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1相続した不動産を分割する方法
方法①現物分割
現物分割とは、現物の不動産を相続人の人数で分割する方法です。
極端に小さな土地は、使い勝手が悪くなります。
現物の土地を分けると、それぞれが使いやすい土地にならない可能性があります。
価値も下がってしまうでしょう。
あまり現実的ではないかもしれません。
方法②代償分割
代償分割とは、一部の相続人が不動産を相続し、残りの相続人は不動産を相続した人から代償金を受け取る方法です。
現物の不動産を分割しないので、価値が下がることはありません。
不動産を相続する人は、他の相続人に代償金を支払う必要があります。
相続財産の大部分が不動産であることがあります。
価値の高い不動産である場合、他の相続人に支払う代償金が高額になります。
不動産を相続する人が代償金を準備できないかもしれません。
不動産をいくらと考えるのかについて、基準はいくつかあります。
代償金を支払う人は、不動産の値段が低い基準を採用した方が有利です。
支払う代償金が少なくなるからです。
代償金を受け取る人は、不動産の値段が高い基準を採用した方が有利です。
受け取る代償金が多くなるからです。
代償金を決めるとき、どの基準を採用するのか話し合いがまとまらないことがあります。
方法③換価分割
換価分割とは、不動産を売却してお金に換えた後にお金を分ける方法です。
不動産を実際に売却してお金に換えてから分けるので、不動産の値段をいくらと考えるのかで話し合いをする必要はありません。
被相続人が守ってきた財産を手放すことに、罪悪感があるかもしれません。
合理的な方法であっても相続人の感情面から話し合いがつかなくなるおそれがあります。
不動産を売却するつもりであっても、買い手がつかないかもしれません。
売却できるまで相続手続が長引くおそれがあります。
方法④共有
相続財産の分け方について相続人全員による話し合いができない場合、共有が選ばれることもあります。
最も公平に見えるからです。
共有には、相続人全員が持分を取得できるという分かりやすさがあります。
話し合いが面倒だから、とりあえず共有するという使い方には注意が必要です。
方法⑤用益権の設定による分割
用益権とは、不動産を自分で使ったり、人に貸して賃料を得たりする権利のことです。
配偶者居住権は、用益権のひとつです。
用益権の設定による分割とは、不動産を利用する権利と所有権を分けて相続する方法です。
不動産に利用する権利が設定されているから、所有権を相続しても自由に使うことができません。
家族が守ってきた不動産を売却することなく、相続ができます。
相続人のうち、だれが使う権利を得るのか所有権をだれが相続するのかで話し合いがまとまらないおそれがあります。
2共有は遺産分割の問題を解決できない
デメリット①不動産の利用者と非利用者間で不満が蓄積する
不動産を共有すると、共有者全員が共有持分を持っています。
不動産を使うのは一部の共有者のみなのに、共有者全員が共有持分を持っています。
例えば被相続人と同居していた相続人は、そのまま自宅に住み続けます。
自宅に住み続ける共有者は、共有者だから使うのは当然と考えます。
自宅に住み続ける共有者は、住んで管理してあげている気持ちになるでしょう。
他の共有者は共有持分があるのに、不動産を使うことは事実上できません。
固定資産税や修繕費は、共有者全員で負担します。
不動産を使うことができないのに、費用は負担する不満が蓄積します。
不動産を利用する共有者も利用しない共有者も、自分の主張は正当と考えます。
不動産を共有すると、一見して公平に見えます。
不動産の利用者と非利用者間で不満が蓄積するから、共有者間でトラブルに発展しがちです。
デメリット②不動産管理で日常的に調整が必要になる
共有する不動産の管理に関する事項は、原則として共有持分の過半数で決定します。
・空き家を賃貸するか
・雨漏り、外壁、設備などを修繕するか、どこまで修繕するか
・固定資産税、火災保険料、修繕費をどうやって負担するか
・庭木、残置動産、近隣苦情にどう対応するか
・駐車場として使うか、更地にして活用するか
共有者は、共有する不動産について日常的に判断を迫られます。
不動産管理で、日常的に共有者間の調整が必要になります。
共有者間に感情的な対立があると、共有者間の調整が負担になります。
デメリット③共有不動産全体の売却には全員の合意が必要
共有財産の処分には、共有者全員の合意が必要です。
不動産を共有しても、不動産の将来は決まりません。
例えば不動産全体を売却したい場合、共有者全員の合意が必要です。
一部の共有者が不動産全体を売却することはできません。
共有者が多人数になると、合意がまとまりにくくなります。
売却したい人も売却したくない人も、いるでしょう。
売却するのはいいが、時期が良くないと思う人もいるでしょう。
もっと高値で売れるはずだという人がいるかもしれません。
共有する不動産について決定する場合、共有者間の調整が必要になります。
遠方に住んでいる共有者には、さらに時間と手間がかかります。
不動産を共有することは、意思決定の負担を大きくすることです。
デメリット④共有持分は単独で売却できる
共有している不動産全体を売却するためには、共有者全員の合意が必要です。
各共有者が持っている共有持分を売却するためには、他の共有者の合意は不要です。
あまり知られていませんが、共有者が持っている共有持分を買い取る業者がいます。
経済的に困っている共有者がいる場合、共有持分を売却してしまうかもしれません。
