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1換価分割で公平な遺産分割
①換価分割は売却して金銭で分ける方法
相続財産には、いろいろな財産が含まれています。
不動産は、分けにくい財産です。
預貯金は、分けやすい財産です。
分けにくい財産がある場合、換価分割で合意ができることがあります。
換価分割とは、分けにくい財産を売却して金銭に換えた後、金銭を分ける方法です。
換価分割で、公平な遺産分割をすることができます。
②換価分割がおすすめのケース
次のケースでは、換価分割がおすすめです。
(1)相続人間の公平を重視して遺産分割をしたいケース
(2)不動産の共有を避けたいケース
(3)相続税などの出費が予想されるケース
(4)遺産分割協議がまとまらないケース
2換価分割をするときの遺産分割協議書
①換価分割で相続登記は省略できない
相続登記をするためには、手間と時間がかかります。
相続登記を申請すると、登録免許税が課されます。
登録免許税は不動産の評価額によって決まるから、ときには無視できない金額になります。
相続した不動産を売却する場合、相続登記を省略したいと思うかもしれません。
相続登記を省略して、買主に所有権移転登記をすることはできません。
登記は、現在の所有者だけを公示しているわけではないからです。
相続登記を省略すると、登記の信頼が失われます。
実際に被相続人→相続人→買主と、所有権は移転しています。
換価分割で、相続登記は省略できません。
②共有名義にするメリット・デメリット
〇共有名義にする方法のメリット
・相続の原則にあっている
相続財産は、相続人全員の共有財産です。
共有名義にするのは、相続の原則にあっていると言えます。
・贈与税のリスクが低い
共有名義人が売却代金を分けるため、贈与税が課されるリスクが低減します。
〇共有名義にする方法のデメリット
・売却手続が煩雑になる
共有名義にした場合、不動産の売却手続に相続人全員が関与しなければなりません。
相続人が遠方に住んでいる場合、日程調整だけでも時間がかかりがちになります。
・固定資産税の相続人代表者指定届
固定資産税の納税通知書は、代表者のもとに届きます。
だれが代表者になって固定資産税の納税通知を受け取るか決めて市町村に届け出る必要があります。
③共有名義にするときの記載例
第1条
次の不動産は換価分割を行うため相続人〇〇〇〇2分の1、相続人◇◇◇◇4分の1、相続人□□□□4分の1の割合で共有取得する。
所在 〇〇市〇〇町〇丁目
地番 〇番〇
地目 宅地
地積 200㎡
第2条
相続人〇〇〇〇、相続人◇◇◇◇、相続人□□□□は共同して、前条の不動産を売却する。
売却代金から売却にかかるすべての費用を控除した残金を各相続人の共有持分割合に従って取得する。
④代表相続人名義にする方法
〇代表相続人名義にする方法のメリット
・売却手続がカンタン
代表相続人名義にした場合、不動産の売却手続に代表相続人だけが関与します。
〇代表相続人名義にする方法のデメリット
・贈与税のリスク
遺産分割協議書が適切に作成されていない場合、換価分割と認めらないでしょう。
売却代金の分配に、贈与税が課されるおそれがあります。
・相続人間の合意不充分でトラブル
代表相続人名義にする場合、売却条件について充分に合意しておくことが重要です。
・代表相続人の使い込み
代表相続人が売却代金をなかなか払ってくれない、売却代金を使い込んだなどのリスクがあります。
・固定資産税の支払い
固定資産税の納税通知書は、代表相続人のもとに届きます。
固定資産税の負担について、相続人間でトラブルになるおそれがあります。
⑤代表相続人名義にする記載例
第1条
次の不動産は換価分割を行うことを目的として相続人〇〇〇〇が取得する。
所在 〇〇市〇〇町〇丁目
地番 〇番〇
地目 宅地
地積 200㎡
第2条
相続人〇〇〇〇は、前条の不動産をすみやかに売却する。
売却代金から売却にかかるすべての費用を控除した残金を次の割合に従って分配する。
