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1大家の地位は相続財産
被相続人が賃貸マンションや賃貸アパートを保有していることがあります。
お部屋を貸している人が死亡しても、賃貸借契約は終了しません。
相続が発生すると、原則として、被相続人の財産は相続人が相続します。
相続人が相続する財産が、相続財産です。
賃貸マンションやアパートのような収益不動産は、人に貸して収益をあげています。
賃貸マンションやアパートのような物は相続財産としてイメージしやすいでしょう。
これ以外にも、大家の地位つまり貸主の地位も相続の対象になります。
貸主の地位には、賃借人から差し入れられた敷金を返す義務も含まれています。
賃貸マンションやアパートを建設するとき、アパートローンを組んでいることがあります。
アパートローンも相続財産です。
被相続人がアパート経営をしていると、収益不動産の他に、大家の地位、アパートローンが相続財産になります。
2まずは遺産分割協議
相続が発生すると、相続財産は相続人全員の共有財産になります。
相続人全員は自動的に貸主との地位を受け継ぎます。
貸主の地位は物ではないので、準共有という言い方をします。
賃借人から差し入れられた敷金を返す義務も相続財産として、相続人に受け継がれます。
2人以上相続人がいる場合や遺言書がない場合は、遺産の分け方について相続人全員で話し合いをする必要があります。
相続財産の分け方について、相続人全員で、合意が不可欠です。
貸主の地位は相続財産ですから、相続人全員で、合意が必要になります。
銀行の預貯金などと同じように、貸主の地位をだれが受け継ぐのか決めましょう。
どのように分けるかは、相続人全員で合意できるのであれば、どのように分けても構いません。
相続人全員で合意がまとまったら、遺産分割協議書に取りまとめておきます。
貸主の地位をだれが受け継ぐのかについて、借主や管理会社に相談する必要はありません。
賃借人の同意や承諾は必要ありません。
新しい家主が決まったら、借主に通知しましょう。
相続で自動的に受け継がれるものなので、相続が発生したことによって賃貸借契約を新規締結したり、契約変更したりする手続は必要ありません。
相続があったことで、契約内容がうやむやになったり、賃料や敷金関係があいまいになりがちです。
家主や管理会社と相続人の間で、賃借権の内容を合意事項として文書にしておくと、以降のトラブル防止に役立つでしょう。
相続で貸主の地位を相続した相続人が、賃借人を変更したいと思っても、簡単に契約を終了させることはできません。
建物所有目的の土地賃貸借や建物賃貸借では、借地借家法が適用されます。
借地借家法が適用される場合、貸主から解約や更新拒絶するのは正当理由が必要になります。
正当理由が非常に高いハードルとなっているからです。
3遺産分割までの家賃
①遺産分割までの家賃は法定相続分で分割して取得
相続が発生してから遺産分割までに発生した家賃は、相続財産とは別個の財産です。
相続人の法定相続分に応じて、相続が発生してから遺産分割までに発生した家賃を分配します。
後から、遺産分割によって、賃貸不動産を相続する相続人を決めても、賃貸不動産を相続する相続人が家賃をすべて取得することはできません。
相続財産の分け方について、相続人全員で、合意するまでは、相続財産は相続人全員の共有物だからです。
現実的には、代表相続人が家賃を受け取って管理し、相続財産の分け方について、その賃料についても相続人全員の合意をするのが一般的です。
その合意に基づいて、清算します。
②遺産分割までの家賃は法定相続人の１人に払えばよい
貸主が死亡しても、賃貸借契約は終了しませんから、家賃を払わなければなりません。
死亡した貸主の口座に振り込んでも、差し支えありません。
銀行などの金融機関は、口座の持ち主が死亡したことを知ると口座を凍結します。
家賃を振込しようとしても、振込ができないこともあります。
貸主としての地位は相続人に相続されていますから、相続人に支払うことができます。
相続人の１人に家賃全額を払えば、二重払いを強いられることはありません。
万が一、相続人と称するだけで相続人でない人であった場合、無過失であれば二重払いをしなくて済みます。
無過失の証明のために、戸籍謄本や身分証明書を受領しておくと安心です。
