書士などの専門家に依頼するでしょう。
相続手続で挫折しがちなのは、戸籍謄本などの書類収集や遺産分割協議書の作成です。
書類収集や遺産分割協議書の作成は、司法書士に依頼することができます。
司法書士が戸籍謄本や遺産分割協議書を準備したうえに、法務局の厳重な審査をします。
法務局の審査が通った戸籍謄本や遺産分割協議書だから、銀行などの相続手続先で指摘があることはありません。
銀行などの独自書類の内容などに指摘があるとしても、簡単に済むことがほとんどでしょう。
相続手続をスムーズに進めたい方は、司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。
遺贈の登録免許税は受取人によって税率がちがう
1遺贈とは遺言書で財産を引き継いでもらうこと
①相続人や相続人以外の人に遺贈ができる
生きている間、自分の財産を自由に処分することができます。
自分の死亡後に、だれに財産を引き継いでもらうのか自由に決めることができます。
遺言書を作成して、引き継ぐ人と引き継ぐ財産を指定することができます。
遺贈とは、遺言書を作成して相続人や相続人以外の人に財産を引き継いでもらうことです。
相続できるのは、相続人だけです。
相続人になる人は、法律で決められてます。
相続人でも相続人以外の人でも、遺贈を受けることができます。
会社や慈善団体などが遺贈を受けることができます。
相続人以外の人が遺贈を受けることができるからです。
相続人は、相続することができるし遺贈を受けることができます。
遺言書を作成して、相続人や相続人以外の人に遺贈ができます。
②特定遺贈は具体的な財産を指定して引き継ぐこと
特定遺贈とは、遺言書に「財産〇〇〇〇を遺贈する」と財産を具体的に書いてある場合です。
特定遺贈を受けた場合、遺言書に書いてない財産を引き継ぐことはありません。
特定遺贈をする場合、遺言書に基づいて手続をします。
遺言書にあいまいな書き方をすると、手続できなくなることがあります。
相続手続先の人に分かるように、具体的に財産を特定することが重要です。
特定遺贈は、具体的な財産を指定して引き継ぐことです。
③包括遺贈は割合を指定して引き継ぐこと
包括遺贈とは、遺言書に、「財産すべてを包括遺贈する」「財産の2分の1を包括遺贈する」と割合だけ書いて財産を具体的に書いてない場合です。
包括遺贈では、具体的な財産は指定されていません。
包括遺贈を受けた人は、相続人全員と相続財産の分け方について合意する必要があります。
相続財産の分け方について相続人全員の話し合いを遺産分割協議と言います。
具体的にどの財産を引き継ぐのか、遺産分割協議で合意します。
包括遺贈を受けた人は、相続人と同一の権利義務があります。
相続財産には、さまざまな種類の財産があるでしょう。
プラスの財産とマイナスの財産の両方が相続財産に含まれます。
相続財産にマイナスの財産がある場合、マイナスの財産も指定された割合で受け継ぎます。
包括遺贈は、割合を指定して引き継ぐことです。
④登記をしないと権利主張ができない
相続財産に不動産が含まれる場合、不動産の名義変更をします。
不動産の名義変更は、所有権移転登記です。
所有権移転登記は、相続手続の中でも難しい手続です。
すぐに売却ことがなければ、先延ばししたくなるかもしれません。
登記手続の先延ばしは、おすすめできません。
登記がないと、権利主張ができないからです。
遺言書で不動産の遺贈を受けても、登記がないと権利主張ができません。
見知らぬ第三者がこの不動産は自分のものだから、明け渡して欲しいと言ってくるかもしれません。
登記があれば、所有者だから明け渡す必要はないと言い返すことができます。
登記がなければ、不動産を明け渡すことになるかもしれません。
登記がないと、権利主張ができません。
2遺贈の登録免許税は受取人によって税率がちがう
①相続人以外の人への遺贈は1000分の20
所有権移転登記をする場合、登録免許税を納める必要があります。
登録免許税は、固定資産税評価額によって計算します。
固定資産税評価額は、固定資産財課税明細書で確認することができます。
遺贈による所有権移転登記の登録免許税の税率は、原則として、1000分の20です。
固定資産税評価額の1000分の20が登録免許税です。
例えば、子どもが相続人になる場合、孫は相続人ではありません。
孫は、遺贈を受けることができます。
相続人以外の人が遺贈を受けることができるからです。
孫が遺贈を受ける場合、登録免許税の税率は1000分の20です。
孫は、相続人以外の人だからです。
相続人以外の人への遺贈の税率は、1000分の20です。
②相続人に対する遺贈は1000分の4
遺贈とは、遺言書を作成して相続人や相続人以外の人に財産を引き継いでもらうことです。
相続人は、遺贈を受けることができます。
相続人が遺贈を受ける場合、登録免許税が軽減されます。
相続人が遺贈を受ける場合、登録免許税の税率は、1000分の4です。
相続人が相続する場合、登録免許税の税率は、1000分の4です。
相続人が財産を引き継ぐ場合、遺贈でも相続でも同じ税率です。
例えば、相続人になるはずだった子どもが先に死亡した場合、孫は代襲相続人です。
孫は、遺贈を受けることができます。
相続人が遺贈を受けることができるからです。
孫が遺贈を受ける場合、登録免許税の税率は1000分の4です。
孫は、相続人だからです。
相続人に対する遺贈の税率は、1000分の4です。
③包括遺贈による登録免許税は受取人によって税率がちがう
包括遺贈では、具体的な財産は指定されていません。
包括遺贈を受けた人は、相続人全員と相続財産の分け方について合意する必要があります。
遺産分割協議で、不動産を引き継ぐ人が決まるでしょう。
不動産を引き継ぐ人が相続人であれば、税率は1000分の4です。
不動産を引き継ぐ人が相続人以外の人であれば、税率は1000分の20です。
不動産の価額によっては、大きなちがいになるでしょう。
登録免許税のちがいを理解して、相続財産の分け方に合意する必要があります。
包括遺贈による登録免許税は、受取人によって税率がちがいます。
3遺贈の登録免許税が非課税になる特例
①死亡した相続人に対する遺贈は非課税
相続が発生したときには、元気だった相続人が相続手続中に死亡することがあります。
相続が発生した当時元気だったから、相続人は遺贈を受けることができます。
相続手続中に死亡しても、遺贈が無効になることはありません。
死亡した相続人が生前に遺贈を受けたから、遺贈による所有権移転登記を受けることができます。
死亡した相続人が生前に遺贈を受けた場合、遺贈による所有権移転登記で登録免許税はかかりません。
遺贈による所有権移転登記をする場合、「租税特別措置法第84条の2の3第1項により非課税」と記載します。
非課税になるのに登録免許税を納付して登記が完了した場合、還付を受けることはできません。
死亡した相続人に対する遺贈による所有権移転登記は、非課税になる特例があります。
②相続人が100万円以下の土地の遺贈を受けたときは非課税
登録免許税は、固定資産税評価額によって計算します。
100万円以下の土地の遺贈を受けた場合で、かつ、遺贈を受けた人が相続人である場合、遺贈による所有権移転登記で登録免許税はかかりません。
相続人以外の人が遺贈を受けた場合、100万円以下の土地であっても課税されます。
100万円以上の土地の遺贈を受けた場合、100万円分減税されるわけではありません。
対象は100万円以下の土地だけだから、建物は対象外です。
複数の土地の遺贈を受けた場合、土地ごとに判断します。
例えば、70万円と80万円の土地の遺贈を受けた場合、両方とも登録免許税がかかりません。
被相続人が第三者と土地を共有していることがあるでしょう。
土地の共有持分を遺贈することがあります。
土地の共有持分を遺贈する場合、土地全体の固定資産評価額に持分を乗じて計算します。
例えば、全体が150万円の土地で持分2分の1を遺贈した場合、移転した持分の価額は75万円です。
100万円以下と言えるから、登録免許税はかかりません。
遺贈による所有権移転登記をする場合、「租税特別措置法第84条の2の3第2項により非課税」と記載します。
非課税になるのに登録免許税を納付して登記が完了した場合、還付を受けることはできません。
相続人が100万円以下の土地の遺贈を受けた場合、非課税になる特例があります。
4遺贈による所有権移転登記の登録免許税の計算方法
ステップ①固定資産税評価額を調べる
遺贈による所有権移転登記をするときは、法務局に登録免許税を納めます。
登録免許税は、不動産の評価額を基にして計算します。
不動産の評価額とは、固定資産税評価額のことです。
固定資産税評価額は、固定資産税評価証明書を取得すると判明します。
固定資産税評価証明書は、不動産が所在する市区町村役場に請求すると発行してもらうことができます。
市区町村役場によっては、登記申請用の固定資産税評価通知書を発行する場合があります。
登記申請用の固定資産税評価通知書は、多くの市区町村役場は無手数料です。
固定資産税は、5月ごろ納付書が届きます。
納付書の表紙に課税明細書が添付されています。
課税明細書にも、固定資産税評価額が記載されています。
固定資産税評価額は、最新のものである必要があります。
固定資産税評価証明書、固定資産税評価通知書、課税明細書には、年度が記載されています。
固定資産税評価証明書、固定資産税評価通知書、課税明細書は、毎年4月1日に新年度になります。
遺贈による所有権移転登記を申請するときに、最新年度の証明書を提出します。
3月中に取得した証明書を添付して、4月に相続登記を申請すると証明書を取り直すように言われます。
新年度になると、固定資産税評価額が変更されます。
ステップ②1000円未満の端数を切り捨て
