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1相続登記とは不動産の名義変更
①相続登記は相続人が申請
被相続人が不動産を持っていた場合、不動産の名義変更を行います。
相続登記とは、不動産の名義変更です。
相続が発生すると、被相続人の財産は相続人が相続します。
被相続人が不動産を持っていた場合、相続人が相続します。
相続人が相続しても、自動で名義変更はされません。
相続人が法務局に対して、名義変更の手続をする必要があります。
相続登記は、相続人が申請します。
②令和6年(2024年)4月1日から相続登記は義務
所有権移転登記をしない場合、所有者はソンをします。
不動産に対して権利主張をする人が現れた場合、所有者のはずなのに権利主張ができないからです。
相続登記は、手間のかかる手続です。
自分で相続登記をしようとするものの、多くの人は司法書士に依頼します。
相続登記をする場合、登録免許税を納付しなければなりません。
相続登記を専門家に依頼する場合、専門家に報酬を支払う必要があります。
不動産の価値が低い場合、相続登記で手間と費用がもったいないと考える人が少なくありません。
相続登記がされない場合、登記簿を見ても土地の所有者が分からなくなります。
所有者不明の土地の発生を防止するため、相続登記をすることは義務になりました。
③相続登記義務化でペナルティーが課される
令和6年4月1日から、相続登記をする義務が課されました。
3年以内に相続登記の義務を果たしていない場合、ペナルティーが課されます。
令和6年4月1日以前の相続も、令和9年3月31日までに登記が必要です。
ペナルティーの内容は、10万円以下過料です。
過料とは、行政上の義務違反に対するペナルティーです。
過料は刑罰ではないから、前科が付きません。
前科が付かないと言っても、10万円以下のペナルティーは負担が重いでしょう。
相続登記の義務を果たしていないと、10万円以下の過料が課される可能性があります。
相続登記義務化は、所有者不明土地を減らすために導入されました。
相続登記義務化で、土地利用の円滑化が期待されています。
2相続登記をしない理由と放置リスクの実践的対策
理由①必要書類が集められない
相続登記には、次の書類が必要です。
(1)遺言書がない場合
遺言書がない場合の必要書類は、次のとおりです。
・被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本
・相続人の現在戸籍
・被相続人の住民票の除票
・不動産を相続する人の住民票
・遺産分割協議書
・相続人全員の印鑑証明書
・不動産の評価証明書
（2）遺言書がある場合
遺言書がある場合の必要書類は、次のとおりです。
・被相続人の除籍謄本
・相続人の現在戸籍
・被相続人の住民票の除票
・不動産を相続する人の住民票
・遺言書
・遺言書検認証明書
・不動産の評価証明書
相続登記をするためには、たくさんの書類を準備する必要があります。
書類を準備することができないと、相続登記ができません。
必要書類の準備が困難だから、相続登記が放置されます。
理由1つ目は、必要書類が集められないからです。
相続登記に必要な書類の収集は、司法書士などの専門家に依頼することができます。
戸籍謄本は、郵送で請求することができます。
実践的対策は、司法書士などの専門家に依頼することや郵送請求を利用することです。
理由②費用負担が重い
相続登記をするときに、登録免許税を納めます。
登録免許税は、不動産の評価額の1000分の4です。
例えば、5000万円の不動産の登録免許税は、20万円です。
相続登記を司法書士などの専門家に依頼した場合、司法書士に報酬を払う必要があります。
相続登記をするための戸籍謄本等を発行してもらう場合、市町村役場に手数料を払います。
郵送請求をする場合、往復の郵便料がかかります。
相続登記ではたくさんの戸籍謄本が必要になるから、全体では無視できない金額になります。
費用負担が重いから、相続登記が放置されます。
理由1つ目は、費用負担が重いからです。
相続登記を先延ばしすると、相続が複雑になります。
相続が発生したときには元気だった相続人が死亡したり認知症になったりするからです。
複雑な相続になると、余計な手続や書類が必要になります。
