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1アパートローンは相続財産
①相続財産にはプラスの財産とマイナスの財産がある
相続が発生したら、被相続人の財産は相続人が相続します。
相続財産には、プラスの財産とマイナスの財産が含まれます。
アパートローンは、マイナスの財産と言えます。
マイナスの財産の一部として、相続人に相続されます。
②団体信用生命保険未加入・対象外なら借金は残る
住宅ローンでは、団体信用生命保険でローンが完済されることが一般的です。
団体信用生命保険とは、生命保険契約のひとつです。
ローン債務者が死亡などしたときに、ローン残高を保険会社が支払う仕組みです。
被相続人が団体信用生命保険に加入していた場合、団体信用生命保険でローンが完済されます。
アパートローンでは、団体信用生命保険に加入しないことが少なくありません。
保険料の負担が収益性に影響するためです。
被相続人が団体信用生命保険に加入していない場合、アパートローンは相続人に相続されます。
③アパートローンだけ相続放棄はできない
相続が発生したら、相続人は相続を単純承認するか相続放棄をするか選択することができます。
相続放棄を希望する場合、家庭裁判所に対して相続放棄の申立てをします。
家庭裁判所で相続放棄が認められたら、はじめから相続人でなくなります。
相続放棄をしたら、被相続人の借金から解放されます。
相続放棄をしたら、被相続人のプラスの財産を相続できません。
アパートローンだけ、相続放棄はできません。
相続放棄をすると、はじめから相続人でなくなるからです。
相続放棄では、財産の選り好みはできません。
2アパートローンを相続するときの注意点
①だれが相続するのか相続人全員の合意で決定する
相続財産は、相続人全員の共有財産です。
相続財産の分け方は、相続人全員の合意で決定します。
アパートをだれが相続するのか、遺産分割協議で決定することができます。
アパートローンをだれが相続するのか、遺産分割協議で決定することができます。
遺産分割協議とは、相続財産の分け方ついて相続人全員でする話し合いです。
②遺産分割協議は銀行に効力がない
遺産分割協議の内容は、銀行には効力がありません。
遺産分割協議は、相続人間の内部的合意だからです。
遺産分割協議に銀行は関与しないから、遺産分割協議の内容に拘束されません。
アパートローンをだれが相続するのか決めても、銀行には関係がありません。
遺産分割協議の内容に関わらず、銀行は相続人全員に対して法定相続分でローンの返済を求めることができます。
遺産分割協議書に実印を押しても、アパートローンの返済を拒むことはできません。
遺産分割協議の内容は、銀行に効力がないからです。
③アパートを相続しなくてもアパートローンの返済
アパートとアパートローンは、別の財産です。
アパートを相続していなくても、アパートローンの返済を拒むことはできません。
遺産分割協議の内容に関わらず、銀行は相続人全員に対して法定相続分でローンの返済を求めることができます。
アパートを相続しない相続人に対して、アパートローンの返済を求めることができます。
④アパートローンを集中させる方法
方法(1)免責的債務引受契約
免責的債務引受契約とは、新債務者が債務をすべて引き受け旧債務者が債務から解放される契約です。
免責的債務引受契約は、銀行と新債務者との間で締結します。
アパート経営を引き継ぐ相続人がアパートとアパートローンを相続することを望むでしょう。
アパート経営を引き継ぐ相続人が債務を引き受ける免責的債務引受契約をします。
銀行は、免責的債務引受契約をする義務はありません。
免責的債務引受契約をするか、あらためて審査します。
銀行にとっては、債権の回収先の人数が減る不利益変更だからです。
銀行は、債権を請求できる人が減ることを非常に嫌います。
債権を請求できる人が減ると、債権回収ができなくなる可能性が高まるからです。
免責的債務引受契約を承諾するか、判断基準は次のとおりです。
・債務者の収入資産
・アパートの収益率
・修繕リスク
・アパートの担保価値
アパートローンの返済が確実と判断できれば、免責的債務引受契約を承諾します。
返済能力に疑問符が付けば、免責的債務引受契約を拒絶します。
方法(2)ローンの借換で相続債務を完済する
免責的債務引受契約に対して、銀行は非常に慎重姿勢です。
銀行にとっては、債権の回収先が減る不利益変更だからです。
免責的債務引受契約を拒絶された場合、借換を検討することがあります。
いったんアパートを相続する相続人が新規でローンを組んで、相続したアパートローンを完済する方法です。
アパートを相続する相続人が新規でローンを申し込んだ場合、あらためて審査します。
融資審査が通らなければ、ローンを組むことはできません。
新規のアパートローンは、アパートを相続する相続人のみが債務者です。
相続したアパートローンは完済されるから、他の相続人に請求される心配はなくなります。
⑤遺産分割協議を成立させる前に銀行の承諾
遺産分割協議は、相続人全員の合意で成立させることができます。
銀行が承諾しなければ、免責的債務引受はできません。
銀行が承諾しなければ、借換をすることはできません。
銀行による承諾なしで遺産分割協議を成立させても、アパートローンの返済を求められます。
アパートローンを引き受けるから、アパートを相続することに合意したはずです。
アパートローンの返済を求められると、裏切られたと感じるでしょう。
銀行による承諾なしで遺産分割協議を成立させると、深刻なトラブルに発展します。
売買契約など一般的な契約の内容が守られなかった場合、一方的に解除することができます。
遺産分割協議には、一方的に解除する制度はありません。
遺産分割協議の内容が守られなくても、一方的解除をすることはできません。