登録免許税は、不動産の評価額を基にして計算します。
評価証明書を見ると、不動産の価格以外にたくさんの数字が書いてあります。
評価証明書に記載してある課税標準金額は使うことができません。
評価証明書に記載してある課税標準金額は、固定資産税を計算するときに使う金額だからです。
最新の固定資産税評価額から、1000円未満の端数を切り捨てます。
ステップ③遺贈による所有権移転登記の登録免許税は受取人によってちがう
遺贈による所有権移転登記の登録免許税の税率は、財産を受け取る人によってちがいます。
相続人に対する遺贈の税率は、1000分の4です。
相続人以外の人に対する遺贈の税率は、1000分の20です。
端数切捨てた額に税率をかけた金額を計算します。
ステップ④100円未満の端数を切り捨て
1000分の4をかけた金額を納めるわけではありません。
1000分の4をかけた金額から100円未満の端数を切り捨てます。
100円未満の端数を切り捨てた金額が登録免許税です。
5遺贈による所有権移転登記を司法書士に依頼するメリット
相続が発生すると、相続人は悲しむ暇もなく相続手続に追われます。
ほとんどの人は相続手続は不慣れで、聞き慣れない法律用語で疲れ果ててしまいます。
インターネットの普及で多くの人は簡単に多くの情報を手にすることができるようになりました。
多くの情報の中には正しいものも、適切でないものも同じように混じっています。
登録免許税の計算を間違えた場合、法務局から補正指示がされます。
計算間違いで納付不足の場合、追加納付をすれば済みます。
計算間違いで納め過ぎの場合、過誤納額還付請求書を提出すれば、還付してもらえます。
登録免許税が還付されるまでに、1か月程度かかります。
司法書士は登記の専門家です。
スムーズに登記手続を完了させたい方は司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。
相続人申告登記で登録免許税は課されない
1相続登記義務化は令和6年4月1日スタート
①所有権移転登記は原則として権利
不動産に対する権利が変動した場合、登記をします。
権利が変動した場合で最もイメージしやすいものは、不動産を購入して所有権を取得した場合でしょう。
不動産を購入して所有権を取得した場合、購入したタイミングですぐに所有権移転登記をします。
登記をしていないと、不動産に対して権利主張をする人が現れた場合に負けてしまうからです。
不動産を購入して所有権を取得したはずなのに、見知らぬ人が不動産は自分のものだから明け渡して欲しいと言ってくるようなケースです。
登記がある場合、不動産は自分のものだから明け渡す必要はないと言い返すことができます。
登記がない場合、不動産を明け渡さなければならなくなるかもしれません。
せっかく不動産を購入したのに、不動産を明け渡さなければならなくなることは何としても避けたいはずです。
不動産は自分のものだと主張するために、購入したタイミングですぐに所有権移転登記をします。
所有権移転登記をしない場合、所有者は権利主張ができません。
所有権移転登記をしない場合、所有者が不利益を受けます。
所有権移転登記をすることは、所有者の権利であって義務ではありません。
②相続登記は義務
所有権移転登記をしない場合、所有者はソンをします。
不動産に対して権利主張をする人が現れた場合、所有者のはずなのに権利主張ができないからです。
不動産には不便な場所にあるなどの理由で、価値が低い土地が存在します。
所有者にとって利用価値が低い土地に対して権利主張をする人が現れた場合、所有者として権利主張する必要を感じないかもしれません。
相続登記は、手間のかかる手続です。
自分で相続登記をしようとするものの、多くの人は挫折します。
相続登記を専門家に依頼する場合、専門家に報酬を支払う必要があります。
不動産の価値が低い場合、相続登記で手間と費用がもったいないと考える人が少なくありません。
相続登記がされない場合、登記簿を見ても土地の所有者が分からなくなります。
所有者不明の土地の発生を防止するため、相続登記をすることは義務になりました。
相続登記義務化は、令和6年4月1日スタートです。
③令和6年4月1日以降に発生の相続が対象
相続登記の申請義務が課せられるのは、令和6年4月1日です。
令和6年4月1日以降に発生した相続は、当然に対象になります。
④令和6年4月1日以前に発生の相続が対象
ずっと以前に相続が発生したのに、相続登記を放置している例は少なくありません。
令和6年4月1日以前に発生した相続であっても、相続登記は義務になります。
⑤相続人申告登記でペナルティーを免れる
相続登記は、3年以内に申請しなければなりません。
相続登記の申請義務を果たしていない場合、ペナルティーが課されます。
令和6年4月1日以前に発生した相続であっても、ペナルティーが課される予定です。
相続登記は、手間がかかる難しい手続です。
相続人申告登記は、相続登記より簡単に手続をすることができます。
3年の期限内に相続人申告登記をした場合、ペナルティーを免れることができます。
2相続人申告登記で登録免許税は課されない
①相続人申告登記は職権登記
相続人申告登記は、登記名義人の相続人であることを公示する制度です。
登記官に対して、相続人であることを申告します。
相続人であることを認めた場合、登記官は職権で登記します。
相続人申告登記は、登記官による職権登記です。
②職権登記に登録免許税は課されない
相続人申告登記では、相続人であることを登記官に申告します。
相続人であることを認めた場合、登記官は職権で登記します。
登記官による職権登記に、登録免許税は課されません。
相続人申告登記に、登録免許税は課されません。
3相続登記で登録免許税が非課税になる
①相続登記の税率は原則1000分の4
相続登記をする場合、登録免許税を納める必要があります。
相続登記の税率は、1000分の4です。
登録免許税額は、不動産の固定資産評価額に税率をかけて計算します。
例えば、不動産の固定資産評価額が1000万円である場合、登録免許税は4万円です。
相続登記が非課税になるのは、限定的です。
相続登記の税率は、原則1000分の4です。
②100万円以下の土地は非課税
相続登記をする場合、登録免許税を納める必要があります。
登録免許税が非課税になるのは、例外です。
相続登記の対象が100万円以下の土地である場合、登録免許税が非課税になります。
日本中どこの土地であっても、固定資産税評価額が100万円未満の土地であれば非課税です。
非課税になるのは、土地のみで建物は通常どおり課税されます。
非課税の取り扱いを受ける場合、登記申請書に「租税特別措置法第８４条の２の３第２項により非課税」と記載します。
100万円以下の土地は、登録免許税が非課税です。
③土地の共有持分が100万円以下で非課税
被相続人が土地を第三者と共有していることがあります。
土地の共有持分は、被相続人の財産です。
例えば、固定資産税評価額300万円の土地を共有していることがあります。
被相続人の共有持分が3分の1である場合、被相続人の共有持分は100万円と言えます。
土地の共有持分について名義変更をする場合、原則として登録免許税が課されます。
土地の共有持分が100万円以下の場合、登録免許税が非課税になります。
非課税になるのは、土地のみで建物は通常どおり課税されます。
敷地権付区分建物における敷地権も同様の取り扱いです。
敷地権付区分建物とは、敷地権が付いている分譲マンションが代表例です。
敷地権とは、建物の敷地に関する権利です。
敷地権付区分建物は、敷地の権利と建物の権利が一体化されています。
敷地権の共有持分が100万円以下の場合、登録免許税が非課税になります。
敷地権付区分建物によっては、敷地権が複数あることがあるでしょう。
敷地権ごとに100万円以下であるか、判断します。
一部の敷地権が非課税になるけど、残りの敷地権は課税されることがあります。
非課税になるのは、敷地権のみで建物は通常どおり課税されます。
非課税の取り扱いを受ける場合、登記申請書に「租税特別措置法第８４条の２の３第２項により非課税」と記載します。
土地の共有持分が100万円以下の場合、登録免許税が非課税です。
④死亡した相続人への相続登記は非課税
相続登記は、相続手続の中でも手間がかかる手続です。
すぐに売却するのでなければ、先延ばししがちです。
長期間先延ばしをした場合、元気だった相続人が後に死亡することがあります。
現在は死亡してしまっても、生前に相続したことは事実です。
死亡した後であっても、死亡した相続人が相続した登記を申請することができます。
死亡した相続人名義にする相続登記を申請する場合、登録免許税は非課税になります。
死亡した相続人名義にする相続登記は、死亡した相続人の相続人が申請します。
非課税の取り扱いを受ける場合、登記申請書に「租税特別措置法第８４条の２の３第1項により非課税」と記載します。
⑤死亡した相続人への遺贈の登記は非課税
被相続人が生きている間、自分の財産を自由に処分することができます。
遺言書を作成して、自分の財産をだれに引き継いでもらうのか自由に決めることができます。
遺贈とは、遺言書で相続人や相続人以外の人に財産を引き継いでもらうことです。
相続人になる人は、法律で決められています。
法律で決められた人以外の人は、相続人になることはできません。
相続人は、相続できるし遺贈を受けることができます。
相続人以外の人は、相続することはできないけど遺贈を受けることができます。
相続人が遺贈を受けた後、死亡することがあります。
死亡した後であっても、死亡した相続人に対して遺贈する登記をすることができます。
死亡した相続人が生前に遺贈を受けたことは事実だからです。
死亡した相続人名義にする遺贈の登記を申請する場合、登録免許税は非課税になります。
