アパート経営の相続は不動産と貸主を承継 | 相続・遺産承継・不動産登記・相続放棄・家族信託などの無料相談は「オリーブの木司法書士事務所」へ

2026/01/01

1アパート経営の相続は不動産と貸主を承継

①不動産の相続だけではない

被相続人がアパート経営をしていた場合、相続人がアパート経営を引き継ぎます。

経営していたアパートという建物や敷地の土地を引き継ぐことはイメージしやすいでしょう。

アパート経営の相続で引き継ぐものは、不動産だけではありません。

アパート経営を相続すると、「家賃を受け取る立場」と「責任を負う立場」を引き継ぎます。

アパート経営の相続とは、不動産だけではなく権利義務がセットになっていると言えます。

②アパート経営を相続すると新しい貸主になる

アパート経営の本質は、賃貸借契約の貸主になることです。

アパート経営の相続とは、賃貸借契約の貸主を立場を引き継ぐことです。

アパート経営を相続すると、新しい貸主になります。

賃貸借契約の貸主には、さまざまな権利や義務があります。

相続によって、相続人は賃貸借契約を引き継ぎます。

新しい貸主は、次のような権利や義務を引き継ぎます。

・家賃を受け取る権利

・敷金を返還する義務

・修繕をする義務

・契約更新や解約に関する権利義務

賃貸借契約によって発生した権利義務がそのまま相続人に移転します。

③貸主と不動産は切り離せない

アパートに賃貸借契約は、不動産に結びついた権利関係です。

アパートの所有者が変わっても、賃貸借契約は継続します。

新しい所有者が自動的に貸主になります。

新しい所有者と新しい賃貸借契約をする必要はありません。

アパートの所有者が変わっても、敷金返還義務は新しい所有者に移転します。

貸主と不動産は、切り離せません。

④アパート経営の相続で借金を引き継ぐ

アパート経営は、事業です。

アパート経営をするとき、無借金経営であることはあまりないでしょう。

アパート経営の相続では、プラスの財産だけでなくマイナスの財産も引き継ぎます。

例えば次の財産が相続人に引き継がれます。

・修繕積立金や預かり金

・未収家賃

・未払いの修繕費

・アパートローン

・固定資産税などの税金

⑤管理会社との契約を引き継ぐ

被相続人がアパート経営ををするにあたって、さまざまな契約をしていることがあります。

・管理会社と管理委託契約

・清掃メンテナンス会社と清掃メンテナンス契約

・保証会社と家賃保証契約

・保険会社と火災保険契約

被相続人が締結したさまざまな契約は、相続人に引き継がれます。

2アパート経営の相続で感じる不安と解決策

不安①引き継ぐものが分からない

アパート経営に携わっていないと、引き継ぐものが分からない不安が先に立ちます。

アパート経営に関する財産や契約、負債を棚卸すると、いいでしょう。

何があるのか分からないことが不安の原因だから、まず見える化することが重要です。

棚卸で分かることは、次のとおりです。

・土地や建物などの不動産

・賃貸借契約の状況

・管理会社との契約状況

・ローン残高

・修繕履歴や修繕計画

・税金の状況

引き継ぐものが判明すると、分からない不安が和らぎます。

不安②遺産分割協議がまとまらない

(１)相続人全員の合意が必要

相続財産は、相続人全員の共有財産です。

相続財産の分け方は、相続人全員の合意で決定します。

遺産分割協議とは、相続財産の分け方について相続人全員でする話し合いです。

相続人全員の合意ができないと、遺産分割協議を成立させることができません。

(２)不動産は分けにくい

被相続人がアパート経営をしていると、難航しがちです。

相続財産に、不動産が含まれているからです。

不動産は、分けにくい財産の代表例です。

現金は、分けやすい財産の代表例です。

現金なら平等に分けられますが、アパートは平等に分けることが困難です。

(３)アパートの価値が分からない

アパートなどの収益不動産は、価値が見えにくい財産です。

次の事項を考慮して、価値を判断するのが一般的です。

・建物の築年数

・修繕履歴や修繕費

・家賃設定と空室リスク

・ローン残高

・管理会社の質や契約内容

・将来の大規模修繕の必要性

・アパート経営の収益性

アパート経営に携わってこなかった相続人には、アパートの価値が分からないと感じられます。

相続税評価額だけで、アパートの価値は決められません。

(４)相続人間に情報格差がある

アパート経営に携わってこなかった相続人は、アパートの経営状況が分からないでしょう。

アパートの経営状況が分からない相続人は、疑心暗鬼になります。

相続人間に情報格差があると、不信感が生まれます。

(５)収益が絡むから欲が刺激される

アパート経営をすると、毎月家賃収入があります。

収益が絡むと、欲が刺激されます。

不信感のうえに欲が刺激されると、遺産分割協議がまとまらなくなります。

(６)不安の根拠は情報不足

アパート経営に携わってこなかった相続人にとって、アパート経営の相続は分からないことだらけです。

分からないことがあると、無意識に悪い方へ解釈してしまいます。

不安の根拠は、情報不足です。

分からないから、一見して公平に見える共有を選択しがちです。

不安が募ると、共有名義を選択しやすくなります。

不安③遺産分割の方法が分からない

(１)現物分割のメリットデメリット

現物分割とは、一部の相続人がアパートを相続し他の相続人が預貯金などを相続する方法です。

アパートを相続する人がアパート経営を引き継ぎます。

現物分割のメリットは、アパート経営の意思決定が一本化されてスムーズになることです。

アパート経営の責任と収益が明確になります。

現物分割のデメリットは、アパートに見合う他の財産が必要になることです。

