アパート経営の相続で兄弟姉妹トラブルの回避策 | 相続・遺産承継・不動産登記・相続放棄・家族信託などの無料相談は「オリーブの木司法書士事務所」へ

2026/03/20

1公平にしたい心理が自然に共有を選ばせる

①議論を回避できる

複数の子どもがいる場合、相続分は平等です。

共有にすると、一見して公平に感じられます。

共有にすると、共有者の持ち分が数字で明確にされるからです。

例えば代償分割にすると、不動産の評価額や代償金の妥当性が問題になります。

不動産の評価額に疑問があると、共有は議論を回避する安全策に見えます。

②平等に受け継ぎたい感情

収益不動産は、単なる財産ではありません。

家族の事業や家族の歴史を象徴する財産です。

だれかひとりが相続すると、違和感を覚えることがあります。

共有にすると、感情的な安定をもたらします。

③将来の価格上昇の期待

代償分割をする場合、現在の評価額で合意します。

将来不動産の価額が上昇した場合、結果として代償金が見合わないと感じるかもしれません。

共有にすると、将来の価格上昇分も平等に享受することができます。

2アパート経営の相続は兄弟姉妹で揉めやすい

①不動産は分けにくい

相続財産には、さまざまな種類の財産が含まれます。

現金は、分けやすい財産の代表例です。

不動産は、分けにくい財産の代表例です。

相続では、相続人全員が平等原則で分けようとします。

相続人だれもが自分は損したくないと、考えています

分けにくい財産なのに平等に分けようとするからトラブルになります。

②収益不動産であることが欲を刺激する

アパートは単なる不動産ではなく、事業資産です。

単なる財産を相続するのとはちがい、収益事業を相続します。

収益不動産は、毎月収益を生みます。

相続人だれもが少しでも多くの収益を手にしたいと考えています。

収益不動産であることが相続人の欲を刺激します。

③収益不動産は価値が見えにくい

不動産の価格は、複数の評価額が存在します。

・固定資産税評価額

・相続税評価額

・不動産鑑定評価額

・市場取引価格

収益不動産は、収益還元法を利用します。

次の要素を基にして、計算します。

・還元利回りの予想

・空室率の予想

・家賃の予想

・修繕費の予想

上記はいずれも、客観的な唯一の答えはありません。

前提には予想が積み重なるから、収益が大きく変動します。

収益不動産の価値が見えにくいのは、予想の積み重ねだからです。

収益不動産は価値が見えにくいから、トラブルになります。

④経営に関わっていなかった兄弟姉妹は情報不足

経営に関わってきた相続人は、アパートの経営状況を把握しています。

入居状況、修繕予定、賃貸借契約の内容をよく知っています。

経営に関わっていなかった兄弟姉妹は、情報不足です。

収益を低く見せようとしてアパートを安く取得しようとしているのではないかと、不信を抱きます。

収益不動産は、価値が見えにくい財産です。

収益不動産の評価の不確実性は、相続人間の不信感を増幅させます。

3共有名義が兄弟姉妹トラブルを生む構造

①共有者全員一致がないと経営判断が止まる

アパート経営においては、次のような重要な行為が頻繁に起きます。

・大規模修繕

・建替え

・用途変更

・抵当権設定

上記の行為をするためには、共有者全員一致が必要になります。

共有者の一人が反対すると、経営判断が止まります。

例えば一人が反対して修繕ができなくなると、老朽化が進み空室が増加します。

結果として、収益が下がったとき責任追及に発展します。

②利益分配と費用負担のズレで収益分配の不満

不動産から発生する家賃収入は、持分割合で平等に分配します。

不動産のため発生する修繕費用や返済も、持分割合で平等に負担します。

現実では、平等にならないことが頻発します。

一部の兄弟姉妹が管理を全面的に担うことがあります。

管理を全面的に担う人は、修繕費用などを立て替えることが多いでしょう。

共有は構造的に、手間をかける人と動かない人が発生する仕組みです。

手間をかける人と動かない人がいるのに、受け取る収益を同じだから不満を抱えます。

さらに動かない人が修繕費用にあれこれ言うと、会計の透明性をめぐるトラブルに発展します。

③責任の所在があいまいで押し付け合い

共有では、各共有者が持分に応じた権利を持ちます。

単独で経営方針を決められる人はいないから、責任の所在があいまいです。

経営判断に誤りがあっても、だれも責任を負いません。

共有者全員が自分は反対したのにと、責任の押し付けが始まります。

実務を全面的に担う人だけが、批判を受けがちです。

法的な経営責任は共有者全員が負担するはずなのに、一方的に批判を受ける構造です。

実務を全面的に担う人だけ決めることはできないのに、結果は共有者全員が負担します。

④リスク許容度が違いで経営判断が止まる

収益不動産には、次のリスクがあります。

・空室リスク

・滞納リスク

・災害リスク

・金利上昇リスク

リスク許容度は、各相続人によって異なります。

長期保有で収益の最大化を目指す、攻めの経営をしたいことがあります。

早期に売却して、安定重視を目指すことがあります。

どちらの判断も間違いではなく、正しい判断です。

リスクの大きさは、収益に直結します。

兄弟姉妹によって、リスクに対する考え方が異なります。

兄弟姉妹によって、リスク許容度が異なります。

リスク許容度が異なるから、共有者全員の合意ができなくなります。

共有者全員一致がないと、経営判断が止まります。

最終的には、共有物分割訴訟に発展することになります。

⑤情報の非対称性で感情的対立

経営に関与している共有者は、詳細な経営情報を把握しています。

経営に関与していない共有者は、詳細な経営情報を把握していません。

情報格差が疑念を生みます。

・修繕費の妥当性

・空室の理由

・賃料設定の妥当性

情報格差があるから、アパート経営が適切であるか判断できません。