死亡した相続人名義にする遺贈の登記は、死亡した相続人の相続人が申請します。
非課税の取り扱いを受ける場合、登記申請書に「租税特別措置法第８４条の２の３第1項により非課税」と記載します。
4相続人申告登記をしても相続登記は必要になる
①相続人申告登記はペナルティーを免れるだけ
相続人申告登記をした場合、相続登記をする義務を果たしたと見なされます。
相続登記の義務を果たしたから、ペナルティーは課されません。
相続人申告登記は、ペナルティー回避の効果があります。
相続人申告登記をしても、相続登記をしたわけではありません。
相続登記をする義務を果たしただけで、依然として相続登記はしていないからです。
相続人申告登記には、ペナルティーを免れる効果しかありません。
②相続登記をしないと売却ができない
相続人申告登記をした場合、相続登記をする義務を果たしたと見なされます。
相続登記をする義務を果たしただけで、依然として相続登記はしていません。
相続人申告登記をしただけでは、権利主張をすることはできません。
相続人だから、所有者になる可能性がある人に過ぎないからです。
相続人申告登記の名義人は、所有者になることも所有者にならないこともあります。
相続人全員で相続財産の分け方を決めることができた場合、あらためて相続登記が必要です。
不動産を売却する場合、相続登記を省略することはできません。
不動産を売却したのは、所有者のはずだからです。
所有権は、被相続人→相続人→買主と移動しています。
登記は、権利の移転の過程も公示しています。
所有権移転の実態を表していない場合、登記制度への信頼が失墜するからです。
このようなことが許されるはずがありません。
相続人申告登記では、登記名義人の相続人であることを公示したに過ぎません。
不動産を売却する場合、相続人申告登記をした後であっても相続登記が必要です。
5相続登記を司法書士に依頼するメリット
大切な家族を失ったら、大きな悲しみに包まれます。
やらなければいけないと分かっていても、気力がわかない方も多いです。
相続手続は、一生のうち何度も経験するものではありません。
だれにとっても不慣れで、手際よくできるものではありません。
相続手続で使われる言葉は、法律用語です。
一般の方にとって、日常で聞き慣れないものでしょう。
不動産は重要な財産であることも多いものです。
登記手続は一般の方から見ると些細なことと思えるようなことで、やり直しになります。
日常の仕事や家事のうえに、これらのことがあると、疲労困憊になってしまうことも多いでしょう。
司法書士などの専門家から見れば、トラブルのないスムーズな相続手続であっても、多くの方はへとへとになってしまうものです。
相続手続に疲れてイライラすると、普段は温厚な人でも、トラブルを引き起こしかねません。
司法書士などの専門家は、このような方をサポートします。
相続手続でへとへとになったから先延ばしするより、司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。
戸籍の附票の取得方法
1戸籍の附票で相続人の住所が分かる
①戸籍の附票は住所を証明する書類
相続人調査をする場合、必要な戸籍を読み解いて相続人を確定させていきます。
被相続人が死亡したとき、健在であった相続人が判明するでしょう。
相続人の現在戸籍を取得するときに、一緒に戸籍の附票も請求しましょう。
戸籍の附票は、住民票の異動が記録されている書類です。
住民票は、住民票を置いている市区町村役場に請求する必要があります。
住所が分からないと、請求できなくて困ってしまいます。
戸籍の附票は、戸籍謄本とちがい広域交付で取得することはできません。
本籍地のある市区町村役場に請求します。
相続人調査で戸籍謄本を集めますから、本籍は必ず判明します。
住民票上の住所は、戸籍の附票で調べることができます。
戸籍の附票は、本籍地の市区町村役場に出向いて請求することもできるし、郵便で請求することもできます。
本籍地の市区町村役場に請求する場合は、戸籍謄本や戸籍の附票は、相続人であれば、だれでも取得することができます。
②戸籍謄本と戸籍の附票のちがい
大切な家族が死亡したら、相続の手続をすることになります。
相続手続のため、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本を集めます。
戸籍には、その人の身分関係がすべて記録されています。
結婚や離婚、子どもや養子の存在を家族には内緒にしている人もいます。
身分関係に関することは、戸籍には記録されています。
その人の身分関係を証明する書類が戸籍謄本です。
戸籍の附票は、戸籍を一緒に保管されている書類です。
その人が戸籍に入ってから除籍されるまでの住所が記録されています。
戸籍には、住所は記録されていません。
戸籍謄本には、住所は記載されません。
戸籍の附票に、住所が記載されています。
戸籍謄本に記載されている人の住所を確認するためには、戸籍の附票が必要です。
戸籍の附票を取得する場合、本籍の記載をしてくださいとわざわざ言う必要があります。
請求しないと本籍の記載が省略されるからです。
本籍の記載が省略された戸籍の附票の場合、戸籍謄本に記載されている人の住所の証明とは言えません。
単なる同姓同名の人かもしれないからです。
本籍と氏名と生年月日が一致するから、同一人物と認めてもらえます。
③住民票と戸籍の附票のちがい
戸籍の附票には、その人が戸籍に入ってから除籍されるまでの住所が記録されています。
戸籍の附票は、その人の住所を証明する書類と言えます。
一般的に、住所を証明する公的書類としては住民票の方がなじみがあるでしょう。
住民票には、現在の住所の他に前住所が記載されています。
前の前の住所は、記載されていません。
戸籍の附票には、その人が戸籍に入ってから除籍されるまでの住所が記録されています。
その人が戸籍に入ってから除籍されるまでの間に住所を転々としていた場合、住所の移り変わりが分かります。
被相続人が不動産を所有していた場合、相続登記をします。
不動産を所有している人が住所を変更した場合、原則として、その都度住所変更登記をします。
不動産を所有している人が住所を変更したのに住所変更登記をしないままであることは多々あります。
住所変更登記をしていない場合、被相続人の死亡時の住所と登記簿の住所が一致しません。
被相続人の死亡時の住所と登記簿の住所が一致しない場合、住所の移り変わりを証明する必要があります。
住所の移り変わりを証明しない場合、単なる同姓同名の人かもしれないからです。
住所の移り変わりを証明するために、戸籍の附票や住民票を提出します。
登記簿の住所が戸籍に入ってから除籍されるまでの住所であれば、戸籍の附票を提出すればいいでしょう。
その人が戸籍に入る前の住所で、かつ、前住所地であれば、住民票を提出すればいいでしょう。
戸籍の附票には、その人が戸籍に入る前の住所は記載されていません。
戸籍の附票で住所の移り変わりを証明できないけど、住民票で証明できる場合があります。
④除附票を請求することができる
戸籍の附票には、その人が戸籍に入ってから除籍されるまでの住所が記録されています。
多くの人は、出生から死亡までの間に結婚や離婚、養子縁組や離縁、戸籍の作り直しなどで複数の戸籍を渡り歩いています。
結婚や離婚、養子縁組や離縁、戸籍の作り直しなどで除籍される場合、新しい戸籍に身分事項が記録されます。
同時に、新しい戸籍の附票に住所が記録されます。
死亡時の戸籍の附票で住所の移り変わりを証明できない場合でも、古い戸籍の附票を取得すると証明できるかもしれません。
⑤戸籍の附票は保存期間経過で取得できなくなる
戸籍の附票は、戸籍を一緒に保管されている書類です。
戸籍の附票は、永久保管ではありません。
市区町村役場は保存期間を決めていて、古くなった戸籍の附票は順次廃棄します。
戸籍の附票の保存期間は、現在は150年です。
令和元年6月20日以前は、たった5年でした。
平成26年6月20日以降に作られた戸籍の附票は、廃棄前に保存期間が延びたので保存されています。
令和元年6月20日以前に廃棄された場合、原則として、取得することはできません。
2戸籍の附票の取得方法
①戸籍の附票を請求できる人
戸籍の附票は、個人情報が記載されています。
だれでも請求できるわけではありません。
請求できる人は、次のとおりです。
(1)戸籍に記載されている本人
(2)戸籍に記載されている人の配偶者、直系尊属、直系卑属
(3)戸籍請求をする正当な利害関係人
利害関係人から請求する場合、利害関係があることの証明書が必要になります。
戸籍の附票の取得は、代理人に委任することができます。
代理人に委任する場合、委任状が必要になります。
相続手続などを司法書士などの専門家に依頼する場合、一緒に戸籍謄本や戸籍の附票の取得を依頼することができます。
②戸籍の附票の請求先
戸籍の附票の請求先は、本籍地の市区町村役場です。
戸籍の広域交付制度で、戸籍の附票を請求することはできません。
③戸籍の附票の取得方法
(1)本籍地の市区町村役場の窓口で取得する
(2)本籍地の市区町村役場に郵送請求する
戸籍の附票は、郵送で請求することができます。
請求する人の身分証明書のコピーを添えて郵送します。
市区町村役場によっては、郵送事務センターなどに送付する必要がある場合があります。
郵送請求をする場合は、市区町村役場のホームページなどで確認するといいでしょう。
あらかじめ返信用の切手が貼ってある返信用の封筒を一緒に送ると、返送してくれます。
郵送するときは普通郵便でも構いません。
レターパックなど、追跡できる郵便を利用すると、安心です。
(3)コンビニ交付サービスで取得する
本籍地の市区町村役場がコンビニ交付サービスに対応している場合があります。
