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1不動産の名義変更とは
被相続人が生前所有していたものは相続財産になります。
相続財産は、原則として、相続人全員の共有財産になります。
相続財産は相続人全員で話し合いによる合意をして、分け方を決めることになります。
相続人全員による話し合いによる合意で、不動産を相続する人が決まったら、不動産の名義を書き換えます。
この不動産の名義の書換のことを相続登記といいます。
ほとんどの場合、相続人全員の話し合いによる合意で分け方を決めます。
ときには、相続人全員が法定相続分で不動産を共有する場合があります。
不動産を共有した場合、デメリットが大きいのでおすすめできません。
2遺言書がないときの相続登記の必要書類
相続登記をする場合、相続関係説明図に次の書類を添えて提出します。
①被相続人に関する書類
(1) 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本
被相続人の最終の戸籍謄本を確認すると、出生事項と死亡事項が記載されています。
出生事項と死亡事項が記載されているから、出生から死亡までの戸籍があると誤解してしまうかもしれません。
多くの人は、結婚や離婚、転籍などでいくつもの戸籍を渡り歩いています。
被相続人の身分に関することは、必ず、戸籍に記載されます。
戸籍が作り直しになる場合、出生事項は書き写される項目です。
結婚歴や子どもがいることを家族に秘密にしているかもしれません。
出生から死亡までの戸籍をすべて確認したら、秘密にしていたことが明るみに出ます。
戸籍が作り直しになる場合に、新しい戸籍に書き写しがされない項目があります。
被相続人が子どもを認知した場合、戸籍に記載されます。
認知した後、新しい戸籍が作られる場合、子どもを認知したことは新しい戸籍に書き写されません。
被相続人の最終の戸籍謄本だけを確認した場合、認知した子どもがいることに気づくことができないでしょう。
被相続人が認知した子どもは相続人になります。
このような子どもを見落とさないために、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本が必要です。
被相続人が認知した子どもがいない場合も、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本は欠かせません。
被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本は、認知した子どもがいないことの証明になるからです。
認知した子どもがいないことは、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本を揃える以外で証明できないからです。
(2) 被相続人の住民票の除票
被相続人の住民票の除票は、被相続人の死亡時の住所を証明するために提出します。
被相続人の死亡時の住所を証明するためだから、死亡後に発行してもらったものである必要があります。
被相続人の戸籍の附票でも構いません。
戸籍の附票は、本籍地のある役所に請求します。
住民票の除票は、住民票のある役所に請求します。
相続登記をする場合、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本を用意します。
戸籍謄本は、本籍地のある役所に請求します。
本籍地のある役所に戸籍を請求するときに一緒に戸籍の附票も請求すると効率よく書類を集めることができます。
被相続人の住民票の除票は、本籍地の記載が必要です。
戸籍謄本には、本籍の記載はあるけど住所地の記載がないからです。
登記簿には所有者の住所だけ登記されています。
被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本だけを見ても、登記簿の所有者と同一人物であるとは証明できません。
被相続人の住民票の除票に住所と本籍が記載してあるから、登記簿の所有者と戸籍謄本の被相続人が同一人物であると認めてもらえます。
②相続人に関する書類
(1)相続人全員の現在戸籍
相続人の戸籍は、相続が発生した時に相続人が健在であったことを証明するためのものです。
相続が発生した時に相続人が健在であったことを証明するため、相続人の戸籍謄本は相続発生後に取得したものでなければなりません。
(2)不動産を相続する人の住民票
不動産を相続する人の住民票は、不動産を相続する人の住所を証明するために提出します。
住民票を取得してから、何年経過していても問題はありません。
住民票を取得してから長期間経過した場合、相続人が転居する場合や住居表示が実施される場合があります。
古い表記の住民票は、相続する人の住所を証明する書類とは言えません。
最新の住所が記載されている住民票を取り直す必要があります。