他の財産がわずかである場合、現物分割の合意が難しくなります。

(2)共有のメリットデメリット

共有とは、複数の相続人で共有名義にする方法です。

一見して平等考えられるから、軽率に共有を選びがちです。

共有のメリットは、他の財産がなくても共有にすることができることです。

共有のデメリットは、あらゆる決定に共有者全員の同意が必要になることです。

修繕、家賃設定、売却などにひとりでも反対がいると、意思決定が停滞します。

将来次世代になると、さらに共有者が増えて意思決定が難しくなります。

(3)代償分割のメリットデメリット

代償分割とは、一部の相続人がアパートを相続し他の相続人が代償金を受け取る方法です。

代償分割のメリットは、代償金を受取ることができるから納得感を得やすい点です。

代償分割のデメリットは、２つあります。

代償金の金額が決められなくなることと代償金を払う資力が必要になることです。

公平な遺産分割を実現するため、代償金を支払います。

前提としてアパートの価値を合意していないと、公平な代償金の金額が決められなくなります。

(４)換価分割のメリットデメリット

換価分割とは、アパートを売却して金銭で分ける方法です。

換価分割のメリットは、公平に分割できるからトラブルになりにくい点です。

換価分割のデメリットは、相続人全員の合意が必要になる点です。

アパート経営を続けたい相続人がいる場合、大きな不満になるでしょう。

売却できても売却金額でトラブルになる可能性があります。

不安④共有名義にすると家族関係が悪化する不安

(1)何も決められなくなる

アパートを共有名義にすると、次のような決定に共有者全員の合意が必要です。

・大規模修繕

・家賃設定

・管理会社の変更

・売却

共有者のひとりが反対すると、意思決定が停滞します。

意見が合わなくなると、家族のトラブルに発展します。

共有名義にすると、仲がいい家族であっても破綻しやすくなります。

(2)責任の押し付け合いになる

アパート経営は、手間がかかります。

修繕の手配や入居者対応があるからです。

共有者全員が忙しいから、他の人に対応して欲しいと考えがちです。

口を出すのに責任を取らない人が現れる構造になってしまいます。

共有名義にすると、責任の所在があいまいになります。

責任の押し付け合いになるから、家族のトラブルに発展します。

(3)収益分配でトラブルになる

アパート経営をすると、家賃収入が発生します。

修繕の手配や入居者対応は特定の人が担うのに、収益は平等に分配すると不満につながります。

仲がいい家族ほど、不満が爆発する可能性があります。

共有名義にすると、収益分配でトラブルになる可能性があります。

(4)将来の相続でさらに複雑化

共有者が死亡すると、共有持分は相続されます。

共有持分は、さらに細分化されて相続されます。

共有者が増えると、共有者全員の合意はさらに困難になります。

共有者の合意ができなくなると、アパート経営は事実上できなくなります。

修繕も家賃設定も、できなくなるからです。

売却も、できなくなります。

(5)共有回避が最善の方法

不動産など分けにくい財産がある場合、軽率に共有を選びがちです。

一見して公平に見えることから、納得しやすいからです。

不動産の共有名義は、おすすめできません。

もっともトラブルを避けられる方法は、共有回避です。

代償分割や換価分割で、共有を回避する方法がおすすめです。

(6)共有トラブルの根本原因は情報不足

共有トラブルの根本原因は、情報不足 です。

情報不足が欲と疑心暗鬼を生み、トラブルを引き起こすからです。

少なくとも次の事項は、共有者全員で情報共有します。

・修繕履歴と修繕計画

・ローンの返済状況と残高

・家賃収入と経費

・管理会社の契約内容

アパートの状況が透明になると、欲と疑心暗鬼は暴走しません。

(7)共有者間でルールを明確化

共有にすると、責任の所在があいまいになりトラブルを引き起こします。

どうしても共有にするのなら、共有者間のルール作りが欠かせません。

次の事項を決めておくと、トラブルが減ります。

・管理を担当する人

・修繕の判断基準

・経費の負担割合

・家賃収入の分配方法

・売却の条件

ルールを決めておくと、次世代にも引き継ぎやすくなります。

3相続後に考える選択肢

①アパート経営を引き継いで貸主の責任を引き受ける

アパート経営は、事業です。

アパート経営を相続するとは、アパートの事業承継です。

不動産などの目に見える財産だけでなく、貸主の責任を引き継ぎます。

アパート経営という事業の当事者になると言えます。

②アパートを売却して貸主の責任を整理する

アパート経営という事業の当事者になるのは、荷が重いと感じるかもしれません。

アパートを売却して、貸主の責任を整理することができます。

アパートを売却することは、合法で合理的な選択で無責任ではありません。

アパートの買主がアパート経営を引き継ぎます。

アパートを売却しても、入居者に迷惑をかけることはありません。

4アパート経営の相続を司法書士に依頼するメリット

大切な家族を失ったら、大きな悲しみに包まれます。

やらなければいけないと分かっていても、気力がわかない方も多いです。

法律上は、貸主も借主も相続が発生すれば相続人にその地位が相続されるだけですが、契約内容や賃料関係、敷金関係があいまいになってトラブルになりがちです。

貸主の地位を主張するためにも、相続登記は不可欠です。

相続するのであれば、まず相続登記を確実に済ませましょう。

司法書士が、必要な手続や適切な対応についてサポートします。

相続登記を済ませていない方は司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。