複雑な相続になると、司法書士などの専門家の報酬が高くなります。
相続登記を放置すると、ますます費用負担が重くなります。
費用負担を重くしないため、早期に手続するのがおすすめです。
登記費用は、相続財産から支出する合意をするといいでしょう。
実践的対策は、早期に手続をすることと相続財産から支出する合意をすることです。
理由③遺産分割協議が成立しない
ケース(1)相続人が多人数
相続人になる人は、法律で決められています。
相続財産は、相続人全員の共有財産です。
相続財産の分け方は、相続人全員の合意で決定します。
遺産分割協議とは、相続財産の分け方を決めるため相続人全員でする話し合いです。
相続人が多人数の場合、相続人全員の合意が難しくなります。
ケース(2)相続人が認知症
相続人が認知症になっていることがあります。
認知症になると、物事のメリットデメリットを適切に判断することができなくなります。
物事のメリットデメリットを適切に判断できないのに、ひとりで遺産分割協議をすることはできません。
家庭裁判所で、成年後見人を選任してもらう必要があります。
認知症の相続人の代わりに、成年後見人が遺産分割協議に参加します。
家庭裁判所の手続を知らないと、遺産分割協議ができなくなります。
ケース(3)相続人が行方不明
さまざまな家族の事情から、疎遠になることがあります。
疎遠になったまま、連絡が取れず行方不明になることがあるでしょう。
行方不明の相続人を含めずに、遺産分割協議をすることはできません。
家庭裁判所で、不在者財産管理人を選任してもらう必要があります。
行方不明の相続人の代わりに、不在者財産管理人が遺産分割協議に参加します。
家庭裁判所の手続を知らないと、遺産分割協議ができなくなります。
ケース(4)相続人が死亡
遺産分割協議が成立しないまま長期間経過すると、元気だった相続人が死亡することがあります。
遺産分割協議は、死亡した相続人の相続人が参加します。
死亡した相続人の相続分が細分化されて、相続人に相続されます。
相続人が死亡すると、相続人が増えることが多いでしょう。
相続人が多人数になると、いっそう相続人全員の合意が難しくなります。
遺産分割協議が成立しないから、相続登記が放置されます。
理由3つ目は、遺産分割協議が成立しないからです。
相続人が認知症である場合、成年後見人が遺産分割協議に参加します。
相続人が行方不明である場合、不在者財産管理人が遺産分割協議に参加します。
適切な知識があれば、相続手続を進めることができます。
相続人が自分の主張をして合意ができない場合、家庭裁判所の助力を得ることができます。
遺産分割協議が成立しない場合は、司法書士などの専門家のサポートが必要になります。
実践的対策は、司法書士などの専門家のサポートを得ることです。
理由④不動産の利活用の予定がない
相続登記をしないと、所有者が分からなくなります。
所有者が分からないのに、不動産を取引するとトラブルに巻き込まれるおそれがあります。
事実上、不動産を売却することはできなくなります。
所有者が分からないのに、不動産を担保にするとトラブルに巻き込まれるおそれがあります。
融資を申し込んでも、審査が通らないでしょう。
相続登記をしないと、不動産の利活用ができません。
不動産の利活用の予定がないから、相続登記が放置されます。
理由4つ目は、不動産の利活用の予定がないからです。
利活用の予定がなくても、不動産を管理する必要があります。
利活用の予定がなくても、固定資産税はかかります。
相続登記を放置するより、手放した方がいいかもしれません。
相続等地国庫帰属制度の利用を検討するといいでしょう。
将来のトラブル防止のため、相続登記を済ませておくのがおすすめです。
実践的対策は、利活用の予定がなくても相続登記をしておくことです。
理由⑤権利証が見つからない
売買や贈与などで所有権移転登記をする場合、権利証が必要になります。
売買や贈与などでは権利証を提出して、所有者の意思を確認するためです。
権利証は大切な書類だから、普段は人目にさらすことはしないでしょう。
相続などの場面で、権利証が見つからないことがあります。
権利証が見つからないと相続手続ができないと考えて、相続登記が放置されます。
理由5つ目は、権利証が見つからないからです。
相続登記に必要な書類は、先に説明したとおりです。
相続登記では、原則として権利証は必要ありません。