地方公共団体情報システム機構のホームページで、コンビニ交付サービスに対応しているか調べることができます。
マイナンバーカードを使って、本籍地まで行かないでも戸籍の附票を取得することができます。
コンビニ交付サービスで取得できるのは、現在戸籍の附票のみです。
被相続人の除附票は、取得できません。
④戸籍の附票の発行手数料
戸籍の附票を請求する場合、発行手数料を納入しなければなりません。
手数料は、市区町村役場によって異なります。
おおむね、300円程度です。
郵送請求すると高くなる場合やコンビニ交付の場合は安くなる場合があります。
郵送請求する場合、戸籍の附票の手数料は定額小為替で納入します。
定額小為替は、郵便局で購入することができます。
登記簿上の住所から死亡時の住所までの移り変わりを証明する場合、戸籍の附票が複数必要になることがあります。
戸籍の附票が複数になる場合、発行手数料がかさみます。
手数料が不足することがないように、多めに送っておくと余りは返してもらえます。
3戸籍の附票は本人確認書類になる
戸籍の附票には、その人が戸籍に入ってから除籍されるまでの住所が記録されています。
戸籍の附票は、その人の住所を証明する書類と言えます。
当然、氏名が記載されています。
法改正によって、戸籍の附票の記載事項に生年月日と男女の別が追加されました。
戸籍の附票は、本人特定事項がすべて記載されることになりました。
犯罪収益移転防止法などに規定される本人確認書類として使うことができます。
4相続人調査を司法書士に依頼するメリット
本籍地の変更や国による戸籍の作り直し(改製)で、多くの方は何通もの戸籍を渡り歩いています。
古い戸籍は現在と形式が違っていて、読みにくいものです。
手書きの達筆な崩し字で書いてあって、分かりにくいものです。
慣れないと、戸籍謄本の収集はタイヘンです。
本籍地を何度も変更している方や結婚、離婚、養子縁組、離縁を何度もしている方は、戸籍をたくさん渡り歩いています。
膨大な手間と時間がかかるでしょう。
市区町村役場や法務局の手続では、通常、戸籍謄本や住民票の期限は問われません。
銀行預金の解約など銀行の手続では、銀行独自で期限を設けている場合があります。
手続後、集めた戸籍謄本や住民票を返却してくれる場合と返却してくれない場合があります。
期限があって、かつ、返却してくれるところから優先して手続するといいでしょう。
集めた戸籍謄本や住民票を返却してくれないところをはじめに手続すると、集め直しになるからです。
段取りよく要領よく手続するには、ちょっとしたコツがいります。
仕事や家事で忙しい方や高齢、療養中などで手続が難しい人は、手続を丸ごとおまかせすることができます。
ご家族にお世話が必要な方がいて、お側を離れられない方からのご相談もお受けしております。
集めてみたけど、途中で挫折することがあります。
全部集めたと思ったのに、金融機関や手続先からダメ出しされることがあります。
このような場合、司法書士が目を通して、不足分を取り寄せします。
相続人調査でお困りのことがあれば、すみやかに司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。
平日の昼間に役所にお出かけになって準備するのは、負担が大きいものです。
戸籍謄本や住民票は郵便による取り寄せもできます。
書類の不備などによる問い合わせは、市区町村役場の業務時間中の対応が必要になります。
やはり、負担は軽いとは言えません。
このような戸籍や住民票の取り寄せも司法書士は代行します。
相続人調査でお困りの方は、司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。
遺贈する不動産に住所氏名変更登記
1遺言書を作成して遺贈
①相続人になる人は法律で決まっている
相続が発生したら、親族のうち一定の範囲の人が相続人になります。
だれが相続人になるかについては、民法で決められています。
相続人になる人は、次のとおりです。
(2)～(4)の場合、先順位の人がいる場合、後順位の人は相続人になれません。
(1)配偶者は必ず相続人になる
(2)被相続人に子どもがいる場合、子ども
(3)被相続人に子どもがいない場合、親などの直系尊属
(4)被相続人に子どもがいない場合で、かつ、親などの直系尊属が被相続人より先に死亡している場合、兄弟姉妹
②相続人にも相続人以外にも遺贈ができる
自分が生きている間、自分の財産は自由に処分することができます。
遺言書を作成して自分が死亡した後、自分の財産をだれに引き継いでもらうのか自由に決めることができます。
遺贈とは、遺言書で相続人や相続人以外の人に財産を引き継いでもらうことです。
相続人になる人は、法律で決まっています。
相続できるのは、法律で決められた相続人のみです。
疎遠になった相続人より、お世話になった人に財産を引き継いでもらいたいことがあるでしょう。
相続人以外の人は、相続できません。
相続人は、相続することができるし遺贈を受けることができます。
相続人以外の人は、相続することはできないけど遺贈を受けることができます。
遺言書を作成すれば、相続人にも相続人以外の人にも遺贈をすることができます。
2住所や氏名を変更しても登記は変更されない
①登記の住所氏名は自動で変更されない
不動産を所有している人は、登記をしているでしょう。
登記簿には、所有者の住所や氏名などが記録されています。
不動産を所有した後で、引っ越しをすることがあります。
引っ越しをしたら、市区町村役場などに手続をします。
住民票を移しても、市区町村役場から法務局へ連絡されません。
結婚・離婚や養子縁組・離縁で氏名を変更しても、市区町村役場から法務局へ連絡されません。
市区町村役場に手続をしても、登記の記録は自動で変更されることはありません。
所有者の住所が変更になった場合、住所変更登記をする必要があります。
所有者の氏名が変更になった場合、氏名変更登記をする必要があります。
法務局に住所氏名変更登記を申請していない場合、登記簿上は旧住所旧氏名のままです。
②相続登記の準備で登記記録の確認
登記申請を準備する場合、現在の登記記録を確認します。
現在の登記記録を確認しないと、どのような準備をすればいいか分からないからです。
登記記録を確認する方法は、2つあります。
法務局で登記簿謄本を取得する方法と登記情報を取得する方法です。
内容は、どちらも同じです。
近くの法務局で日本中どこの不動産の登記簿謄本であっても、取得することができます。
3相続人に遺贈するとき住所氏名変更登記は不要
①遺言書に遺贈とあれば遺贈で手続
相続人は、相続することができるし遺贈を受けることができます。
遺言書に「相続させる」と書いてある場合、相続で手続をします。
遺言書に「遺贈する」と書いてある場合、遺贈で手続をします。
②遺贈の登記で遺言書の住民票を提出
不動産を遺贈する場合、不動産の名義変更をします。
遺贈の登記をする場合、遺言者の住民票の除票を提出します。
遺言者の住民票の除票には、死亡時の住所が記録されています。
登記簿を確認すると、登記簿上の住所と死亡時の住所が異なることがあります。
住民票を移しても、登記簿上の住所は自動で変更されないからです。
登記簿上の住所と死亡時の住所が異なる場合、別人と判断されます。
別人と判断されたら、登記をすることはできません。
遺贈の登記で、遺言書の住民票を提出します。
③住所氏名変更登記をせずに遺贈の登記ができる
相続人に対する遺贈の登記をする場合、前提として住所氏名変更登記は不要です。
登記簿上の住所氏名と死亡時の住所氏名が異なるまま、遺贈の登記をすることができます。
④住所氏名の移り変わりを証明する書類は必要
登記簿上の住所氏名と死亡時の住所氏名が異なる場合、別人と判断されます。
相続人に対する遺贈の登記をする場合、前提として住所変更登記は不要です。
住所氏名変更登記をしなくても、住所氏名の移り変わりを証明する必要があります。
住所氏名の移り変わりが証明できないと、別人と判断されるからです。
別人と判断されたら、登記をすることはできません。
住所氏名変更登記は不要ですが、住所氏名の移り変わりを証明する必要があります。
⑤住所氏名の移り変わりを証明する書類に保管期限
住所の移り変わりを証明するために、住民票を提出することができます。
住民票には、死亡時の住所だけでなく前住所が記載されているからです。
登記簿上の住所が前住所地より以前の住所地であることがあります。
住所の移り変わりを証明するために、戸籍の附票を提出することができます。
戸籍の附票には、その戸籍が作られた以降の住所の移り変わりが記録されています。
住民票と戸籍の附票は、永年保管ではありません。
保存期限が過ぎたものは、順次廃棄されます。
保管期限は、現在は150年です。
令和元年6月20日までは、たったの5年でした。
保存期限経過によって廃棄されてしまった後は、取得することはできません。
住民票や戸籍の附票を取得できなくなると、住所の移り変わりを証明することができなくなります。
⑥住所氏名の移り変わりを証明できないときの対処法
住所氏名の移り変わりを証明できないときは、次の対処法があります。
(1)権利証を提出する
権利証は、不動産の所有者が大切に保管しています。
権利証を提出した場合、所有者であることを証明できたと言えます。
(2)不在籍・不在住証明書を提出する
不在籍証明書とは、申請があった本籍・氏名に該当する戸籍がないことを証明する書類です。
不在住証明書とは、申請があった住所・氏名に該当する住民票がないことを証明する書類です。
登記上の住所・氏名に該当する住民票と戸籍がないことが証明されます。
(3)固定資産税の納税証明書を提出する
固定資産税は、固定資産を保有している人に課される税金です。
