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1分譲マンションの相続手続
①遺言書があれば遺言書どおりに遺産分割
被相続人が生前に、遺言書で財産の分け方を指定していることがあります。
相続財産の分け方は、被相続人の意思が最も尊重されるべきでしょう。
遺言書があれば遺言書どおりに、遺産分割をすることができます。
②遺言書の探し方
遺言書を作成する場合、自筆証書遺言か公正証書遺言を作成することがほとんどです。
自筆証書遺言とは、自分で書いて作る遺言書です。
自筆証書遺言を作った後は、原則として、自分で保管します。
条件にあてはまれば、法務局に保管してもらうことができます。
公正証書遺言とは、遺言内容を公証人に伝え公証人が書面に取りまとめる遺言書です。
公正証書遺言を作った後は、公証役場で厳重保管されます。
公正証書遺言は、カンタンに探すことができます。
公正証書遺言は、検索システムに登録されているからです。
相続が発生した後、相続人は検索システムで公正証書遺言の有無を確認してもらうことができます。
法務局で保管してもらっている自筆証書遺言は、カンタンに探すことができます。
遺言書情報証明書を発行してもらえばいいからです。
相続が発生した後、相続人は遺言書情報証明書を発行してもらうことができます。
遺言書情報証明書は、法務局が預かっている自筆証書遺言の内容を証明した書類です。
自宅などで保管している自筆証書遺言は、探しにくいかもしれません。
保管場所を家族と共有していると、改ざんや変造のリスクがあるからです。
自宅などで保管している自筆証書遺言は、遺品整理をしていると見つかることがあります。
自宅などで見つけた自筆証書遺言は、家庭裁判所で開封してもらいます。
③戸籍謄本で相続人を証明
相続人になる人は、法律で決まっています。
家族にとって、だれが相続人になるか当然のことと考えているでしょう。
相続人になる人は、戸籍謄本で客観的に証明する必要があります。
相続人は、戸籍謄本で証明します。
④相続人全員で遺産分割協議
遺言書を作成する人は、あまり多くありません。
遺言書がない場合、相続財産の分け方は相続人全員の合意で決定します。
遺産分割協議とは、相続財産の分け方について相続人全員でする話合いです。
一部の相続人を含めないと、遺産分割協議は無効になります。
遺産分割協議は、相続人全員の合意で決定します。
⑤分譲マンションを相続するときの遺産分割協議書の書き方
記載例
（一棟の建物の表示）
所在 ○○市○○町○丁目○番地○
建物の名称 ○○○○マンション
（専有部分の建物の表示）
家屋番号 ○○町○丁目○番○の○
建物の名称 ○○○
種類 居宅
構造 鉄筋コンクリート造１階建
床面積 ○階部分 ○○．○○㎡
（敷地権の表示）
符号 1
所在 ○○市○○町○丁目
地番 ○番○
地目 宅地
地積 ○○○．○○㎡
（敷地権の種類）
所有権
（敷地権の割合）
持分 ○○○○○○分の○○○○○○
符号 2
所在 ○○市○○町○丁目
地番 ○番○
地目 宅地
地積 ○○○．○○㎡
（敷地権の種類）
所有権
（敷地権の割合）
持分 ○○○○○○分の○○○○○○
⑥遺産分割協議書に不備があると相続登記ができない
不動産は、重要な財産であることが多いでしょう。
重要な財産の名義を変更する手続だから、法務局は慎重に審査します。
相続登記は、一般の人が些細なことと思うようなことでやり直しになります。
一般的に、相続登記は相続手続の中でも手間がかかる難しい手続です。
マンションを相続する場合、記載すべき項目がたくさんあります。
マンションの登記簿謄本には、たくさんの項目が登記されています。
登記簿謄本から書き写すだけとは言うものの、簡単なことではないでしょう。
遺産分割協議書の記載が不適切であった場合、相続人全員の合意が不明確になります。
相続人全員の合意が不明確である場合、相続登記ができなくなるでしょう。
遺産分割協議書に不備があると、相続登記ができなくなります。
⑦令和6年４月１日から相続登記義務化
令和6年(2024年)4月1日から、相続登記をする義務が課されました。
相続登記の期限は、3年です。
令和6年(2024年)4月1日以降に発生した相続は、当然に対象になります。
相続があったことを知ってから、相続登記の期限3年がスタートします。
相続登記の期限3年を経過すると、ペナルティーの対象になります。
令和6年(2024年)4月1日以前に発生した相続も、義務化の対象です。
過去の相続は、すでに3年を経過していることが多いでしょう。
過去の相続は、令和9年3月31日が期限になります。
所有者不明の土地の発生を防止するため、相続登記をすることは義務になりました。
⑧相続登記義務化で10万円以下のペナルティーが課される
令和6年4月1日から相続登記をする義務が課されました。
相続登記の義務を果たしていない場合、ペナルティーが課されます。
ペナルティーの内容は、10万円以下の過料です。
過料とは、行政上の義務違反に対するペナルティーです。
過料は刑罰ではないから、前科が付きません。
前科が付かないと言っても、10万円以下のペナルティーは負担が重いでしょう。
相続登記の義務を果たしていないと、10万円以下の過料が課される可能性があります。
2相続登記の手順
手順①戸籍謄本や住民票の収集
遺言書がないときの必要書類は、次のとおりです。
・被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本
・被相続人の住民票
・相続人の戸籍謄本
・相続人全員の印鑑証明書
・固定資産税の評価証明書
相続登記の手順1つ目は、戸籍謄本や住民票を収集することです。
手順②遺産分割協議
相続人全員の合意で相続財産の分け方を決めます。
