このページの目次
1権利証を紛失しても権利はなくならない
権利証は、不動産に権利があることを証明する書類です。
俗に、権利証といいますが、平成17年の法律改正前は登記済証、改正後は登記識別情報といいます。
土地や建物は、重要な財産であることが多いものです。
権利証は、大切に保管してあるでしょう。
権利証は紛失しても、再発行されません。
普段は大切に保管して簡単に人目にさらしたりしないものでしょう。
相続など大切な場面で、見つけることができなくなることは多々あります。
被相続人が保管していた場合、保管場所を共有していない家族が見つけられなくなるのです。
権利証は、大切な書類です。
紛失したとなると、不安になるでしょう。
権利証を紛失してしまっても、権利はなくなりません。
所有権を証明する書類が権利証であるだけです。
証明する書類を紛失しても、所有権自体はなくならないからです。
2相続登記で権利証は不要
不動産を売却する場合や担保に差し入れる場合、権利証を用意してくださいと言われたことがある人もいるでしょう。
売買による所有権移転登記や抵当権設定登記を申請する場合は、権利証が必要になります。
不動産の売主や不動産を担保に差し出す人が、不動産の権利者であることを証明して、意思を確認するためです。
相続は、相続の発生という事実の発生によって登記申請をします。
不動産の持ち主は死亡した被相続人なので、意思確認をしたくてもできません。
だから、不動産の持ち主の意思を確認する必要がありません。
原則として、権利証を用意する必要がないのです。
権利証を提出不要にする代わりに、事実の発生を証明する戸籍謄本等を提出する必要があります。
3相続人以外の人への遺贈登記で権利証が必要になる
遺言書に「財産〇〇〇〇を遺贈する」と書いてある場合があります。
遺贈とは、被相続人が遺言によって、法定相続人や法定相続人以外の人に、財産を譲ってあげることです。
相続人に、相続させることができます。
相続人以外の人に、相続させることはできません。
相続人にも相続人以外の人にも、遺贈することができます。
相続人に遺贈をすることはできますが、相続人以外の人が相続することはできません。
遺贈は、遺言書を書いてある場合だけ実現できます。
遺言書に「財産〇〇〇〇を遺贈する」と書いてある場合、遺贈で手続をします。
財産を受け取る人が相続人であっても相続人以外の人であっても、遺贈で手続をします。
遺贈登記をする場合、財産を受け取る人が相続人であれば権利証は不要です。
遺贈登記をする場合、財産を受け取る人が相続人以外であれば権利証が必要になります。
遺言書に不動産を相続人以外に遺贈すると書くだけでは意味はありません。
遺言書の内容は、自動的に実現するわけではないからです。
不動産を相続人以外に遺贈する場合、権利証が必要になります。
不動産を相続人以外に遺贈する登記では、権利者と義務者が共同で登記申請をします。
遺贈登記では、権利者は遺贈によって不動産を受け取る人、義務者は遺贈義務者です。
遺言執行者がいない場合、遺贈義務者は相続人全員です。
相続人全員の協力がないと、遺贈登記をすることができません。
相続人によっては、遺言書の内容に不満があるかもしれません。
遺言書に不満がある相続人は、遺贈登記に協力してくれないでしょう。
相続人全員の協力がないと遺言書の内容は実現できません。
遺言書で遺贈する定めの他に、遺言執行者を決めておくことができます。
遺言執行者は、遺言書の内容を実現する人です。
遺言執行者がいる場合、遺贈義務者は遺言執行者です。
遺贈登記の権利者は不動産を受け取る人、義務者は遺言執行者です。
不動産を受け取る人と遺言執行者が協力すれば、遺贈登記を申請することができます。
相続人が遺言書の内容に不満を持っていても、遺言書の内容を実現することができます。
遺言書に遺贈することと一緒に遺言執行者を定めておくといいでしょう。
遺言執行者がいる場合であっても、権利証は必要です。
普段は大切に保管して簡単に人目にさらしたりしないものでしょう。
家族は見つけることができないかもしれません。
遺贈登記をする場合で、かつ、権利証を紛失した場合、司法書士などの専門家が本人確認情報を提供すれば登記申請をすることができます。
遺言執行者がいる場合であれば、遺言執行者の本人確認をします。
自称専門家は、遺贈による所有権移転登記と相続による所有権移転登記を混同していることがあります。
充分注意しましょう。
4住所がつながらない場合は権利証が必要
相続登記を申請する場合、原則として、権利証は不要です。
例外として、権利証を提出する必要がある場合があります。
被相続人の住所がつながらない場合です。
住所がつながらない場合とは、公的書類で住所の移り変わりを証明できない場合のことです。
不動産の登記簿謄本を確認すると、所有者の住所や氏名が記載されています。
被相続人の除票の住所と登記簿謄本の住所が一致しない場合があります。
お引越しをしたとき、住民票を変更したのに登記名義人の住所変更をしていなかった場合です。
戸籍の附票には住民票の変更履歴が記録されます。
戸籍の附票で、登記簿謄本の所有者の住所から被相続人の除票の住所まで移り変わりを証明できれば問題はありません。
戸籍の附票は保存期間が決められていて、古いものは順次廃棄されます。
役所で戸籍の附票が廃棄されてしまうと、証明ができなくなってしまいます。
これが被相続人の住所がつながらない場合です。
住所がつながらなくても、登記簿の所有者の住所が本籍地と同じであれば、住所がつながった場合として取り扱われます。
住所がつながらない場合、法務局から見ると、「登記簿の登記名義人と被相続人は住所が違うから別人だ」、だから「相続登記はできない」となります。
このため、被相続人が所有者でしたと証明するために権利証を提出する必要があるのです。
権利証は、所有権を証明する書類だからです。
権利証を紛失していて所有者であることを証明できない場合でも、相続人全員から「不動産の所有者は被相続人に間違いありません」という法務局宛て上申書や不在籍証明書、不在住証明書を提出すれば登記申請はできます。
上申書には相続人全員が実印で押印し、相続人全員の印鑑証明書を添付する必要があります。
遺産分割協議書に上申書の記載事項を盛り込むと相続人の手間が省けて便利です。
住所がつながらない場合などイレギュラーな場合の取り扱いは、管轄の法務局によって異なる場合があります。
5相続登記を司法書士に依頼するメリット
相続が発生すると、相続人は悲しむ暇もなく相続手続に追われます。
ほとんどの人は相続手続は不慣れで、聞き慣れない法律用語で疲れ果ててしまいます。
インターネットの普及で多くの人は簡単に多くの情報を手にすることができるようになりました。
多くの情報の中には正しいものも、適切でないものも同じように混じっています。
相続登記も簡単にできる、ひとりでできたという記事も散見されます。
不動産は、重要な財産であることが多いでしょう。
登記手続は一般の方から見ると些細なことと思えるようなことでやり直しになることも多いものです。
法務局の登記手続案内を利用すれば、シンプルな事例の申請書類などは教えてもらえます。
通常と異なる事例に関しては、わざわざ説明してくれません。
司法書士などの専門家から見れば、トラブルのないスムーズな相続手続であっても、知識のない一般の方はへとへとになってしまいます。
住所がつながらない場合などは、シンプルな事例とは言えない事情がある場合です。
申請を取下げて、やり直しになることが多いでしょう。
司法書士は、登記の専門家です。
スムーズに相続登記を完了させたい方は司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。