共有持分は、市場価格よりはるかに低廉な価格でしか売却できません。
共有関係は、家族の中だけで固定されるとは限りません。
第三者が共有持分を買取った場合、共有不動産について意思決定がさらに負担になります。
共有持分を買い取る業者は、ビジネスで共有持分を買取っています。
共有持分を買い取る業者は、共有者として自らの利益のために権利を行使します。
デメリット⑤共有者間で調整できなければ共有物分割請求
共有する不動産について決定する場合、共有者間の調整が必要になります。
共有者間の調整ができなくなると、共有不動産について意思決定ができなくなります。
各共有者は、原則としていつでも共有物分割請求をすることができます。
共有者間で話し合いがまとまらなければ、裁判所に共有物分割請求をすることができます。
遺産分割で共有と決めれば、その時点では遺産分割の問題は終わります。
遺産分割で共有と決めても、実質的な問題は終わりません。
遺産分割で決めるべき問題を、共有という形に置き換えただけだからです。
遺産分割協議で共有と決めても、やがて共有のデメリットを飲めなくなるでしょう。
遺産分割協議で共有と決めても、共有物分割協議をすることになります。
デメリット⑥共有者に相続が発生する
(1)共有者が死亡しても共有は終了しない
不動産の共有者は、不動産の共有持分を持っています。
不動産の共有者が死亡したら、不動産の共有持分は相続財産です。
共有者が死亡しても、自動で共有は終了しません。
(2)共有持分は共有者の相続人が相続する
不動産の共有持分は、相続財産です。
死亡した共有者の相続人が相続します。
不動産の共有持分について、相続手続が必要です。
死亡した共有者の相続人が新たな共有者になります。
(3)関係が希薄な共有者と共有する
相続財産の分け方について相続人全員による話し合いができない場合、共有が選ばれがちです。
遺産分割協議で共有と決めても、結局、共有物分割協議をすることになります。
最初の相続で決められなかったことは、次の世代が引き継ぎます。
次の世代に移ると、関係が希薄になります。
最初の相続における相続人間なら話し合えたことも、話し合いが難しくなります。
関係が希薄になると、共有者間の調整が難しくなるからです。
次の世代にとっては、不動産を共有すると自分で決めたのではありません。
自分で決めたのではないから、共有者間の調整が余計に負担に感じられます。
3共有する前に不動産の将来を決めておく
①とりあえず共有は問題の先延ばしにする
遺産分割協議成立には、相続人全員の合意が必要です。
不慣れな相続手続に疲れてくると、丁寧な話し合いは面倒になります。
丁寧な話し合いが面倒になって共有にするのなら、いったん立ち止まる必要があります。
共有名義にする方法は、とりあえず平等に見えます。
共有は遺産分割協議を終了する方法というより、単に先延ばしをする方法になるからです。
遺産分割協議で共有と決めても、共有物分割協議をすることになります。
共有が長期間続くと、問題を次世代に持ち越すことになります。
②共有すると決めることが増える
相続手続に疲れてとりあえず共有にすると、遺産分割の問題の先延ばしになります。
遺産分割の問題の先延ばしにしないため、不動産の将来を決めておくことが重要です。
遺産分割協議と同時に、次のことを決めておきます。
・だれが不動産を利用するか、第三者の利用を認めるか
・賃貸、使用貸借を認めるか
・使用対価の有無、いくらにするか、改定方法
・固定資産税や管理費、通常修繕費などの負担割合と支払方法
・屋根や外壁などの大規模修繕、解体等の支出上限
・売却時期、売却条件、最低売却価格の決め方
・共有解消の期限
共有者間で合意しても、トラブルを完全に防げるわけではありません。
共有者間の合意は、トラブルが防ぎやすい方法に過ぎません。
上記は、最低限です。
上記を決めておいても、共有を続ける限り共有者間の調整は必要です。
不動産の共有そのものが問題なのではありません。
共有者全員が将来の利用や管理、売却などについて納得できれば、共有を続けることができます。
③共有以外の方法を改めて検討する
相続財産の分け方は、先に説明したとおりです。
不動産を現物で分けられるなら、現物分割を検討します。
不動産の取得希望者がいるなら、代償分割を検討します。
代償金の分割払い、生命保険金・預貯金の配分、融資の可否、他の遺産との調整など多角的に検討します。
不動産の取得希望者がいないなら、換価分割が明快です。
利用者と所有者を分ける合意ができるなら、用益権設定による分割がいいでしょう。
共有以外の方法を改めて検討するのが有益です。
4遺産分割協議書作成を司法書士に依頼するメリット
遺産分割協議書は遺産の分け方について、相続人全員による合意を取りまとめた文書です。
前提として、話し合いによる合意ができていなければ、文書にできません。
遺産分割協議書があるとトラブル防止になりますが、後々のトラブルが見えていないと、単なる問題の先送りになります。
不動産の共有はその最たるものでしょう。
安易に共有を選ぶと後々トラブルに巻き込まれます。
共有にすることで今後どのような問題が発生するのか、自分達だけではそのリスクは見えにくいかもしれません。
司法書士はこのようなリスクの説明もします。
適切な遺産分割協議書を作り、家族のトラブルを避けたい方は、司法書士などの専門家にサポートを依頼することをおすすめします。
相続や遺産承継の手続きは、専門家選びが重要です。
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