相続は、被相続人の死亡で発生します。
被相続人の意思確認が不要だから、権利証は不要です。
相続手続ができないと不安になったら、司法書士などの専門家に相談するのがおすすめです。
司法書士などの専門家のサポートを受けて、相続手続を進めることができます。
実践的対策は、司法書士などの専門家のサポートを得ることです。
理由⑥固定資産税や相続税が課されると誤解
不動産などの固定資産を持っていると、固定資産税が課されます。
相続登記を済ませても未了でも、固定資産税が課されます。
相続財産の規模が一定以上大きい場合、相続税の対象になります。
相続登記を済ませても未了でも、相続税が課されるときは課されます。
相続登記を済ませても未了でも、相続税が課されないときは課されません。
相続登記と固定資産税や相続税は、無関係です。
相続登記をすると、固定資産税や相続税が課されると誤解していることがあります。
固定資産税や相続税の誤解から、相続登記が放置されます。
理由6つ目は、相続税や固定資産税が課されると誤解しているからです。
相続登記未了の間も、固定資産税はかかります。
遺産分割協議中の固定資産税は、相続人全員の連帯責任です。
固定資産税の金額によっては、相続人間のトラブルになるでしょう。
相続税の対象になるのは、相続財産が基礎控除額以上になるときだけです。
相続税の対象になる場合、10か月以内に申告納税が必要です。
税金について不安がある場合、専門家のサポートを受けるのがおすすめです。
実践的対策は、専門家のサポートを得ることです。
3相続登記を進めるためのポイント
手順①相続人調査
戸籍謄本を取得して、すべての相続人を確認します。
被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本を取得します。
手順1つ目は、相続人調査です。
手順②不動産調査
相続登記の対象になる不動産を特定します。
名寄帳や固定資産税課税明細書を確認するといいでしょう。
不動産を特定したら登記簿謄本を取得すると、現在の状況が確認できます。
手順2つ目は、不動産調査です。
手順③遺産分割協議書の作成
相続財産の分け方について、相続人全員で合意します。
遺産分割協議書とは、相続財産の分け方について合意内容の証明書です。
合意内容に問題がなければ、相続人全員に記名し実印で押印をしてもらいます。
手順3つ目は、遺産分割協議書の作成です。
手順④登記申請書の作成
登記申請書のひな型は、法務局のホームページに出ています。
専門知識が必要になるため、司法書士などの専門家に依頼する人も多いです。
手順4つ目は、登記申請書の作成です。
手順⑤法務局へ提出
登記申請書と必要書類を取りまとめて、法務局へ提出します。
窓口申請、郵送申請、オンライン申請ができます。
数回の登記申請だけであれば、紙申請の方が手間や時間がかからないでしょう。
オンライン申請をするためには、専用ソフトや電子署名が必要になるからです。
専用ソフトや電子証明書が準備できる手間と時間をかけられるなら、オンライン申請は便利です。
手順5つ目は、法務局へ提出です。
手順⑥登記完了
提出書類が法務局で審査されます。
問題がなければ、新しい所有者として登記簿に記録されます。
申請書を提出してから登記完了まで、およそ2週間程度かかります。
登記完了予定日は、法務局のホームページで確認することができます。
手順6つ目は、登記完了です。
4相続登記を司法書士に依頼するメリット
実は、相続手続をスムーズにするコツがあります。
はじめに、相続登記をすることです。
相続登記は難しい手間がかかる手続なので、司法書士などの専門家に依頼するでしょう。
相続手続で挫折しがちなのは、戸籍謄本などの書類収集や遺産分割協議書の作成です。
書類収集や遺産分割協議書の作成は、司法書士に依頼することができます。
司法書士が戸籍謄本や遺産分割協議書を準備したうえに、法務局の厳重な審査をします。
法務局の審査が通った戸籍謄本や遺産分割協議書だから、銀行などの相続手続先で指摘があることはありません。
銀行などの独自書類の内容などに指摘があるとしても、簡単に済むことがほとんどでしょう。
相続手続をスムーズに進めたい方は、司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。