相続人全員の合意がまとまったら、書面に取りまとめます。
遺産分割協議書は、相続人全員が実印で押印します。
相続登記の手順2つ目は、遺産分割協議をすることです。
手順③登記申請書の作成
登記申請書を作成します。
法務局のホームページを見ると、記載例が掲載されています。
必要事項は、正確に記載します。
相続登記の手順3つ目は、登記申請書の作成です。
手順④管轄法務局へ登記申請
登記申請書と必要書類を取りまとめて、管轄法務局へ提出します。
登記申請にあたって、登録免許税が課されます。
登録免許税は、収入印紙で納入します。
相続登記の手順4つ目は、管轄法務局へ登記申請することです。
手順⑤登記完了
登記が完了すると、権利証が発行されます。
相続登記の手順5つ目は、登記完了です。
3分譲マンション相続後の活用法
①自分で住む
分譲マンションを相続した後、自分で住むことが考えられます。
自分で住むことのメリットは、次のとおりです。
・新たな住居費用がかからない。
・引き継いだ財産を維持できる。
自分で住むことのデメリットは、次のとおりです。
・管理の手間がかかる。
分譲マンション相続後の活用法1つ目は、自分で住むことです。
②賃貸に出す
分譲マンションを相続した後、賃貸に出して賃料を得ることができます。
賃貸に出すことのメリットは、次のとおりです。
・定期的な不労所得を得ることができる。
・マンションの劣化を抑えることができる。
・資産価値を維持できる。
賃貸に出すことのデメリットは、次のとおりです。
・賃貸管理の手間がかかる。
・空室リスクがある。
分譲マンション相続後の活用法2つ目は、賃貸に出すことです。
③売却
分譲マンションを相続した後、売却して現金にすることができます。
売却のメリットは、次のとおりです。
・まとまった現金を手に入れることができる。
・維持管理の手間や費用がかからない。
売却のデメリットは、次のとおりです。
・引き継いだ資産を手放すことになる。
・売却の手間や費用がかかる。
分譲マンション相続後の活用法3つ目は、売却することです。
4分譲マンションを相続する注意点
①売却するときでも相続登記は省略できない
不動産を相続したら、名義変更をします。
不動産を持ち続けるときだけでなく直ちに売却するときも、相続登記が必要です。
相続登記をしないと、買主に所有権移転登記をすることができないからです。
相続後すぐに売却するときでも、相続登記は省略できません。
②ローン残債は相続人全員が法定相続分で相続
被相続人がローンを組んで、マンションを購入していることがあります。
相続が発生したときに、ローンが残っているかもしれません。
ローンの対象になっているマンションとローンは、別の財産です。
ローンの対象になっているマンションを相続した人が自動でローンを引き継ぐわけではありません。
ローンの対象になっているマンションは、遺産分割協議で相続する人を決めることができます。
遺産分割協議でローンを引き継ぐ人を決めたとしても、債権者は相続人全員に法定相続分で返済を求めることができます。
遺産分割協議でローンを引き継ぐ人を決めたから、その人に請求してもらいたいと文句を言うことはできません。
遺産分割協議でローンを引き継ぐ人を決めたとしても、相続人間の内部的合意だからです。
債権者には関係ない話だからです。
ローン残債は、相続人全員が法定相続分で相続します。
③ローン完済しても抵当権抹消登記
被相続人が住宅ローンを組む場合、団体信用生命保険に加入していることがあります。
団体信用生命保険は、加入者が住宅ローンを返済中に死亡や障害状態になったとき、保険金によって住宅ローンが弁済される保険です。
住宅ローンを組む場合、団体信用生命保険の加入が条件になっているケースが多いものです。
被相続人がローン返済中に死亡した場合、ローンは完済になります。
住宅ローンを組む場合、銀行は対象になっている住宅を担保に取っています。
担保に取って、抵当権設定登記をしているでしょう。
ローンが完済されると、抵当権は消滅します。
抵当権が消滅しても、抵当権の登記は自動で抹消されません。
銀行などが自動で抹消してくれることも、ないでしょう。
ローン完済したら、抵当権抹消登記をする必要があります。
④相続税申告は10か月以内
相続財産の規模が大きい場合、相続税の対象になります。
相続財産に分譲マンションが含まれる場合、適切に評価することが重要です。
分譲マンションは、土地部分と建物部分があります。
土地は、路線価で評価します。
建物は、固定資産税評価額です。
分譲マンションの場合、相続税評価額は時価と大幅に異なることがあります。
相続税は、10か月以内に申告納税をします。
5相続登記を司法書士に依頼するメリット
大切な家族を失ったら、大きな悲しみに包まれます。
やらなければいけないと分かっていても、気力がわかない方も多いです。
相続手続は一生のうち何度も経験するものではありません。
だれにとっても不慣れで、手際よくできるものではないでしょう。
相続手続で使われる言葉は、法律用語です。
一般の方にとって、日常で聞き慣れないものでしょう。
不動産は重要な財産であることも多いので、登記手続きは一般の方から見ると些細なことと思えるようなことでやり直しになることも多いです。
やり直しで済めば、良かったと言えるかもしれません。
知識がない人が登記簿謄本から見落としなく、読み解くのは難しいものです。
日常の仕事や家事をこなしたうえに、相続手続があると、疲労困憊になってしまいます。
相続手続に疲れてイライラすると普段は温厚な人でも、トラブルを引き起こしかねません。
司法書士などの専門家は、相続手続をサポートします。
相続手続でへとへとになったから先延ばしするより、司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。