情報格差が生んだ疑念を基に、感情的対立が生じます。

感情的対立が激化すると、背任的管理などと主張して法的紛争に発展します。

⑥共有者に相続発生で放置物件化

共有者が高齢化すると、共有者に相続が発生することがあります。

共有者が持つ共有持分は、共有者の相続人に細分化して相続されます。

共有者全員一致がないと、経営判断が止まります。

相続によって共有者が増加すると、ますます共有者全員の一致が難しくなります。

経営判断が止まったままになると、売却や建て替えなどをすることができなくなります。

共有者の増加によって、事実上、放置物件化します。

⑦仲が良くても共有の構造に勝てない

共有にするとトラブルになるのは、共有者の仲が悪いからではありません。

共有の構造がトラブルを招くからです。

仲が良くても、リスクの考え方が違います。

仲が良くても、収益分配で不満を覚えます。

仲が良くても、情報格差が生まれます。

仲が良くても、空室が続くと疑心暗鬼になります。

取り分が欲しいだけの人ほど、口を出したくなります。

リスク許容度は、収益に直結するからです。

共有の構造は、トラブルを招く構造です。

仲が良くても、共有の構造には勝てません。

4共有しつつ兄弟姉妹トラブルを回避する解決策

①家族信託は共有のデメリットを回避できる

共有のデメリットを回避する最善策は、共有にしないことです。

家族信託は、共有を前提として共有のデメリットを回避する方法です。

共有は合理的判断ではなく、心理的選択です。

兄弟姉妹が共有したいという制約の下、破綻を防ぐ方法が家族信託です。

②家族信託で意思決定は受託者に一元化

家族信託の当事者は、次の3つです。

・委託者　もともとの財産の所有者

・受託者 信託契約で財産管理を任される人

・受益者　財産を利用する権利を持つ人

家族信託をすると、受託者が財産管理を担当します。

財産管理に関する意思決定は、受託者に一元化されます。

受託者が単独で経営方針を決定することができます。

修繕、売却、家賃設定などの経営判断をスムーズに行うことができます。

実務担当者であると同時に、アパート経営における意思決定者だからです。

共有者全員一致を不要にできるから、経営判断が止まりません。

③不公平感は信託報酬で調整できる

共有は構造的に、手間をかける人と動かない人が発生する仕組みです。

手間をかける人と動かない人がいるのに、受け取る収益を同じだから不満を抱えます。

受託者は、他人の財産を適切に管理する立場です。

受託者には、善管注意義務や忠実義務などの重い義務があります。

受託者の多大な労力と責任に報いるため、報酬を支払うことができます。

受託者が受け取る報酬は、信託契約ではっきりさせておきます。

受託者が家族であっても、信託報酬を受け取ることができます。

信託報酬は、家族信託による財産管理の対価です。

家族信託による財産管理は、受託者の仕事や役割と言えるからです。

信託報酬の支払は、好意による贈与ではありません。

家族信託を活用する場合、責任と報酬の関係を明確にしておくことが重要です。

責任と報酬の関係を明確にしておくことで、不公平感を減らすことができます。

④受託者以外の兄弟姉妹は経営に口を出せない

共有のままにすると、重要な意思決定には共有者全員の合意が必要です。

何もしない共有者にも、拒否権がある状態です。

家族信託では、受託者に管理権限や処分権限などの財産管理権限を集中させます。

受託者以外の兄弟姉妹は、原則として経営に関与しません。

経営判断に対する拒否権がないから、意思決定をスムーズに行うことができます。

⑤家族信託で公平にしたい心理を満たせる

家族信託とは、財産管理を依頼する契約です。

自由に売る権利や自由に管理する権利を渡して、自分はものから利益を受け取る権利だけ持っている仕組みです。

家族信託を利用すると、兄弟姉妹全員が受益権を持つことができます。

共有者だれもが継続して収益を手にしたいと考えています。

兄弟姉妹全員が受益権を持つから、継続して収益を手にすることができます。

家族信託で、公平にしたい心理を満たすことができます。

⑥共有が破綻した後は共有の解消しかない

共有は、時間の経過とともに機能不全に陥ります。

はじめは仲がいい兄弟姉妹であっても、さまざまな経営判断によって意見対立が生まれます。

共有者間で、不満と不信が積み重なる構造です。

最終的には共有のデメリットを受け入れられなくなって、共有物分割請求をすることになります。

共有者全員の信頼関係が失われたら、共有を続けることはできません。

共有を解消することしか、解決策がなくなります。

⑦共有が破綻する前に家族信託がおすすめ

家族信託は、家族間でする契約です。

当事者全員の合意が不可欠です。

意見対立が生まれた後に、信託契約をすることは難しいでしょう。

不満と不信が積み重なった後に、信託契約をすることはほとんどできません。

家族信託は、受託者に権限を集中させる制度だからです。

契約当事者全員が受託者に対する信頼がないと、家族信託が機能しません。

兄弟姉妹に不信や不満があると、次の事項を決めることができなくなります。

・だれが受託者になるか

・受託者に与える権限の内容

・信託報酬

上記はいずれも、信託契約における重要な内容です。

共有者全員に信頼関係があるからこそ、家族信託をすることができます。

5家族信託を司法書士に依頼するメリット

家族信託は、信頼できる家族と締結する契約です。

委託者兼受益者と受託者だけでなく、家族みんなで意見共有が重要です。

家族信託を考え始めてから、実際に契約ができるまでに時間がかかることが通常です。

共有の構造は、時間の経過とともにトラブルを招く構造です。

共有が破綻する前に、家族信託などで対策をすることが重要です。

家族信託を考えている方は、早めに司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。