不動産の所有者であれば、固定資産税を納めているでしょう。
固定資産税を納めているのであれば、所有者である可能性が高いと言えます。
(4)相続人全員の印鑑証明書付き上申書を提出する
上申書とは、「不動産の所有者は被相続人に間違いありません」という法務局宛てのお願いです。
相続人全員が実印を押して、印鑑証明書を添付します。
上申書には相続人が実印で押印し、相続人の印鑑証明書を添付する必要があります。
住所の移り変わりを証明できないときの対処法は、法務局によってまちまちです。
複数の書面を提出するように言われることがあります。
あらかじめ法務局と打合せのうえ、登記申請をするといいでしょう。
4相続人以外に遺贈をするとき住所氏名変更登記が必要
①孫は相続人ではない
家族以外の赤の他人にも、遺贈をすることができます。
相続人は、相続することができるし遺贈を受けることができます。
相続人は相続できるから、遺言書にも相続させると書かれることが多いでしょう。
相続人以外の人は相続できないから、遺贈すると書かれます。
赤の他人という表現は、相続人以外の人を強調する意味です。
被相続人に子どもがいる場合、子どもは相続人になります。
子どもが相続人になる場合、孫は相続人ではありません。
孫は、家族のひとりでしょう。
赤の他人と同様に言うことについて、納得できない気持ちになるかもしれません。
孫は、相続人ではありません。
孫に遺贈することができます。
孫は相続人でないから、相続人以外の人に遺贈する方法で手続をします。
②一部の相続人が住所氏名変更登記
登記簿上の住所氏名と死亡時の住所氏名が異なる場合、別人と判断されます。
相続人に対する遺贈の登記をする場合、前提として住所氏名変更登記は不要です。
相続人以外の人に対する遺贈の登記をする場合、前提として住所氏名変更登記は必要です。
相続人以外の人に対する遺贈の登記をする前提として住所氏名変更登記をする場合、一部の相続人が住所氏名変更登記をすることができます。
住所氏名変更登記は、保存行為だからです。
登記申請は、知識のない人にとって難しいことが多いでしょう。
登記申請を司法書士などの専門家に依頼することができます。
司法書士に依頼する場合、一部の相続人から委任状を出すだけで差し支えありません。
一部の相続人が住所氏名変更登記をすることができます。
③遺言執行者が住所氏名変更登記
遺贈とは、遺言書を作成して財産を引き継いでもらうことです。
遺言書は、作成するだけでは意味がありません。
遺言書の内容は、自動で実現するわけではないないからです。
遺言執行者は、遺言書の内容を実現する人です。
遺言書の内容を実現するため、必要な権限が与えられます。
遺言書で相続人以外の人に遺贈する場合、前提として住所氏名変更登記が必要です。
登記簿上の住所氏名と死亡時の住所氏名が異なる場合、別人と判断されるからです。
遺言書の内容を実現するため、遺言執行者は住所氏名変更登記をすることができます。
登記申請を司法書士などの専門家に依頼する場合、遺言執行者から委任状を出します。
遺言執行者が住所氏名変更登記をすることができます。
④住所氏名の移り変わりを証明できないときは遺言執行者が上申書
住所氏名の移り変わりを証明できないときは、権利証を提出します。
被相続人の権利証を紛失していることは、少なくありません。
法務局宛て上申書を提出する場合、遺言執行者が上申書を提出します。
上申書に添付する印鑑証明書は、遺言執行者の印鑑証明書です。
5相続した不動産に住所氏名変更登記は不要
登記記録上の住所氏名と被相続人の住民票の住所氏名が異なる場合、別人であると判断されます。
登記記録上の住所氏名と被相続人の住民票の住所氏名が異なる場合であっても、相続登記の前提として住所氏名変更登記をする必要はありません。
相続登記では、住所の移り変わりを証明すればよいとされているからです。
遺言執行者がいる場合、遺言執行者が相続登記をすることができます。
6不動産の名義変更を司法書士に依頼するメリット
大切な家族を失ったら、大きな悲しみに包まれます。
やらなければいけないと分かっていても、気力がわかない方も多いです。
不動産は、重要な財産であることも多いものです。
登記手続は一般の方から見ると、些細なことと思えるようなことでやり直しになります。
住所変更登記が必要になるか必要にならないかなども、そのひとつでしょう。
相続手続は、一生のうち何度も経験するものではありません。
だれにとっても不慣れで、手際よくできるものではありません。
相続手続で使われる言葉は、法律用語です。
一般の方にとって、日常で聞き慣れないものでしょう。
司法書士は、登記の専門家です。
相続手続も登記手続も、丸ごとお任せいただけます。
相続手続でへとへとになる前に、司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。
遺贈による所有権移転登記を単独申請
1遺言書を作成して遺贈
①相続人になる人は法律で決まっている
相続が発生したら、親族のうち一定の範囲の人が相続人になります。
だれが相続人になるかについては、民法で決められています。
相続人になる人は、次のとおりです。
(2)～(4)の場合、先順位の人がいる場合、後順位の人は相続人になれません。
(1)配偶者は必ず相続人になる
(2)被相続人に子どもがいる場合、子ども
(3)被相続人に子どもがいない場合、親などの直系尊属
(4)被相続人に子どもがいない場合で、かつ、親などの直系尊属が被相続人より先に死亡している場合、兄弟姉妹
②相続人にも相続人以外にも遺贈ができる
自分が生きている間、自分の財産は自由に処分することができます。
遺言書を作成して自分が死亡した後、自分の財産をだれに引き継いでもらうのか自由に決めることができます。
遺贈とは、遺言書で相続人や相続人以外の人に財産を引き継いでもらうことです。
相続人になる人は、法律で決まっています。
相続できるのは、法律で決められた相続人のみです。
疎遠になった相続人より、お世話になった人に財産を引き継いでもらいたいことがあるでしょう。
相続人以外の人は、相続できません。
相続人は、相続することができるし遺贈を受けることができます。
遺贈を受ける人を受遺者と言います。
相続人以外の人は、相続することはできないけど遺贈を受けることができます。
遺言書を作成すれば、相続人にも相続人以外の人にも遺贈をすることができます。
2相続人に遺贈するとき単独申請ができる
①令和5年4月1日以降単独申請ができる
相続人は、相続することができるし遺贈を受けることができます。
遺言書に「相続させる」と書いていれば、相続で手続をします。
遺言書に「遺贈する」と書いていれば、遺贈で手続をします。
相続人が不動産を相続する場合、相続登記をします。
相続登記は、相続人の単独申請です。
相続人が不動産の遺贈を受ける場合、遺贈による所有権移転登記をします。
遺贈による所有権移転登記は、権利者と義務者の共同申請です。
令和5年4月1日に、法改正がありました。
相続人が不動産の遺贈を受ける場合、権利者の単独申請ができます。
令和5年4月1日以降に申請する登記は、単独申請が認められます。
令和5年4月1日以前に相続が発生していても、単独申請が認められます。
相続人に遺贈する場合、令和5年4月1日以降は単独申請ができます。
②相続人に遺贈で単独申請するときの登記申請書
記載例
登記の目的 所有権移転
原因 令和〇年〇月〇日遺贈
権利者(申請人) 〇〇市〇〇区〇〇町〇丁目〇番〇号
〇〇〇〇 印
義務者 〇〇市〇〇区〇〇町〇丁目〇番〇号
〇〇〇〇
添付情報 登記原因証明情報
住所証明情報
令和〇年〇月〇日申請 〇〇法務局
課税価額 金〇〇〇〇万円
登録免許税 金〇〇〇〇円
③相続人に遺贈するとき権利証と印鑑証明書は不要
相続人に遺贈する場合、単独申請ができます。
義務者の関与は、不要です。
所有権移転登記をする場合、義務者の意思確認のため権利証と印鑑証明書を提出します。
相続人に遺贈する場合、権利証と印鑑証明書は不要です。
④相続人であることは戸籍謄本で証明する
遺贈による所有権移転登記をする場合、権利者と義務者の共同申請が原則です。
相続人に対する遺贈の場合のみ、単独申請が認められます。
単独申請をする場合、受遺者が相続人であることを証明する必要があります。
相続人であることは、戸籍謄本で証明します。
⑤相続人に遺贈するとき登録免許税は1000分の4
所有権移転登記を申請する場合、登録免許税を納める必要があります。
登録免許税は、固定資産税評価額に対して税率をかけて計算します。
遺贈による所有権移転登記をする場合、登録免許税の税率は1000分の20です。
相続人に遺贈である場合、登録免許税の税率は1000分の4に軽減されます。
⑥相続人に遺贈するとき住所変更は不要
不動産を取得したら、登記をするでしょう。
登記簿には、不動産を取得したときの住所が記録されています。
遺贈の登記をする場合、遺言者の住民票の除票を提出します。
遺言者の住民票の除票には、死亡時の住所が記録されています。
登記簿を確認すると、登記簿上の住所と死亡時の住所が異なることがあります。
住民票を移しても、登記簿上の住所は自動で変更されないからです。
登記簿上の住所と死亡時の住所が異なる場合、別人と判断されます。
別人と判断されたら、登記をすることはできません。
相続人に対する遺贈の登記をする場合、前提として住所変更登記をする必要はありません。
登記簿上の住所と死亡時の住所が異なるまま、遺贈の登記をすることができます。
住所変更登記をしなくていいけど、住所の移り変わりを証明する必要があります。
住所の移り変わりは、住民票や戸籍の附票で証明します。
3受遺者を遺言執行者に指名して単独申請
①遺言執行者は遺言書で指名できる