③不動産に関する書類
(1)固定資産税の評価証明書
相続登記をする場合、登録免許税を納める必要があります。
登録免許税は、登記申請年度の固定資産税評価額をもとにして計算します。
固定資産税の評価証明書は、4月1日に新年度になります。
登記申請が4月1日を越して新年度になった場合、新年度の固定資産税の評価証明書が必要です。
登記申請が3月31日までであれば、登記完了が4月以降になったとしても、新年度の固定資産税の評価証明書は必要ありません。
3遺産分割協議で相続登記をするときの追加の必要書類
相続財産は、原則として、相続人全員の共有財産になります。
相続財産は相続人全員で話し合いによる合意をして、分け方を決めることになります。
①遺産分割協議書
相続人全員で合意がまとまったら、遺産分割協議書に取りまとめます。
1通の遺産分割協議書に取りまとめ相続人全員が記名押印する形式が多いです。
相続人全員の人数分の遺産分割証明書に各自が記名押印する形式でも差し支えありません。
相続人が集まりやすいのであれば、1通の遺産分割協議書に相続人全員が記名押印する形式がいいでしょう。
相続人が各地に散らばっている場合、相続人全員の人数分の遺産分割証明書に各自が記名押印する形式が便利です。
相続人全員を証明できるのであれば形式はいずれでも構いません。
②相続人全員の印鑑証明書
相続人全員で合意がまとまったら、遺産分割協議書に取りまとめます。
相続人全員が合意したことを証明するために、記名し実印で押印します。
押印が実印によるものであることを証明するために、印鑑証明書を添付します。
相続登記で提出する印鑑証明書に期限はありません。
4相続人全員で共有する相続登記の追加の必要書類
①相続人全員の住民票
相続人全員で法定相続分で共有する相続登記の場合、相続人全員の住民票が必要になります。
共有者全員が法定相続分で共有する場合、必要書類は少なく済みます。
5不動産を共有するデメリット
①共有物を処分するには共有者全員の合意が必要
共有財産は、共有している人全員が合意しないと、処分はできません。
処分するとは、共有物を売却する、第三者に賃貸することなどです。
たくさんの人で共有していると合意がまとまりにくくなります。
合意できる場合でも、合意するために時間がかかりがちになります。
売却したいという場合でも、合意に時間がかかるとチャンスを逃すことになります。
親族同士であっても共有物の管理方針が違うと、共有者の意見対立が起きやすくなります。
②共有者に相続が発生する
共有物を売却するためには、共有者全員の合意が必要になります。
共有者全員の合意がしにくくなると、売却などの判断は先延ばししがちです。
先延ばしにより長期間経過すると、共有者に相続が発生することがあります。
共有者に相続が発生すると、共有者の持分は相続財産になります。
死亡した共有者の共有持分を、複数の相続人が法定相続分で細分化して共有することがあります。
このような相続が何人もの共有者の間で発生すると、共有者がたくさんになり、持分が細分化されます。
適切に相続登記がされないと、だれにどれだけの持分があるのか分からなくなります。
③共有持分を売却するおそれ
共有物全体を売却するためには共有者全員の合意が必要です。
それぞれの共有者が持っている共有持分を売却するためには、他の共有者の合意は不要です。
あまり知られていませんが、共有者が持っている共有持分を買い取る業者がいます。
ひょっとすると、経済的に困っている共有者がいる場合、共有持分を売却してしまうかもしれません。
通常、市場価格よりはるかに低廉な価格でしか売れません。
共有持分を買い取る業者はビジネスですから、遠慮なく共有者としての権利を主張してきます。
6相続登記を司法書士に依頼するメリット
相続登記は、たくさんある相続手続の中でも難しい手続です。
相続手続は多くの場合、何度も経験するものではありません。
だれにとっても不慣れで聞き慣れない法律用語で疲れ果ててしまいます。
不動産は重要な財産なので、一般の人が些細なことと思えるようなことでやり直しになります。
インターネットなどで多くの情報を手にすることができるようになりました。
相続登記を自分でやった、カンタンにできたという記事を見かけることもあります。
司法書士などの専門家から見てカンタンな登記申請であっても、一般の人が手続しようとすると思わぬ落とし穴があることがあります。
相続が発生してから長期間経過した後の登記申請は、想像以上に難解です。
自分で登記申請をしてみても、法務局から不足や不備を指摘されるでしょう。
ときには、何が問題なのか分からなかったというケースもあります。
自分でやってみて挫折した場合も司法書士はサポートします。
相続登記をスムーズに終わらせたい方は、司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。