遺産分割協議を成立させる前に、銀行の承諾を得ることが不可欠です。
⑥銀行の承諾を得られないときの選択肢
選択肢(1)アパートローンを相続する前提で遺産分割協議
銀行は、免責的債務引受契約をする義務はありません。
銀行は、新規の融資をする義務はありません。
銀行は、相続人全員に対して法定相続分でローンの返済を求める権利があります。
銀行の承諾を得られない場合、相続人は債務者のままです。
債務者としてアパートローンを引き継ぐことを前提に、遺産分割協をします。
選択肢(2)相続放棄
家庭裁判所で相続放棄が認められたら、はじめから相続人でなくなります。
相続放棄をしたら、相続財産を一切引き継げなくなります。
一切の相続財産を引き継げなくなることを受け入れれば、アパートローンから逃れることができます。
アパートローンを引き継ぎたくない場合、相続放棄は合理的方法です。
3遺産分割協議で選べる方法
①現物分割
(1)手続がシンプル
現物分割とは、個々の財産をそのままの形で分ける方法です。
個々の財産をそのままの形で分けるから、手続がシンプルです。
個々の財産をそのままの形で分けようとすると、公平に分割できなくなることがあります。
(2)アパートローンは相続人全員が債務者
アパートを特定の相続人が相続しても、アパートローンは相続人全員が請求されます。
免責的債務引受契約には、銀行の承諾が必要です。
②代償分割
(1)代償金で公平な遺産分割
代償分割とは、一部の相続人がアパートを相続し、他の相続人は不動産を相続した人から、その分の代償をもらう方法です。
他の相続人は代償金を受け取れるから、公平な遺産分割をすることができます。
アパートを相続する相続人に資金力がないと、代償分割は実現できません。
代償金を払うと約束したのに払ってもらえないと、深刻なトラブルに発展するからです。
(2)アパートローンは相続人全員が債務者
アパートを特定の相続人が相続しても、アパートローンは相続人全員が請求されます。
免責的債務引受契約には、銀行の承諾が必要です。
アパートを相続する相続人には、アパートローンと代償金を負担できる資金力が必要です。
③換価分割
(1)売却して金銭で分ける
換価分割とは、分けにくいアパートを売却して金銭に換えた後、金銭を分ける方法です。
売却して金銭に換えるから、公平な遺産分割をすることができます。
売却条件によっては、不動産の売却代金に大きな差が出ます。
売却条件をどのように決めるか、相続人間で意見が一致しないと売却が難しくなります。
(2)売却代金でアパートローンを返済
アパートを売却したら、売却代金を取得します。
アパートの売却代金で、アパートローンを返済することができます。
(3)オーバーローンで追加資金
アパートローン以上の金額で売却できれば、残額は相続人間で分配することができます。
アパートローン未満でしか、売却できないことがあります。
アパートを売却しても、アパートローンは残ります。
相続人は、アパートローンを相続したからです。
④共有分割
(1)不動産と債務の名義が一致する
共有とは、相続人全員が名義人になる方法です。
アパートとアパートローンの名義が一致します。
アパートを共有にすると、将来トラブルになりがちです。
管理や処分で、意見対立を招くからです。
(2)家族信託でアパート経営を集約する
不動産の共有は、時間の経過とともに機能不全に陥ります。
仲がいい兄弟姉妹であっても、さまざまな経営判断によって意見対立が生まれるからです。
家族信託とは、財産管理を依頼する契約です。
自由に売る権利や自由に管理する権利を渡して、自分はものから利益を受け取る権利だけ持っている仕組みです。
家族信託を利用して、アパート経営を一部の相続人におまかせすることができます。
一部の相続人にアパート経営を集約できるから、共有のデメリットを軽減することができます。
(3) 共有が破綻する前に家族信託がおすすめ
家族信託は、家族間でする契約です。
当事者全員の合意が不可欠です。
意見対立が生まれた後に、信託契約をすることは難しいでしょう。
不満と不信が積み重なった後に、信託契約をすることはほとんどできません。
家族信託は、受託者に権限を集中させる制度だからです。
契約当事者全員が受託者に対する信頼がないと、家族信託が機能しません。
4賃貸アパートの相続を司法書士に依頼するメリット
賃貸マンションや賃貸アパートを保有している大家と聞くと、資産家のイメージが浮かびます。
相続税を心配してアパート経営を始める人もいるでしょう。
アパート経営は不労所得に見えがちですが、リスクがある不動産事業です。
アパートローンの返済が終わったら、家賃収入を資産として残すことができます。
そのためにはアパート経営をする知識と時間と労力が必要です。
空室にしないためにどのような投資をしていくか経営判断が必要になるでしょう。
被相続人がアパート経営をしていた場合、相続人は関与していなかったことは少なくありません。
相続でアパート経営を引き継ぐ場合、築年数の経過した賃貸アパートになります。
築年数の経過した賃貸アパートは空室が多くなりがちで、修繕の負担が多くなりがちです。
アパート経営に関与していなかった相続人が引き継ぐ場合、難しい経営判断を迫られることになります。
家賃収入を資産として残すどころか、相続人の固有の財産で損失を補填することになるでしょう。
いったん相続をして、損失が大きくならないうちに売却する方がいいかもしれません。
このような相続して売却する場合も司法書士はサポートします。
賃貸マンションや賃貸アパートの相続について、司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。
相続や遺産承継の手続きは、専門家選びが重要です。
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