遺贈とは、遺言書で相続人や相続人以外の人に財産を引き継いでもらうことです。
遺言書を作成するだけでは、意味がありません。
遺言書の内容は、自動で実現するわけではないからです。
遺言執行者は、遺言書の内容を実現する人です。
遺言書の内容を実現するため、必要な権限が与えられます。
遺言者は、遺言執行者を自由に選任することができます。
遺言執行者は、遺言書で指名することができます。
②受遺者を遺言執行者に指名できる
遺言執行者は、遺言者が自由に指名することができます。
遺言執行者になるのに、特別な資格はありません。
未成年者と破産者が遺言執行者になれないだけです。
遺言執行者として、相続人や受遺者を指名することができます。
不動産を遺贈をする場合、遺贈による所有権移転登記をします。
遺贈による所有権移転登記は、権利者と義務者が共同で申請します。
権利者は、受遺者です。
義務者は、遺言執行者です。
受遺者が遺言執行者である場合、他の人の協力が不要です。
受遺者が遺言執行者である場合、事実上の単独申請になります。
③受遺者が遺言執行者のときの登記申請書
記載例
登記の目的 所有権移転
原因 令和〇年〇月〇日遺贈
権利者 〇〇市〇〇区〇〇町〇丁目〇番〇号
〇〇〇〇 印
義務者 〇〇市〇〇区〇〇町〇丁目〇番〇号
亡〇〇〇〇
上記遺言執行者 〇〇市〇〇区〇〇町〇丁目〇番〇号
〇〇〇〇 印
添付情報 登記原因証明情報
登記識別情報
印鑑証明書
住所証明情報
令和〇年〇月〇日申請 〇〇法務局
課税価額 金〇〇〇〇万円
登録免許税 金〇〇〇〇円
④権利証がないときは遺言執行者の本人確認
相続人に遺贈するとき、権利証と印鑑証明書は不要です。
相続人以外の人に遺贈するとき、権利証と印鑑証明書は必要です。
権利証は、被相続人が不動産を取得したときの権利証です。
印鑑証明書は、遺言執行者の印鑑証明書です。
被相続人が不動産を取得したときの権利証は、被相続人の家族が保管しているでしょう。
権利証の保管場所を家族と共有していないかもしれません。
法務局に権利証を提出できない場合、司法書士が本人確認をします。
相続人以外の人に遺贈するとき、遺言執行者の本人確認をします。
⑤遺言執行者が住所変更登記
登記簿を確認すると、登記簿上の住所と死亡時の住所が異なることがあります。
住民票を移しても、登記簿上の住所は自動で変更されないからです。
登記簿上の住所と死亡時の住所が異なる場合、別人と判断されます。
別人と判断されたら、登記をすることはできません。
相続人に対する遺贈の登記をする場合、前提として住所変更登記をする必要はありません。
相続人以外の人に対する遺贈の登記をする場合、前提として住所変更登記をする必要があります。
遺言執行者は、遺言書の内容を実現する人です。
遺言書の内容を実現するため、必要な権限が与えられます。
登記簿上の住所と死亡時の住所が異なる場合、そのままでは遺言書の内容を実現できません。
遺言執行者は、被相続人の住所変更登記をすることができます。
遺言書の内容を実現するため、住所変更登記をする必要があるからです。
登記簿上の住所と死亡時の住所が異なる場合、遺言執行者が住所変更登記を申請します。
4遺言執行者がいないときは相続人全員の協力
①遺言執行者がいなくても遺言書は有効
遺言執行者は、遺言書の内容を実現する人です。
遺言執行者は、遺言書の不可欠な内容ではありません。
遺言書の有効無効と遺言執行者の指名の有無は、無関係です。
遺言執行者が指名されていても指名されていなくても、有効な遺言書は有効です。
遺言執行者が指名されていても指名されていなくても、無効な遺言書は無効です。
遺言執行者がいなくても、遺言書は有効です。
②相続人全員の協力で所有権移転登記
遺言執行者がいなくても、遺言書は有効です。
遺言書で遺言執行者を指名しても、遺言執行者に就任する義務はありません。
遺言執行者の就任は、ご辞退することができます。
遺言執行者がいない場合、遺言書の内容は相続人全員の協力で実現させます。
遺言書の内容に相続人全員が納得している場合、相続人全員の協力が得られるでしょう。
遺言書の内容に不満がある相続人は、協力してくれないかもしれません。
相続人全員の協力が得られない場合、相続手続が進まなくなります。
遺言執行者がいない場合、相続人全員の協力が必要です。
③遺言執行者は家庭裁判所で選任してもらえる
遺言執行者がいない場合、家庭裁判所に対して遺言執行者選任の申立てをすることができます。
家庭裁判所に申立てをして、遺言執行者を選任してもらうことができます。
遺言執行者がいない場合、遺言書の内容は相続人全員の協力で実現させます。
相続人の中には、音信不通で協力してくれないことがあります。
行方不明で連絡が取れないこともあるでしょう。
家庭裁判所に遺言執行者を選任してもらった方がラクに手続を進めることができます。
遺言執行者は、家庭裁判所で選任してもらうことができます。
5不動産の名義変更を司法書士に依頼するメリット
大切な家族を失ったら、大きな悲しみに包まれます。
やらなければいけないと分かっていても、気力がわかない方も多いものです。
一般的に不動産は、家族にとって重要な財産でしょう。
登記手続は、一般の方から見ると些細なことと思えるようなことでやり直しになります。
住所変更登記が必要になるか必要にならないかなども、そのひとつでしょう。
相続手続は、一生のうち何度も経験するものではありません。
だれにとっても、不慣れで手際よくできるものではありません。
相続手続で使われる言葉は、法律用語です。
一般の方にとって、日常で聞き慣れないものでしょう。
司法書士は、登記の専門家です。
相続手続も、登記手続も、丸ごとお任せいただけます。
相続手続でへとへとになる前に、司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。
清算型遺贈の登記手続
1清算型遺贈とは財産を換金して遺贈すること
①遺言執行者が遺言書の内容を実現する
遺言書は作成するだけでは、意味がありません。
遺言書の内容は、自動で実現するわけではないからです。
遺言執行者は、遺言書の内容を実現する人です。
相続手続は、想像以上にわずらわしいものです。
遺言執行者がいると、わずらわしい相続手続をおまかせすることができます。
遺言執行者を指名しておくと、遺言書の内容を実現してくれるので安心です。
②遺言執行者が売却手続
遺贈とは、相続人や相続人以外の人に財産を引き継いでもらうことです。
多くの場合、財産はそのままの形で引き継いでもらいます。
せっかく引き継いでもらいたいと思っても、受け取る人にとって負担になることがあります。
例えば、受け取る人が遠方に住んでいる場合、不動産を自分で使うことは難しいでしょう。
自分で使うことはできないのに、固定資産税を負担し修繕や除草などの管理をしなければなりません。
財産そのままの形ではなく、売却して売却代金を受け取ってもらうことができます。
清算型遺贈とは、財産を売却して売却代金を遺贈することです。
遺言書を作成するとき、遺言執行者を指名することができます。
遺言執行者がいれば、遺言執行者が売却手続をします。
売買契約をして契約書に記名押印をするのは、遺言執行者です。
③遺言執行者がいると妨害行為ができない
遺言執行者がいない場合、遺言書の内容は相続人全員の協力で実現させます。
相続人全員が遺言書の内容に納得している場合、相続人全員の協力が得られるでしょう。
遺言書の内容に不服があると、協力は得られないでしょう。
相続人全員の協力が得られないと、相続手続を進めることができなくなります。
遺言執行者がいる場合、相続手続は遺言執行者が行います。
相続人の関与なく、相続手続を進めることができます。
相続人は、遺言執行の妨害行為ができません。
遺言執行の妨害行為は、無効になります。
遺言執行者がいると、妨害行為ができません。
2清算型遺贈の登記手続
①遺言者から買主に名義変更はできない
清算型遺贈では、財産を売却して売却代金を受遺者に受け取ってもらいます。
相続財産全部が清算型遺贈の対象の場合、相続人は何も相続しません。
遺言者から買主に所有権が移転したように感じるでしょう。
遺言者から買主に名義変更することはできません。
相続人は何も相続しないけど、相続登記をする必要があります。
清算型遺贈では、財産を売却します。
相続が発生してから売却するまでの期間があります。
相続が発生した場合、相続財産は相続人の共有財産です。
相続が発生してから売却するまでの期間、相続人全員で共有しています。
相続人全員で共有しているから、相続登記をすることで公示する必要があるからです。
実際にも被相続人から相続人全員の共有になった後、売却されます。
被相続人から直接買主に所有権は移転していません。
登記は権利変動の過程を忠実に示しているからこそ信頼があります。
被相続人から直接買主に所有権移転登記を認めた場合、権利変動の過程を忠実に公示できません。
登記制度に対する信頼が失墜することになります。
このようなことは何としても避けなければなりません。
遺言者から買主に名義変更することは、できません。
②遺言執行者が登記手続
清算型遺贈があるとき、相続登記を省略することはできません。
相続人全員に対する相続登記をします。
相続人全員が登記名義人になります。
相続人全員が登記名義人になるけど、遺言執行者が登記申請をします。
相続人の関与は、不要です。
清算型遺贈では、財産を売却して売却代金を受遺者に受け取ってもらいます。
遺言執行者がいれば、遺言執行者が売却手続をします。
不動産を売却した場合、所有権移転登記を申請します。
売却による所有権移転登記は、遺言執行者と買主が共同で登記申請をします。
相続人全員が登記名義人になっているけど、相続人の関与は不要です。
清算型遺贈の登記手続では、相続登記と売買による所有権移転登記があります。
