このページの目次
1私道の共有持分は相続財産
①道路には私道と公道がある
普段、道路を使っていろいろな所へ出かけます。
一般の交通の用に用いるのが道路です。
道路には、２種類あります。
私道と公道です。
行政が設置管理をする道路が公道です。
一般私人が設置管理する道路が私道です。
公道は、設置管理する国や地方自治体の財産です。
私道は、設置管理する人の財産です。
②私道の共有持分と自宅は別の財産
相続が発生した場合、被相続人のものは相続人全員の共有財産になります。
相続財産は相続人全員の合意で、分け方を決定します。
相続人全員の話し合いで、一部の相続財産について先に合意をすることができます。
自宅の分け方について、先に合意をすることができます。
他の財産は、後から合意をすることができます。
私道の共有持分と自宅は、別の財産です。
自宅の分け方について合意した場合、自宅だけの分け方の合意です。
私道の共有持分が自動で付いてくることはありません。
多くの場合、私道は自宅に至る道路でしょう。
自宅を使う人が私道を使います。
自宅を使う人が私道を使うとしても、私道の共有持分の分け方について別の合意が必要です。
私道の共有持分と自宅は、別の財産だからです。
2私道の共有持分と自宅の相続登記
①私道の共有持分は相続登記が必要
私道は、一般私人が設置管理する道路です。
私道は、設置管理する人の財産です。
私道を共有している人が死亡した場合、私道の共有持分は相続財産になります。
相続財産は、相続人全員の合意で分け方を決めることができます。
相続財産の分け方が決まったら、相続登記をします。
自宅だけでなく私道の共有持分についても、相続登記をします。
私道の共有持分に登記がされていないと、権利主張ができないからです。
登記をした人は、この不動産は私のものだと権利主張をすることができます。
登記がしてあることは、権利主張をするときの条件です。
権利主張の条件になることを対抗要件と言います。
対抗要件を備えるため、私道の共有持分に相続登記が必要です。
②私道の共有持分と自宅をまとめて相続登記
私道は設置管理する人の財産だから、相続があったら相続登記をします。
多くの場合、私道は自宅に至る道路です。
自宅を取得する人が私道の共有持分を取得する合意をするでしょう。
自宅は被相続人で単独で所有していた場合、登記の目的は所有権移転です。
私道は共有しているから、登記の目的は○○○○持分全部移転です。
原則として、登記の目的がちがう場合、まとめて登記申請をすることができません。
所有権移転と○○○○持分全部移転は、まとめて登記申請をすることができます。
2種類の登記申請を一度にすることができます。
私道の共有持分と自宅の相続登記をまとめて申請することができます。
3私道の共有持分の登録免許税の計算方法
①相続登記の登録免許税は4/1000
相続登記をするときは、法務局に登録免許税を納めます。
登録免許税は、不動産の評価額を基にして計算します。
不動産の評価額とは、固定資産税評価額のことです。
相続登記の登録免許税の税率は、1000分の4です。
相続登記の登録免許税は、不動産の固定資産税評価額の1000分の4です。
②固定資産税がかかるときは通常どおり4/1000
私道は、設置管理する人の財産です。
設置管理する人の財産だから、固定資産税がかかるのが原則です。
固定資産税がかかる場合、私道の固定資産税評価証明書に評価額が記載されています。
相続登記の登録免許税は、通常どおり、不動産の固定資産税評価額の1000分の4です。
共有持分の相続登記の場合、移転する持分の評価額に対して登録免許税がかかります。
例えば、不動産全体が100万円で共有持分が5分の1の場合、移転する持分の評価額は20万円です。
③公衆用道路の評価額を調べる方法
私道が公衆用道路に該当する場合、固定資産税は非課税になります。
公衆用道路の固定資産税評価証明書を取得すると、不動産の価格が記載されていない場合や0円と記載されている場合があります。
固定資産税評価証明書の記載は、市区町村役場によって異なります。
評価価格、価格、価額など統一されていません。
不動産の評価額が記載されていない場合や0円と記載されている場合でも、登録免許税はかかります。
登録免許税を計算する場合、まず不動産の評価額を調べなければなりません。
私道が公衆用道路として固定資産税が非課税とされている場合、近傍地の評価額を調べます。
近傍地の評価額を調べる方法は、市区町村役場によって対応がちがいます。
(1)公衆用道路の評価証明書に近傍地1平方メートルあたり評価額〇〇円と記載してくれる
(2)公衆用道路の評価証明書の他に近傍地の評価証明書を請求する
(3)公衆用道路の評価証明書を持って管轄法務局で近傍地を指定してもらった後、あらためて近傍地の評価証明書を請求する
近傍地が宅地である場合、宅地の評価額をそのまま使いません。
宅地の評価額の1平方メートルあたりの単価を出します。
1平方メートルあたりの単価の100分の30が公衆用道路の1平方メートルあたりの単価です。
公衆用道路の面積をかけて、公衆用道路全体の評価額を算出します。
④土地の評価額が100万円以下なら登録免許税が非課税
相続登記をするときは、原則として、登録免許税を納めなければなりません。
条件を満たした場合は例外として、土地の登録免許税が非課税になります。
土地の評価額が100万円以下の場合、非課税になります。
日本中どこの土地でも土地の評価額が100万円以下であれば対象になります。
所有権の持分を相続した場合、移転した持分の評価額が、100万円以下であれば非課税になります。
私道の共有持分を相続した場合、広大な土地であることはほとんどないでしょう。
公衆用道路の評価額は、近傍宅地の100分の30です。
高価な土地であることは、めったにありません。
私道の共有持分を相続した場合、移転した持分の価額は少額であることが多いでしょう。
移転した持分の価額が100万円以下の場合、登録免許税が非課税になります。
