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1相続登記とは不動産の名義変更
①相続登記は相続人が申請
被相続人が不動産を持っていた場合、不動産の名義変更を行います。
相続登記とは、不動産の名義変更です。
相続が発生すると、被相続人の財産は相続人が相続します。
被相続人が不動産を持っていた場合、相続人が相続します。
相続人が相続しても、自動で名義変更はされません。
相続人が法務局に対して、名義変更の手続をする必要があります。
相続登記は、相続人が申請します。
②令和6年(2024年)4月1日から相続登記は義務
所有権移転登記をしない場合、所有者はソンをします。
不動産に対して権利主張をする人が現れた場合、所有者のはずなのに権利主張ができないからです。
相続登記は、手間のかかる手続です。
自分で相続登記をしようとするものの、多くの人は司法書士に依頼します。
相続登記をする場合、登録免許税を納付しなければなりません。
相続登記を専門家に依頼する場合、専門家に報酬を支払う必要があります。
不動産の価値が低い場合、相続登記で手間と費用がもったいないと考える人が少なくありません。
相続登記がされない場合、登記簿を見ても土地の所有者が分からなくなります。
所有者不明の土地の発生を防止するため、相続登記をすることは義務になりました。
③相続登記義務化の背景
不動産の権利を取得したら、すぐに登記申請をします。
登記がないと、権利主張ができないからです。
不動産登記簿を見たら、不動産の権利関係が分かります。
相続登記がされていないと、所有者がだれなのか分からなくなります。
不動産を売ってほしい場合だれにお願いしたらいいのか、登記簿を見ても分かりません。
例えば、公共事業のために土地を売ってほしい場合、所有者が分からないと公共事業ができなくなります。
社会全体にとって、大きな損失でしょう。
社会全体の利益のため、相続登記が義務化されました。
④相続登記が放置される理由
理由(1)不動産の活用予定がないから
価値が低い不動産である場合、活用の予定がないことがあります。
相続登記の必要に迫られないと、相続登記が放置されます。
理由(2)遺産分割協議がまとまらないから
相続登記の前提として、遺産分割協議をします。
遺産分割協議がまとまらないと、相続登記が放置されます。
理由(3)相続人が認知症だから
認知症の相続人は、自分で遺産分割協議ができません。
どうしたらいいのか分からないまま、相続登記が放置されます。
理由(4)相続人が行方不明
疎遠になった家族が行方不明になることがあります。
行方不明の相続人がいると、遺産分割協議ができなくなります。
どうしたらいいのか分からないまま、相続登記が放置されます。
理由(5)相続登記のコストを払いたくないから
相続登記をすると、登録免許税がかかります。
司法書士に依頼すると、司法書士費用がかかります。
相続登記のコストを払いたくないから、相続登記が放置されます。
2相続登記を放置するデメリット
デメリット①遺産分割協議が難しくなる
ケース(1)相続人が認知症になる
相続登記をするためには、遺産分割協議をする必要があります。
遺産分割協議とは、相続財産の分け方を決めるため相続人全員でする話し合いです。
認知症になると、物事のメリットデメリットを適切に判断することができません。
相続人が認知症になると、自分で遺産分割協議に参加することができなくなります。
認知症の相続人のため、家庭裁判所に成年後見人を選任してもらう必要があります。
相続人が認知症になると、遺産分割協議が難しくなります。
ケース(2)相続人が行方不明になる
さまざまな家族の事情から、相続人と疎遠になることがあります。
長期間疎遠になったまま、連絡が取れなくなることがあるでしょう。
遺産分割協議を成立させるためには、相続人全員の合意が不可欠です。
行方不明の相続人を含めずに合意しても、無効の合意です。
行方不明の相続人のため、家庭裁判所に不在者財産管理人を選任してもらう必要があります。
相続人が行方不明になると、遺産分割協議が難しくなります。
ケース(3)数次相続が発生する
相続が発生したときには元気だった相続人が後に、死亡することがあります。
数次相続とは、遺産分割協議中に元気だった相続人が死亡することです。
数次相続が発生すると、死亡した相続人の相続人が遺産分割協議に参加します。
死亡した相続人の相続分が細分化されて、相続されます。
死亡した相続人の相続人は、関係が薄いことが多いでしょう。
関係が薄い相続人がいると、話し合いが難しくなります。
相続人が多人数になると、相続人全員の合意が難しくなります。
数次相続が発生すると、遺産分割協議が難しくなります。
デメリット1つ目は、遺産分割協議が難しくなることです。
デメリット②不動産の利活用ができなくなる
ケース(1)不動産を売却できない
不動産を相続したものの、相続人間で分けようがないことがあります。
不動産を売却して、金銭で分けるのは有効な方法です。
相続登記をしていないと、不動産は事実上売却できません。
相続登記をしていないと、所有者が分からないからです。
所有者が分からないのに、不動産を取引するとトラブルに巻き込まれるおそれがあります。
トラブルを避けるため、不動産の購入を諦めるでしょう。
相続登記をしていないと、不動産を売却できなくなります。
ケース(2)担保に差出してローンを組めない
金融機関などから融資を受ける場合、担保を求められるでしょう。
相続登記をしないまま融資の申込をしても、審査が通りません。
相続登記をしていないと、所有者が分からないからです。
所有者が分からないのに、不動産を担保にするとトラブルに巻き込まれるおそれがあります。
トラブルを避けるため、融資の審査が通らないのです。
相続登記をしていないと、不動産を担保にして融資を受けることができなくなります。
ケース(3)賃料請求ができない
相続した不動産が収益不動産であることがあります。
相続登記をしないまま賃料を請求しても、支払いを拒絶されるでしょう。
賃借人から見ると、賃料の二重払いのリスクがあるからです。
賃料を払ったのに、後から正当な所有者から賃料請求をされるおそれがあります。