4入居者に家賃を請求するためにはアパートの名義変更が必要
家賃を請求するなど貸主の地位を借主に主張するためには、対抗要件が必要になります。
まず、賃借人が賃借権を対抗する場合、次のような方法があります。
①不動産賃借権の登記
②登記した建物を所有(土地の賃貸借の場合)
③建物の引渡(建物賃貸借の場合)
賃借人が賃借権に①～③の対抗要件を備えた後、貸しているものが譲渡された場合、貸主の地位は自動的に譲受人に移ります。
譲渡によって移った貸主の地位を借主に主張するためには、所有権移転の登記が必要です。
登記があれば、所有権があることを第三者に主張することができます。
第三者に主張することができない状態では、借主から見ると、家賃をだれに払えばいいのか分からなくなって困ります。
所有権移転登記を経ることで、相続人は貸主としての地位を借主に対抗できることになります。
借主が家主と称する人に家賃を払ったのに、家主でなかったというトラブルをなくすためにこのような定めがあります。
5アパートローンの名義変更は銀行の承諾が必要
相続が発生すると、原則として、被相続人の財産は相続人が相続します。
被相続人の財産は、原則としてプラスの財産もマイナスの財産も相続財産です。
賃貸マンションやアパートを建設するとき、アパートローンを組んでいることがあります。
アパートローンも相続財産です。
相続財産は相続人全員の共有財産です。
相続財産の分け方は、相続人全員の合意が不可欠です。
相続人全員の合意でアパートローンを特定の代表相続人が引き継ぐことを決めることができます。
代表相続人がアパートローンを引き継ぐと決めた場合であっても、この取り決めは相続人間の内部的な合意に過ぎません。
被相続人が遺言書に「アパートローンは相続人○○に相続させる」と書いた場合も同様です。
遺言書の内容は、相続人間の内部的な取り決めに過ぎません。
相続人間の内部的な取り決めに過ぎませんから、銀行は相続人全員に対して法定相続分でローンの返済を求めることができます。
アパートを引き継がない相続人に対して、銀行は法定相続分でローンの返済を求めることができます。
アパートローンを引き継ぐと決められた相続人が、債務超過で資力がない場合があるからです。
債務超過で資力がない場合、多くの場合、自己破産することになるでしょう。
自己破産をした場合、銀行はローンを返済してもらえなくなります。
銀行を保護するため、アパートローンを特定の代表相続人が引き継ぐには金融機関の承諾が必要です。
金融機関は新たにローンを組む時と同様に、相続人の返済能力やアパートの収益性を審査をします。
銀行の審査が通らなかった場合、新たに連帯保証人を立てることを求められるでしょう。
銀行の審査が通った場合、債務引受契約を締結します。
不動産に抵当権が設定されている場合、抵当権の債務者変更登記が必要になります。
アパートを引き継がない相続人は、アパートローンの引継ぎができたのか確認しておく必要があります。
6賃貸アパートの相続を司法書士に依頼するメリット
大切な家族を失ったら、大きな悲しみに包まれます。
やらなければいけないと分かっていても、気力がわかない方も多いです。
収益物件を保有している人は、資産家であることが多いので収益物件の評価額も気になることが多いでしょう。
借地借家法の適用を受ける不動産は存続期間が長く、更新拒絶理由も厳しいので評価額が低く抑えられているのが通常です。
経済的価値は賃借人に移転していると評価されるからです。
賃貸借契約の取り扱いは、貸主にとって不動産をどのような利用活用できるか、どのように収益をあげることができるかという点から、重要な問題です。
法律上は、貸主も借主も相続が発生すれば相続人にその地位が相続されるだけですが、契約内容や賃料関係、敷金関係があいまいになってトラブルになりがちです。
貸主の地位を主張するためにも、相続登記は不可欠です。
相続するのであれば、まず相続登記を確実に済ませましょう。
登記があれば、特段手続に心配はありませんが、トラブルにならないように適切に対応していくことが重要です。
司法書士が、必要な手続や適切な対応についてサポートします。
相続登記を済ませていない方は司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。