登記申請書に「租税特別措置法第８４条の２の３第２項により非課税」と記載します。
記載がないときは、非課税となりません。
結果として非課税になるときであっても、固定資産税評価証明書を提出し近傍地の評価額を調べる必要があります。
租税特別措置法第８４条の２の３第２項により非課税になる土地とならない土地をまとめて、相続登記をすることができます。
どの土地が対象の土地であるか相続登記の申請書に記載する必要があります。
土地の評価額が100万円以下の場合、登録免許税が非課税になります。
4自宅の相続登記をした後で私道の共有持分が見つかったら
①自宅だけの遺産分割協議書は有効
被相続人が自宅と私道の共有持分を所有している場合、自宅だけ意識が向きがちです。
私道は、自分が所有している認識が薄れているかもしれません。
本人が意識していない場合、家族はなおさら意識していないでしょう。
相続が発生した後、自宅だけ分け方の合意をしていることがあります。
自宅だけ記載した遺産分割協議書は、自宅について有効な遺産分割協議書です。
私道の共有持分が記載されていなくても、原則として、無効になることはありません。
遺産分割協議書は、相続財産全部について記載しなければならないといったルールはないからです。
私道の共有持分について相続人全員の合意をしていないから、あらためて話し合いが必要です。
自宅を相続する人が自動で相続できるといったことはありません。
②記載がない財産が見つかっても遺産分割協議のやり直しは不要
相続財産の分け方は、相続人全員の合意で決定します。
相続人全員の合意ができたら、相続財産の分け方は確定して話し合いは終了します。
遺産分割協議が成立した後、新しい財産が見つかることがあります。
新しい財産が見つかっても、遺産分割協議のやり直しは原則不要です。
遺産分割協議のやり直しが必要になるのは、ごく例外的な場合です。
遺産分割協議成立後に見つかった財産が重要な財産である場合、遺産分割協議のやり直しができます。
重要な財産があると知っていたら、相続財産の分け方に合意しなかったと言えるような場合です。
私道の共有持分が重要な財産であることは、ほとんどないでしょう。
私道の共有持分が重要な財産でない場合、遺産分割協議のやり直しは不要です。
③記載がない財産の合意があれば再協議不要
遺産分割協議が成立した後、わずかな財産が見つかることは少なくありません。
相続が発生してから何十年も経過してから、新たな財産が見つかることがあります。
わずかな財産のために、相続人全員が分け方の合意をするのはわずらわしいでしょう。
遺産分割協議書に記載がない財産が見つかった場合について、あらかじめ合意しておくことができます。
例えば、「遺産分割協議書に記載がない財産は相続人○○が相続する」などです。
このような記載がある場合、あらためて協議する必要はありません。
新たに見つかった私道持分は、相続人○○が相続すると手続をすることができます。
④私道の共有持分だけ相続登記
自宅の相続登記をした後で私道の共有持分が見つかった場合、あらためて私道の共有持分について相続人全員で分け方の合意をします。
相続人全員の合意ができたら合意内容を文書に取りまとめます。
私道の共有持分だけ相続登記をします。
5私道の共有持分を見落とさない対策
①名寄帳を取得する
名寄帳は「なよせちょう」と読みます。
名寄帳とは、土地や家屋を所有者ごとにまとめた一覧表です。
市町村が税金をかけるために備えている帳簿から一覧表にまとめてくれた書類です。
その市町村が把握している不動産の状況が一目で分かるので、とても便利です。
市区町村役場によっては、非課税の不動産について記載されないことがあります。
機密性の高い個人情報であることを考慮して、名寄帳を発行していない役所があります。
名古屋市などでは、名寄帳を発行していません。
名古屋市では、課税明細書と資産明細書で代用します。
課税明細書には、固定資産税が課税される物件のみが記載されます。
資産明細書には、免税点未満で課税されない物件が記載されます。
課税明細書を請求するとき「課税されていない物件がある場合は、資産明細書も出してください」と記載すると取得することができます。
名古屋市では、私道など非課税地は課税明細書と資産明細書のいずれにも記載されません
②不動産の権利証を確認する
被相続人が不動産を取得したときに、権利証が発行されているはずです。
権利証の不動産の表示に記載されている不動産を所有しているでしょう。
権利証を確認すると、自宅以外に私道の共有持分が見つかることがあります。
③売買契約書を確認する
被相続人が自宅の私道の共有持分を所有している場合、自宅を購入したときに一緒に購入しているでしょう。
私道の共有持分だけで購入することは、ほとんど考えられません。
売買契約書を確認すると、売買の対象となった不動産が記載されています。
売買契約書を確認すると、自宅以外に私道の共有持分が見つかることがあります。
④共同担保目録を確認する
被相続人が自宅を購入したときに、金融機関など住宅ローンを組んでいることがあります。
金融機関で住宅ローンを組む場合、購入する不動産を担保に取ります。
自宅と私道の共有持分がある場合、金融機関は見逃しません。
複数の不動産を担保に取った場合、登記簿謄本の共同担保目録に記載されます。
共同担保目録を確認すると、自宅以外に私道の共有持分が見つかることがあります。
6相続登記を司法書士に依頼するメリット
相続が発生すると、相続人は悲しむ暇もなく相続手続に追われます。
ほとんどの人は相続手続は不慣れで、聞き慣れない法律用語で疲れ果ててしまいます。
インターネットの普及で多くの人は簡単に多くの情報を手にすることができるようになりました。
多くの情報の中には正しいものも、適切でないものも同じように混じっています。
司法書士は、登記の専門家です。
スムーズに相続登記を完了させたい方は司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。