二重払いのリスクがあるから、所有者であるか分からない人に賃料を払うことはないでしょう。
相続登記をしていないと、賃料請求ができなくなります。
デメリット2つ目は、不動産の利活用ができなくなることです。
デメリット③第三者と共有の可能性
ケース(1)相続人が共有持分を売却
遺産分割協議中は、相続人全員が法定相続分で共有していると言えます。
相続人全員が法定相続分で共有していると、登記することができます。
相続人全員が法定相続分で共有する相続登記は、相続人が単独で申請することができます。
他の相続人が何も知らないところで、相続人全員の法定相続分で相続登記ができてしまいます。
法定相続分で相続登記をした後、不動産の持分を売却することができます。
あまり知られていませんが、持分を買い取る専門の業者がいます。
相続人が共有持分を売却すると、第三者と不動産を共有することになります。
ケース(2)相続人の共有持分に差押え
相続人には、さまざまな経済状況の人がいます。
相続人が借金を抱えていることがあります。
債権者は債権の保全のため、債務者の財産を差し押さえることができます。
差押など強制執行の準備のため、相続登記を申請することができます。
差押などの強制執行をするためには、相続人名義である必要があるからです。
差押の後は、競売をして債権を回収します。
債権者は、債務者の事情などお構いなしで登記します。
相続人全員の話し合いによる合意がどうなったのか、待つことはありません。
たとえ、相続人全員の話し合いで特定の相続人が相続することが合意されていても、登記されていなければ債権者は勝手に相続登記ができます。
相続登記をしていなければ、相続人全員の合意内容と違うから消して欲しいなどの文句を言えません。
相続人の共有持分が競売されると、第三者と不動産を共有することになります。
デメリット3つ目は、第三者と共有の可能性があることです。
デメリット④費用負担で相続人間のトラブル
ケース(1)必要な書類が集められない
相続登記では、たくさんの戸籍謄本や住民票を準備する必要があります。
相続登記で提出する書類は、永年保管ではありません。
市町村役場は保管期限を決めていて、期限を経過すると順次廃棄します。
相続登記に必要な書類を集められなくなると、代わりの書類が必要になります。
必要な書類が集められないと、余計な費用と手間がかかります。
ケース(2)司法書士費用が高くなる
複雑な相続になると、サポートに手間と時間がかかります。
相続登記を放置して複雑な相続になると、司法書士費用が高くなるでしょう。
複雑な相続になると、余計な司法書士費用がかかります。
ケース(3)固定資産税は連帯責任
遺産分割協議中でも、固定資産税は課されます。
遺産分割協議中に課される固定資産税は、相続人全員の連帯責任です。
不動産によっては、固定資産税が高額になるでしょう。
遺産分割協議が長期間に及ぶと、固定資産税がかさみます。
デメリット4つ目は、費用負担で相続人間のトラブルになることです。
デメリット⑤相続登記義務化でペナルティーが課される
令和6年4月1日から、相続登記をする義務が課されました。
相続登記の義務を果たしていない場合、ペナルティーが課されます。
ペナルティーの内容は、10万円以下過料です。
過料とは、行政上の義務違反に対するペナルティーです。
過料は刑罰ではないから、前科が付きません。
前科が付かないと言っても、10万円以下のペナルティーは負担が重いでしょう。
相続登記の義務を果たしていないと、10万円以下の過料が課される可能性があります。
デメリット5つ目は、相続登記義務化でペナルティーが課されることです。
3相続登記の放置を解消する方法
①相続財産と相続人を調査
名寄帳や固定資産税課税明細書を確認して、被相続人の不動産を特定します。
被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本を取得して、すべての相続人を特定します。
②遺産分割協議書の作成
相続財産の分け方は、相続人全員の合意で決定します。
遺産分割協議とは、相続財産の分け方を決めるため相続人全員でする話し合いです。
相続人全員の合意がまとまったら、合意内容を書面に取りまとめます。
遺産分割協議書とは、相続人全員の合意内容を取りまとめた書面です。
合意内容に間違いがないか、相続人全員に確認してもらいます。
合意内容に問題がなければ、相続人全員に記名し実印で押印をしてもらいます。
実印による押印であることを証明するため、印鑑証明書を添付します。
③必要書類を準備
遺言書がない場合の必要書類は、次のとおりです。
・被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本
・相続人の現在戸籍
・被相続人の住民票の除票
・不動産を相続する人の住民票
・遺産分割協議書
・相続人全員の印鑑証明書
・不動産の評価証明書
④法務局へ提出
登記申請書と必要書類を取りまとめて、法務局へ提出します。
提出先の法務局は、不動産の所在地を管轄する法務局です。
法務局の管轄は、法務局のホームページで確認することができます。
⑤相続人申告登記の活用
相続登記には、3年の期限が設けられました。
3年以内に相続登記をしないと、ペナルティーの対象になります。
相続人申告登記とは、法務局に相続人であることを申告する制度です。
相続人申告登記をすると、相続登記義務化のペナルティーを回避することができます。
4相続登記を司法書士に依頼するメリット
相続が発生すると、相続人はたくさんの相続手続に追われて悲しむ暇もありません。
相続は、何度も経験するものではないでしょう。
手続に不慣れで聞き慣れない法律用語で、へとへとになります。
一般的にいって、相続登記は、その中でも難しい手間のかかる手続です。
不動産は重要な財産であることが多いので、些細なことと思えるようなことでやり直しになります。
簡単そうに見えても、思わぬ落とし穴があることもあります。
数次相続が発生している場合、難易度は高くなります。
相続登記を自分でやってみたけど、挫折した方の相談も受け付けております。
相続登記をスムーズに完了させたい方は、司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。