相続人〇〇〇〇 2分の1
相続人◇◇◇◇ 4分の1
相続人□□□□ 4分の1
⑥売却代金を受け取らない相続人名義にする方法のメリット
多くの場合、売却代金を取得する相続人が売却手続をします。
例えば、高齢や病気などで売却手続をすることが困難な場合があるでしょう。
他の相続人が売却手続に関与した方がスムーズです。
⑦売却代金を受け取らない相続人名義にする記載例
第1条
次の不動産は換価分割を行うことを目的として相続人〇〇〇〇が取得する。
所在 〇〇市〇〇町〇丁目
地番 〇番〇
地目 宅地
地積 200㎡
第2条
相続人〇〇〇〇は、前条の不動産をすみやかに売却する。
売却代金から売却にかかるすべての費用を控除した残金を相続人◇◇◇◇が取得する。
3換価分割をするときは税金に注意
注意①換価分割は遺産分割協議書に明記
相続財産の分け方は、相続人全員の合意で決定します。
遺産分割協議書は、相続財産の分け方について相続人全員の合意内容の証明書です。
不動産を売却して売却代金を分割する場合、遺産分割協議書に明記します。
遺産分割協議書に明記しないと、売却代金の分割が単なる贈与に見えるからです。
代表相続人に名義を取得させるのは、換価分割のためであることを明確にします。
そのうえで売却代金から売却にかかるすべての費用を控除した残金を分配することを明記します。
このような記載があれば、原則として、贈与税の課税はされません。
単なる贈与と判断されたら、贈与税の対象になるでしょう。
贈与税は、想像以上に高額になります。
換価分割における注意点1つ目は、換価分割は遺産分割協議書に明記することです。
注意②長期間売却できないと贈与税
遺産分割協議書に「換価分割のため」「売却代金から売却にかかるすべての費用を控除した残金を分配する」とあれば、原則として、問題になることはありません。
不動産が長期間売却できない場合、売却金の分配が何年も後になることがあります。
売却できなければ、このようなことも止むを得ないことです。
一方で登記名義を得た後、長期間経過してから売却金を分配した場合、実態としては贈与として課税されるおそれがあります。
法律上、換価分割による売却金の分配であって、かつ、遺産分割協議書に記載があっても、課税されるリスクがあります。
このようなリスクを考慮に入れて、代表者名義にすることや売却条件の合意をする必要があります。
換価分割における注意点2つ目は、長期間売却できないと贈与税のリスクがあることです。
注意③各相続人が確定申告
被相続人が不動産を取得してから、値上がりしていることが多いでしょう。
不動産などを譲渡して所得を得た場合、譲渡所得税の対象になります。
登記名義人になった相続人だけでなく、売却代金を受け取った相続人全員が確定申告をします。
値上がり益を得ても、特別控除を適用できれば譲渡所得税は課されません。
重要な特別控除は、2種類あります。
居住用不動産の特別控除と被相続人の居住用不動産の特別控除です。
特別控除を適用できれば、譲渡所得から3000万円を控除することができます。
特別控除適用で、譲渡所得税が課されなくなることがあります。
換価分割における注意点3つ目は、各相続人が確定申告する必要があることです。
注意④換価分割で相続税は変わらない
相続財産の規模が大きい場合、相続税の対象になります。
相続税は、相続発生時の相続財産の評価額に対して課されます。
換価分割をしても換価分割をしなくても、相続税の計算に影響はありません。
換価分割をすると、財産を金銭にします。
換価分割をすることで、納税資金を準備することができるでしょう。
換価分割における注意点4つ目は、換価分割で相続税は変わらないことです。
4換価分割のメリットとデメリット
メリット①公平な遺産分割ができる
不動産などの財産は、物理的に分けにくいでしょう。
換価分割は、いったん売却して金銭に換えた後に金銭を分ける方法です。
換価分割のメリット1つ目は、公平な遺産分割ができる点です。
メリット②出費に対応できる
不動産を相続したら、名義変更などで費用がかかります。