相続登記と売買による所有権移転登記の両方とも、遺言執行者が行います。
3遺言執行者が相続登記
①申請人
遺言執行者がいる場合、遺言執行者が登記申請をすることができます。
遺言執行者が登記申請人になっても、登記名義人は相続人全員です。
遺言執行者は、登記簿上に現れません。
遺言執行者は、遺言書の内容を実現するだけの人だからです。
一般的に、相続登記は相続手続の中でも、難しい手間のかかる手続です。
司法書士などの専門家に依頼して手続してもらうことが多いでしょう。
遺言執行者は委任状を出して、相続登記を司法書士に依頼することができます。
遺言執行者からの委任状だけで、差し支えありません。
相続人からの委任状は、不要です。
②必要書類
遺言書がある場合、相続登記の必要書類は次のとおりです。
清算型遺贈をする場合、遺言書があるはずです。
遺言書がないと、遺贈は実現できないからです。
(1)被相続人の除籍謄本
(2)相続人の現在戸籍
(3)被相続人の住民票の除票
(4)不動産を相続する人の住民票
(5)遺言書
(6)遺言書検認済証明書
(7)固定資産税評価証明書
③あらかじめ相続登記
清算型遺贈の登記手続では、相続登記を省略できません。
相続登記と売買による所有権移転登記をします。
相続登記と売買による所有権移転登記は、同時申請をする必要はありません。
あらかじめ相続登記をすることができます。
実務的には、余裕をもって事前に相続登記をすることが一般的です。
相続登記をした後の登記簿を見ると、相続人が所有者として登記されています。
事情を知らない人は、相続人が真の所有者と思ってしまうでしょう。
事情を知らない人に対して、相続人が不動産を売却してしまうかもしれません。
あらかじめ相続登記をするのが一般的ですが、注意が必要です。
④遺言執行者が登記識別情報を受け取ることができる
相続登記が完了したら、原則として、登記識別情報が発行されます。
権利者であっても、登記識別情報が発行されないことがあります。
登記識別情報は、登記申請人にならなかった権利者には発行されないからです。
遺言執行者がいる場合、遺言執行者が相続登記をすることができます。
遺言執行者は、権利者ではないでしょう。
遺言執行者が相続登記をする場合、相続人名義の登記識別情報が発行されます。
遺言執行者は、相続人名義の登記識別情報を受け取ることができます。
遺言執行者の行為は、相続人に対して効力があるからです。
4遺言執行者が所有権移転登記
①必要書類
(1)登記原因証明情報
(2)登記識別情報
(3)印鑑証明書
(4)住所証明情報
(5)被相続人の除籍謄本
(6)遺言書
(7)遺言書検認済証明書
(8)固定資産税評価証明書
②登記原因証明情報は遺言執行者が押印
遺言執行者がいるときの清算型遺贈では、遺言執行者が売却手続をします。
売買契約書に記名押印するのは、遺言執行者です。
登記原因証明情報とは、不動産の権利に関する登記をするときに必要な書類のひとつです。
不動産の権利に関する登記を申請する場合、登記原因証明情報を提出します。
例えば、不動産の売買契約であれば、売買契約書を作成しているでしょう。
不動産の売買契約によって、所有権移転登記申請をします。
売買契約書は、所有権移転登記申請をするときの登記原因証明情報です。
売買契約書には、売買金額や契約条件が詳細に記載されています。
登記申請書や添付書類は、閲覧に供されることがあります。
契約の詳細や売買金額などは、他の人に知られたくないでしょう。
売買契約書の他に、法務局報告形式の登記原因証明情報を作成することができます。
売買による所有権移転登記を申請する場合、法務局報告形式の登記原因証明情報を提出することができます。
法務局報告形式の登記原因証明情報に、売主が押印したもので差し支えありません。
遺言執行者がいるときの清算型遺贈では、遺言執行者が押印します。
売買による所有権移転登記で、相続人の関与は不要です。
法務局報告形式の登記原因証明情報であれば、登記に必要な事項だけ記載することができます。
余計な情報を記載していないから、必要事項以外が公開されるのを防ぐことができます。
多くの場合、法務局報告形式の登記原因証明情報を提出します。
登記原因証明情報は、遺言執行者が押印します。
③印鑑証明書は遺言執行者の印鑑証明書
売買による所有権移転登記をする場合、登記義務者は登記申請書に実印で押印をする必要があります。
遺言執行者がいるときの清算型遺贈では、遺言執行者が実印で押印をします。
申請書の押印が実印によるものであることを確認するために、印鑑証明書を添付します。
所有権移転登記で登記義務者が印鑑証明書を提出する場合、発行後3か月以内のものである必要があります。
申請書に押印をするのが遺言執行者だから、遺言執行者の印鑑証明書を提出します。
④相続登記のとき発行された登記識別情報
売買による所有権移転登記申請をする場合、登記識別情報を提出します。
遺言執行者がいるときの清算型遺贈では、相続登記のとき発行された登記識別情報を提出します。
遺言執行者が相続登記をする場合、相続人名義の登記識別情報が発行されます。
遺言執行者は、相続人名義の登記識別情報を受け取ることができます。
多くの場合、登記識別情報は遺言執行者が預かり、そのまま売買による所有権移転登記を提出します。
5相続人不存在のときは氏名変更登記
①相続人不存在のときは相続財産は法人になる
相続人になる人は、法律で決められています。
相続人不存在とは、法律で決められた相続人がまったく存在しない場合です。
相続人がまったく存在しない場合、法律の定めで相続財産は相続財産法人になります。
通常、亡〇〇〇〇相続財産と言います。
相続人不存在の場合、相続財産は法人になります。
②亡〇〇〇〇相続財産への名義変更は氏名変更登記
相続人不存在の場合、亡〇〇〇〇相続財産に名義変更をします。
亡〇〇〇〇相続財産に権利が移転するのではありません。
亡〇〇〇〇相続財産に、名称が変わるのみです。
亡〇〇〇〇相続財産への名義変更は、氏名変更登記です。
③遺言執行者が氏名変更登記申請
清算型遺贈をする場合、相続人がいれば相続登記をします。
清算型遺贈をする場合、相続人がいないから相続登記ではなく氏名変更登記をします。
遺言執行者がいるときの清算型遺贈では、いずれも遺言執行者が申請します。
遺言執行者がいるときの清算型遺贈で相続人不存在の場合、遺言執行者が氏名変更登記を申請します。
④氏名変更登記で登記識別情報は発行されない
相続登記が完了したら、原則として、登記識別情報が発行されます。
相続登記は、所有権が移転した登記だからです。
氏名変更登記が完了したら、登記識別情報が発行されません。
氏名変更登記は、権利が移転するものではないからです。
清算型遺贈では、財産を売却します。
売買による所有権移転登記申請をする場合、登記識別情報を提出します。
遺言執行者がいるときの清算型遺贈では、相続登記のとき発行された登記識別情報を提出します。
相続人がいない場合、相続登記をしません。
氏名変更登記が完了しても、登記識別情報が発行されません。
売買による所有権移転登記申請をする場合、遺言者が権利を取得したときの権利証を提出します。
権利証を提出できない場合、遺言執行者の本人確認情報を提出します。
⑤全部包括遺贈なら相続財産清算人選任不要
相続人が不存在の場合、相続財産は原則として国庫に帰属します。
相続財産清算人は、相続財産を清算して国庫に帰属させる人です。
全財産を包括遺贈した場合、相続財産は受遺者が引き継ぎます。
包括受遺者は、相続人と同一の権利義務があります。
全部包括遺贈をした場合、相続人不存在という必要がないでしょう。
全財産を包括遺贈をする場合、相続財産清算人の選任は不要です。
遺言執行者を指名して全財産を清算して遺贈する場合、相続財産清算人の選任は不要です。
6遺言書作成と遺言執行を司法書士に依頼するメリット
遺言執行者は遺言書の内容を実現する人です。
相続人が遺言書の内容に納得していて、手続に協力的であれば、必ずしも、遺言執行者を選任する必要はありません。
遺言執行者は、相続開始後すみやかに手続を進めることができる時間と知識がある人を選ぶことが重要です。
その意味でも、家族より司法書士などの専門家に遺言執行を依頼する人が増えています。
以前は、遺言執行者は止むを得ない場合だけ、他の人に職務を任せることができるとされていましたが、現在は、止むを得ないなどの理由は不要になりました。
遺言執行者に指名され、職務をしてみたところ、思ったよりタイヘンだという場合、自己の責任で司法書士などの専門家におまかせすることもできます。
今後も、専門家に依頼する人は増えていくでしょう。
遺言執行を司法書士などの専門家に依頼した場合、相続人は基本待っているだけなので、トラブルになることが少なくなるからです。
家族を笑顔にするためにも、遺言書作成と遺言執行者選任しましょう。
家族の幸せのためにも、遺言書作成と遺言執行者選任を司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。
遺言執行者が遺贈登記
1遺言執行者が遺言書の内容を実現する
①遺言執行者がいなくても遺言書は有効
遺言執行者は、遺言書の内容を実現する人です。
遺言執行者は、遺言書の不可欠な内容ではありません。
遺言書の有効無効と遺言執行者の指名の有無は、無関係です。
遺言執行者が指名されていても指名されていなくても、有効な遺言書は有効です。
遺言執行者が指名されていても指名されていなくても、無効な遺言書は無効です。
遺言執行者がいなくても、遺言書は有効です。
②遺言執行者の就任は辞退できる
遺言書を作成するとき、遺言者がひとりで作ります。
遺言書で財産のことを決めるとき、相続人や受遺者の同意は不要です。