換価分割をすると、不動産などをいったん売却します。
換価分割のメリット2つ目は、出費に対応できる点です。
メリット③不動産の管理負担がなくなる
不動産をそのまま保有していると、不動産の修繕や除草を行う必要があるでしょう。
換価分割では、不動産を手放します。
換価分割のメリット3つ目は、不動産の管理負担がなくなる点です。
メリット④共有トラブルを回避できる
遺産分割協議がまとまらない場合、安易に共有が選ばれることがあります。
不動産の共有は、デメリットが大きくおすすめできません。
換価分割では、不動産を売却します。
換価分割のメリット4つ目は、共有トラブルを回避できる点です。
デメリット①売却益に課税
不動産を売却する場合、譲渡所得を得ることがあります。
譲渡所得に対して、譲渡所得税が課されます。
換価分割のデメリット1つ目は、不動産の売却益に課税される点です。
デメリット②売却価格が市場状況に左右される
不動産などの財産は、市場の状況によって値動きがあります。
売却したいと思っても、相続人が期待するような金額が付かないことがあるでしょう。
換価分割のデメリット2つ目は、売却価格が市場状況に左右される点です。
デメリット③売却の手間と時間がかかる
換価分割では、不動産を売却するために費用がかかります。
費用以外にも、手間と時間がかかります。
売却条件によっては、売却活動に数か月以上かかるでしょう。
換価分割のデメリット3つ目は、売却の手間と時間がかかる点です。
5換価分割の手順
手順①相続登記
相続登記を省略して、買主に所有権移転登記をすることはできません。
登記は、現在の所有者だけを公示しているわけではないからです。
権利移転の過程も、公示しています。
相続登記を省略すると、登記の信頼が失われます。
実際に被相続人→相続人→買主と、所有権は移転しています。
換価分割をする場合、相続登記をして買主に名義変更をします。
登記申請から完了までは、おおむね2週間程度です。
換価分割の手順1つ目は、相続登記です。
手順②不動産売却活動の開始
相続人間で打ち合わせをして、売却価格を決定します。
不動産の売却サイトや広告などで、物件情報を公開します。
購入希望者が内覧を希望することがあるでしょう。
購入希望者と売却条件の交渉や価格交渉をします。
期間は、数か月かかることが多いでしょう。
換価分割の手順2つ目は、不動産売却活動の開始です。
手順③売買契約の締結
契約内容は、相続人全員で確認します。
相続人間のトラブル防止のため、相続人全員が納得していることが重要だからです。
期間は、1～2週間程度かかるでしょう。
換価分割の手順3つ目は、売買契約の締結です。
手順④代金決済と引渡し
売買代金を決済し、不動産の鍵などを引き渡します。
同時に、諸費用を清算し売買代金を相続人に分配します。
換価分割の手順4つ目は、残代金決済と引渡しです。
手順⑤所有権移転登記
通常、残代金決済と引渡しの日当日に、所有権移転登記を申請します。
相続登記のときに発行された登記識別情報が必要になります。
登記申請から完了までは、おおむね2週間程度です。
登記完了すると、買主のために新しい登記識別情報が発行されます。
換価分割の手順5つ目は、所有権移転登記です。
手順⑥確定申告
不動産の値上がりがあると、譲渡所得を得たと言えます。
売却代金を得た相続人は、確定申告をする必要があります。
換価分割の手順6つ目は、確定申告です。
6遺産分割協議書作成を司法書士に依頼するメリット
遺産分割協議書は遺産の分け方について、相続人全員による合意を取りまとめた文書です。
合意がきちんと文書になっているからこそトラブルが防止できるといえます。
つまり、書き方に不備があるとトラブルを起こしてしまう危険があります。
せっかくお話合いによる合意ができたのに、取りまとめた文書の不備でトラブルになるのは残念なことです。
トラブルを防止するため、遺産分割協議書を作成したい方は、司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。