遺言書で遺言執行者を指名するとき、遺言執行者の承諾は不要です。
いわば、一方的に決めることができます。
遺言書で遺言執行者に指名された場合、荷が重いと感じることがあるでしょう。
法律の知識がないと、遺言執行は難しいことがあります。
病気などで、責任ある職務を全うできないかもしれません。
相続人にあれこれ言われるかもと、心配になることがあります。
遺言執行者に指名されても、就任する義務はありません。
遺言執行者の就任は、ご辞退することができます。
ご辞退する場合、辞退する理由を明らかにする必要はありません。
なんとなく気が進まないでも、自信がないでも差し支えありません。
遺言執行者の就任は、辞退することができます。
③遺言執行者がいないと相続人全員の協力
遺言執行者がいなくても、遺言書は有効です。
遺言書で遺言執行者を指名しても、遺言執行者に就任する義務はありません。
遺言執行者の就任は、ご辞退することができます。
遺言執行者がいない場合、遺言書の内容は相続人全員の協力で実現させます。
遺言書の内容に相続人全員が納得している場合、相続人全員の協力が得られるでしょう。
遺言書の内容に不満がある相続人は、協力してくれないかもしれません。
相続人全員の協力が得られない場合、相続手続が進まなくなります。
遺言執行者がいない場合、相続人全員の協力が必要です。
④遺言執行者がいると妨害行為ができない
遺言執行者は、遺言書の内容を実現する人です。
遺言書の内容を実現するため、必要な権限が与えられます。
遺言執行者がいる場合、相続人は妨害行為をすることができません。
⑤遺言執行者は家庭裁判所で選任してもらえる
遺言執行者がいない場合、家庭裁判所に対して遺言執行者選任の申立てをすることができます。
家庭裁判所に申立てをして、遺言執行者を選任してもらうことができます。
遺言執行者がいない場合、遺言書の内容は相続人全員の協力で実現させます。
相続人の中には、音信不通で協力してくれないことがあります。
行方不明で連絡が取れないこともあるでしょう。
家庭裁判所に遺言執行者を選任してもらった方がラクに手続を進めることができます。
遺言執行者は、家庭裁判所で選任してもらうことができます。
⑥遺言執行者と受遺者が同一
遺言執行者になる人に、特別な資格はありません。
遺言執行者になれない人は、次のとおりです。
(1)未成年者
(2)破産者
遺言執行者は、遺言書で選任することができます。
受遺者を遺言執行者に選任することができます。
遺言執行者を家庭裁判所に選任してもらうことができます。
受遺者を遺言執行者の候補者に立てることができます。
問題がなければ、家庭裁判所は受遺者を遺言執行者に選任してくれます。
2受遺者が相続人以外で遺言執行者がいるときの遺贈登記
①申請人
遺贈登記は、権利者と義務者が共同で登記申請をします。
権利者は受遺者、義務者は遺贈義務者です。
遺言執行者がいる場合、遺贈義務者は遺言執行者です。
遺言執行者とは、遺言書の内容を実現する人です。
遺言執行者は、受遺者であっても構いません。
遺言執行者は遺言の内容を実現するために必要な行為をする権限があります。
協力しない相続人が遺言執行を妨害した場合、原則として、妨害行為は無効になります。
遺贈登記は、受遺者と遺言執行者が共同で登記申請をします。
②添付書類
登記申請書に添付する書類は、次のとおりです。
(1)遺言書
(2)検認済証明書
(3)被相続人が死亡した記載のある戸籍謄本
(4) 被相続人の除票か戸籍の除附票
(5) 不動産の権利証
(6) 遺言執行者の印鑑証明書（発行後3か月以内）
(7) 受遺者の住民票か戸籍の附票
(8) 登記委任状
(9) 不動産の評価証明書
遺言書が公正証書遺言である場合は、検認済証明書は不要です。
遺言書が自筆証書遺言である場合で、かつ、法務局で保管されていた場合は、検認済証明書は不要です。
所有権移転登記をする場合、登記原因を証明する書類を提出する必要があります。
(1)遺言書(2)検認証明書(3)被相続人が死亡した記載のある戸籍謄本(4) 被相続人の除票か戸籍の除附票は、登記原因証明情報として提出します。
売買などで所有権移転登記をする場合、法務局報告形式の登記原因証明情報を提出する場合があります。
法務局報告形式の登記原因証明情報に登記義務者が押印することで、内容の真実性が確保できるとされているからです。
遺贈は登記義務者が内容を認めただけでは、真実性が確保されません。
遺贈の真実性の担保のため、遺言書や戸籍謄本の提出が欠かせません。
このため法務局報告形式の登記原因証明情報を利用することはできません。
登記申請を司法書士に依頼する場合、遺言執行者と受遺者から登記委任状を出せば済みます。
③登録免許税
遺贈による所有権移転登記で相続人以外の人に対するものは、不動産の評価額の1000分の20です。
相続放棄をした人は、相続人でなくなります。
相続放棄をした人であっても、遺贈を受けることができます。
遺贈は、法定相続人に譲ってあげることもできるし相続人以外の人に譲ってあげることができるからです。
相続放棄をした人が遺贈を受ける場合、登録免許税は不動産の評価額の1000分の20です。
④権利証を紛失していたら
相続人以外の人に遺贈登記をする場合、権利証が必要になります。
権利証は大切なものなので、普段は人目にさらすようなことはしません。
保管場所を共有していないと、家族が見つけられなくなります。
権利証を紛失しても、権利は失われません。
遺贈による所有権移転登記をすることができます。
遺贈による所有権移転登記で権利証を提出できない場合、事前通知か本人確認のいずれかの方法をとります。
遺言執行者がいる場合、事前通知であっても本人確認であっても遺言執行者が対象になります。
3遺言執行者が住所変更登記
不動産を持っている場合、住所や氏名が変わったら、その都度手続するのが原則です。
不動産を売却する予定がない場合、先延ばししていることは割とよくあります。
先延ばししたまま、相続が発生することがあります。
先延ばししたままの場合、登記簿上の住所氏名と被相続人の住所氏名が異なります。
相続登記を申請する場合、前提として住所氏名変更登記を申請する必要はありません。
相続人に対する遺贈登記を申請する場合、前提として住所氏名変更登記を申請する必要はありません。
相続登記の申請書に、住所氏名の移り変わりを証明する書類を提出するだけで構いません。
相続人以外の人に対する遺贈登記を申請する場合、前提として住所氏名変更登記を申請する必要があります。
登記簿上の住所氏名と被相続人死亡時の住所氏名が異なっているのに、相続人以外の人に対する遺贈登記だけ申請した場合、取下げをすることになるでしょう。
後から、住所氏名変更登記を提出することはできません。
相続人以外の人に対する遺贈登記を申請する場合、遺言執行者と受遺者が申請人になります。
遺言執行者は、遺贈登記の義務者だからです。
登記簿上の住所氏名と被相続人死亡時の住所氏名が異なっている場合、住所氏名変更登記が必要です。
住所氏名変更登記をしないと、遺言執行者は登記義務を果たすことができません。
遺言執行者は、単独で住所氏名変更登記を申請することができます。
4受遺者が相続人のときの遺贈登記は単独申請
①申請人
遺言書に「遺贈する」とあれば、譲ってもらう人が相続人であっても相続人以外の人でも、遺贈で手続します。
遺贈登記は、権利者と義務者が共同で登記申請をします。
受遺者が相続人である場合、登記申請書に権利者と義務者を記載するだけで義務者の関与が不要です。
形式的には共同申請ですが、事実上、受遺者が単独申請をすることができます。
②添付書類
登記申請書に添付する書類は、次のとおりです。
(1)遺言書
(2)検認済証明書
(3)被相続人が死亡した記載のある戸籍謄本
(4) 被相続人の除票か戸籍の除附票
(5) 受遺者の住民票か戸籍の附票
(6) 登記委任状
(7) 不動産の固定資産税評価証明書
遺言書が公正証書遺言である場合は、検認済証明書は不要です。
遺言書が自筆証書遺言である場合で、かつ、法務局で保管されていた場合は、検認済証明書は不要です。
③登録免許税
(1)原則1000分の4
遺贈による所有権移転登記で相続人に対するものは、不動産の評価額の1000分の4です。
(2) 相続人が死亡している場合非課税
遺贈による所有権移転登記をする場合で、かつ、登記名義人になる人がすでに死亡している場合、
登録免許税は非課税になります。
「租税特別措置法第84条の2の3第1項により非課税」と申請書に記載する必要があります。
(3)100万円以下の土地は非課税
不動産の価額が100万円以下の場合、登録免許税は非課税になります。
「租税特別措置法第84条の2の3第2項により非課税」と申請書に記載する必要があります。
5不動産の名義変更を司法書士に依頼するメリット
大切な家族を失ったら、大きな悲しみに包まれます。
やらなければいけないと分かっていても、気力がわかない方も多いです。
不動産は重要な財産であることも多いので、登記手続は一般の方から見ると些細なことと思えるようなことでやり直しになることも多いです。
住所変更登記が必要になるか必要にならないかなどもそのひとつでしょう。
相続手続は一生のうち何度も経験するものではありません。
だれにとっても不慣れで手際よくできるものではありません。
相続手続で使われる言葉は、法律用語なので一般の方にとって、日常で聞き慣れないものでしょう。
司法書士は登記の専門家です。
相続手続も、登記手続も、丸ごとお任せいただけます。
相続手続でへとへとになる前に、司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。
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